Как стало известно “Ъ”, владелец ГК «Ярд» Андрей Кошкин договаривается о покупке комплекса зданий на Конюшенной площади, дом 2, принадлежащих ЗПИФН «Северная столица» под управлением «Альфа-Капитал». Предприниматель собирается перепрофилировать объекты стоимостью 770 млн рублей под апартаменты. Аналитики считают это решение оптимальным с точки зрения доходности, но предупреждают о рисках согласования проекта с городскими властями.
Эксперты считают, что здания могли стоить около 770 млн рублей. Но поскольку они находятся в плачевном состоянии, в их реконструкцию придется вложить еще 500–800 млн рублей
Фото: Екатерина Борисова/wikimedia.org
Эксперты считают, что здания могли стоить около 770 млн рублей. Но поскольку они находятся в плачевном состоянии, в их реконструкцию придется вложить еще 500–800 млн рублей
Фото: Екатерина Борисова/wikimedia.org
О том, что Андрей Кошкин приобретает комплекс зданий и встроенных помещений на Конюшенной площади, 2, “Ъ” рассказали три источника на рынке недвижимости. По их информации, объекты принадлежат закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости (ЗПИФН) «Северная столица» под управлением «Альфа-Капитал» (входит в консорциум «Альфа-Групп»). «Покупка фактически состоялась»,— говорит один из собеседников “Ъ”, знакомых с ситуацией. Андрей Кошкин планирует перепрофилировать объекты под апартаменты, добавляет другой источник “Ъ”,
В УК «Альфа-Капитал» не ответили на запрос “Ъ”. В Альфа-банке и ГК «Ярд» от комментариев отказались. Источник в Альфа-банке сообщил “Ъ”, что сделка находится на начальной стадии и пройдет в несколько этапов. Покупателя недвижимости он не назвал.
По информации “Ъ”, владелец рассчитывал продать объекты за 770 млн рублей. В эту сумму были оценены здания общей площадью около 10 тыс кв. м на Конюшенной площади, 2, под литерами В, Г, Е, З, И, Т. Они являются частью объекта культурного наследия регионального значения «Конюшенный двор». Собеседник “Ъ” называет наиболее ликвидным объектом здание под литерой Г, которое выходит фасадом на Конюшенную площадь. При этом он обращает внимание на то, что первый этаж этого дома не вошел в сделку, поскольку принадлежит другому собственнику.
Руководитель направления земельных участков Colliers International Антон Орлов считает, что цена в 770 млн рублей выглядит вполне реалистичной. Инвестиции в приспособление объектов под апартаменты составят не менее 50 тыс. за «квадрат», подсчитал он. Здания находятся в плачевном состоянии и в их реконструкцию потребуется вложить 60–80 тыс. рублей за «квадрат», полагает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. Таким образом, редевелопмент объектов может обойтись инвестору в 500–800 млн рублей.
Ранее близкие к ГК «Ярд» структуры уже интересовалась объектами в этой локации. Так, аффилированное с застройщиком ООО «Кираса инвест» единственное выступило с частной концессионной инициативой по реконструкции Конюшенного ведомства (Конюшенная площадь, 1). Собеседники “Ъ” указывают, что предприниматель также принимал участие в торгах по покупке здания на Конюшенной площади, 2, литера Д, но проиграл их. Среди проектов «Ярда» в Петербурге комплекс Yard Residence на Херсонской улице, элитное жилье на Крестовском острове и апартаменты на проспекте Добролюбова.
ЗПИФН «Северная столица» ранее принадлежал Балтийскому банку, которым владели Андрей Исаев и бывший замминистра путей сообщения РФ Олег Шигаев. В 2012 году между банкирами разгорелся корпоративный конфликт, в ходе которого связанные с господином Исаевым структуры смогли получить контроль над «Северной столицей». В 2014 году Балтийский банк начал санироваться Альфа-банком, а в 2019 году полномочия управляющей компании «Северной столицы» перешли к «Альфа-Капиталу».
Приспособление объекта под апартаменты будет наиболее выгодным для девелопера с точки зрения доходности, окупить проект можно будет за 3–4 года, полагает господин Федоров. Апартаменты — наилучший функционал для здания в самом центре «золотого треугольника», который является идеальной туристической локацией, соглашается господин Орлов. Стоимость квадратного метра на старте продаж составит не менее 300 тыс. рублей, отмечает он. Однако у проекта есть политические риски: городские власти настроены к апартаментам неблагосклонно и получить заключение о соответствии на проект будет непросто, предупреждает господин Федоров.