На очередной сессии Городского собрания Сочи были внесены изменения в Правила землепользования и застройки, которые вводят запрет на строительство многоквартирных жилых домов на всей территории курорта за исключением зон, где «осуществляется деятельность по комплексному и устойчивому развитию».
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
Необходимость введения данной меры продиктована напряженной ситуацией, которая сложилась на курорте в связи с бумом стихийной точечной застройки, возникшим в Сочи в последнее десятилетие. Бесконтрольное внеплановое возведение многоквартирных домов на садовых участках привело к целому комплексу инфраструктурных, экономических, социальных проблем. Жилой фонд данной категории строится, как правило, без сопутствующей инфраструктуры – дорог, парковок, детских садов, магазинов, школ, общественных пространств. Кроме того, зачастую застройщики практикуют нелегальную врезку в городские сети коммуникаций. Как итог – число жителей района точечной застройки резко возрастает с каждой сданной в эксплуатацию многоэтажкой, и это создает повышенную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру города. Последняя часто не выдерживает, что заканчивается аварийными отключением электроэнергии, или, как писал «Ъ-Кубань», городу не хватает воды.
К проблеме перегрузки городской инфраструктуры, стихийная застройка побережья вне генерального плана города приводит к проблемам эстетическим – неопрятные «шанхаи» и бетонные монолиты портят морские виды и сводят на нет все усилия городских архитекторов и урбанистов привести к единому стилю внешний вид зон туристического гостеприимства.
Именно на окончательное решение всего комплекса наболевших градостроительных проблем нацелена попытка городской администрации приостановить точечную многоэтажную застройку.
Мнения представителей отрасли по поводу влияния запрета на рынок недвижимости и строительства Сочи разделились. Как считают эксперты риелторских компаний, новые правила землепользования потенциально уменьшают объем предложений на рынке жилой недвижимости, так как земельный фонд города ограничен естественными причинами – сложностью рельефа и преобладанием участков с различными ограничениями, например, имеющие статус особо охраняемых природных территорий. Как следствие, может возникнуть дисбаланс спроса и предложения, который вызовет рост цен на недвижимость в любых ценовых сегментах.
«На мой взгляд, стоит ожидать повышения цен на жилье во всех классах, потому что в Сочи с каждым годом все меньше привлекательных свободных участков под застройку. Кроме того, согласование проектной документации, создание социальной и прочей инфраструктуры — дополнительное финансовое бремя для застройщиков, и оно так или иначе закладывается в стоимость квадратного метра. Наконец, нельзя забывать и о том, что спрос на жилье на нашем курорте постоянно растет, а в этом году на фоне пандемии и закрытия международных границ он стал ажиотажным. В 2020 году и без нового закона рост цен был значительно выше, чем прогнозировали эксперты рынка. Такого колоссального скачка мы не видели уже давно», - делится наблюдениями генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
Однако есть и другая точка зрения: если цены на сочинскую недвижимость и будут расти, то по другим причинам – решение, принятое администрацией Сочи, кардинально на состояние дел на рынке не повлияет.
«В Сочи земли с назначением, разрешающим строительство многоквартирного дома, не так много, и она в основном уже занята, а на участках с другим назначением и без введенного запрета строить многоэтажки нельзя. Подобные заявления уже неоднократно звучали как на городском, так и на региональном уровне - особого эффекта они не имеют. Уверен, что и в данном случае ждать кардинальных изменений на рынке недвижимости не следует. Девелоперы в любом случае будут проталкивать новые проекты, в том числе - через изменение целевого назначения земель. Если есть спрос, то будет и предложение», - считает руководитель сервиса «Росриэлт» Виталий Середа.
Директор консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в новых правилах землепользования видит возможность для оздоровления ситуации на сочинском рынке недвижимости. По ее мнению, это важное, позитивное и своевременное решение для рынка недвижимости Сочи, на котором на фоне пандемии сформировалась ажиотажная ситуация, как со стороны покупателей (спрос на курортное жилье вырос), так и со стороны девелоперов.
«Сейчас, как и в 2007-2008 гг., компании, глядя на происходящее, воспринимают всплеск спроса как долгосрочный тренд, и повышают цены на квартиры в два, и даже в три раза. Ужесточение правил в этом смысле способно избавить курорт от сомнительных проектов, а тех девелоперов, которые настроены чрезмерно оптимистично, — от потенциальных потерь в будущем, когда их объект окажется невостребованным или не будет продаваться по тем ценам, на которые сегодня эти девелоперы ориентируются. С учетом того, что на рынке Сочи становится все больше качественных проектов и прогрессивных девелоперов, подобное ужесточение вряд ли повлияет на предложение — напротив, этим девелоперам станет проще прогнозировать спрос и конкуренцию», - объясняет свою позицию госпожа Широкова.
Что касается опрошенных изданием строительных компаний, большинство оказалось не готово строить бизнес-прогнозы в изменившихся условиях. Представитель застройщика «СК Юг-Строй» сообщил корреспонденту «Ъ-Кубань», что на деятельность компании запрет многоквартирного строительства в Сочи никак не повлияет: «Мы сейчас строим коттеджи 3-4 этажа, и мы будем продолжать их строить».
Эксперты, знакомые с правовой стороной строительства многоквартирных домов в Сочи, считают, что решение городской администрации значительно не изменит ситуацию со стихийной точечной застройкой, а ведь именно справиться с данной проблемой призваны введенные мэрией ограничения. Более того, в худшем случае может обостриться ситуация с обманутыми дольщиками, купившими квартиры в нелегальных строениях.
«Согласно новым правилам землепользования Сочи, строительство будет возможно только на специально отведенной территории для возведения комплекса домов с инфраструктурой - то есть, мало построить дом, стройте еще детский сад, магазин и так далее. Но взять и построить многоэтажку в чистом поле и до этого было нельзя, просто данная норма игнорировалась сочинскими застройщиками, и мы с вами это прекрасно знаем. Застройщик строил семь этажей вместо разрешенных трех, а затем постфактум узаконивал каждый из них через суд. С 2018 года делать это стало сложнее, практически нереально - если не брать в расчет случаи коррупции и десятки уголовных дел, которые рассматривались в связи с этим. Поэтому в суд с целью узаконить отклонения в параметрах строительства сейчас идут не все, в результате чего мы получаем десятки, если не сотни нелегальных домов на территории города. И если застройщик изначально намерен строить не по закону, что его остановит теперь? Снос - он то ли будет, то ли нет, может, будет лет через 10, а деньги с продажи квартир можно получить здесь и сейчас. Поэтому нововведения, как и старые нормы, будут работать только для добросовестных компаний-застройщиков, которые и раньше соблюдали требования законодательства. Остальные будут продолжать строить по-старому, просто не пойдут в суды за легализацией таких строений», - отмечает юрист «Единого центра защиты» Дмитрий Першин.
Как ранее сообщал «Ъ-Кубань», в настоящий момент в списке незаконных строений, предназначенных под снос по решению суда, в Сочи фигурируют более 200 жилых домов, и список продолжает пополняться.