«Дом.РФ» раньше срока передает безвозмездно госказне выкупленные два года назад площади в «Москва-Сити» в башне «IQ-квартал», где сейчас размещены ряд министерств. Сделка позволит органам власти сэкономить средства бюджета, направляемые сейчас на платежи по аренде, считают участники сделки. Но не исключено, что для компенсации затрат, понесенных госкомпанией на переезд органов власти в небоскреб, все равно потребуются госвливания: либо за счет ее докапитализации, либо за счет отказа бюджетом РФ от части дивидендов от прибыли «Дом.РФ».
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
«Дом.РФ» передает безвозмездно в госказну 74,6 тыс. кв. м в башне «IQ-квартал» в «Москва-Сити», где размещены Минэкономики, Минпромторг, Минцифры и их подведомственные структуры, сообщил “Ъ” один из федеральных чиновников. Сделка совершается в рамках бюджетной экономии: все эти площади останутся за министерствами, но им не придется теперь платить арендные платежи «Дом.РФ», являвшемуся оператором этой недвижимости, пояснил он. В этих министерствах и Росимуществе (на его баланс переходят площади в «IQ-квартале») на запрос “Ъ” не ответили. В Росреестре по Москве сообщили “Ъ”, что сейчас ведомством изучаются документы на эти объекты недвижимости для их дальнейшей регистрации в пользу госказны. В «Дом.РФ» подтвердили информацию, уточнив, что проект завершается досрочно.
Ранее сообщалось, что безвозмездно передать госказне площади в «IQ-квартале» планировалось только через пару лет после переезда.
К этому моменту госкомпания должна была войти в комфортный режим выплат по облигационным займам, выпущенным «Дом.РФ» для выкупа площадей в «IQ-квартале» у «Галса» (принадлежит ВТБ), их ремонта и самого переезда. Общая смета достигла 40 млрд руб. Частично займы госкомпания планировала погашать за счет арендных поступлений от министерств.
Средняя доходность по этим бондам достигает 7% годовых, выплаты по ним составляют 3,5–4 млрд руб. в год, говорит один из крупных держателей этих облигаций. Поступления от аренды могут достигать 2,24–2,6 млрд руб. в год с учетом средней ставки в «IQ-квартале» в 30–35 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитала директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели.
Еще одним источником погашения бондов должна была стать продажа высвобожденных министерствами зданий в других районах Москвы.
Судя по материалам «Дом.РФ», госкомпания успела в 2019–2020 годах реализовать на аукционах всего четыре таких объекта, включая здание Минпромторга в Китайгородском проезде, объект Минэка на Овчинниковской набережной и Триумфальной площади, помещения Минцифры в Центральном телеграфе, почти за 11,3 млрд руб. «Дом.РФ» удалось получить чуть более трети обещанных государством объектов, знает федеральный чиновник. Он говорит, что пока нет решения по сохранению за госкомпанией права распродать оставшееся имущество переехавших в «Москва-Сити» ведомств после сделки с Росимуществом. В «Дом.РФ» признают, что передача объекта «приведет к снижению объема собственных средств», но компания продолжит выполнять все свои обязательства.
«Дом.РФ» наверняка ускорит переговоры по передаче ему этого имущества, считает управляющий партнер юркомпании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт. Также возможно, что госкомпания переведет часть обязательств по облигациям на Росимущество, предполагает юрист юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле. Таких прецедентов не было и вряд ли ведомство пойдет на это, сомневается чиновник. По его мнению, для компенсации выпадающих поступлений «Дом.РФ» частично может быть докапитализирован. Дополнительный вариант — обслуживание бондов за счет направляемых сейчас в бюджет РФ дивидендов от общей чистой прибыли госкомпании, добавляет он. По итогам девяти месяцев 2020 года чистая прибыль «Дом.РФ» составила 19,6 млрд руб., что больше на 21,5% год к году, активы компании составили 1,1 трлн руб., говорится в отчетности по МСФО.
Пока у «Дом.РФ» высокий рейтинг кредитоспособности («Эксперт РА» в декабре подтвердил его на уровне ruAAA), вряд ли ситуация может негативно повлиять на настроения держателей облигаций госкомпаний, считает один из управляющих инвестфондов. «Но это очередной повод задуматься, насколько корректен фокус инвесторов на поддержку госструктуры независимо от его кредитного качества»,— считает собеседник “Ъ”. В 2020–2021 годах в целом по всем выпущенным «Дом.РФ» бондам предстоят оферты объемом около 95 млрд руб., подсчитали в «Эксперт РА».