Предметом бурной дискуссии, которая развернулась между участниками рынка коммерческой недвижимости, стала новая "Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург". Изменений, которые Смольный намерен внести в существующий порядок расчета с арендаторами, всего два, но они носят поистине революционный характер. При этом самые серьезные нарекания участников рынка вызывает идея полной отмены льгот. С подробностями ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА.
Одобренная правительством Петербурга новая "Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" стала первым серьезным шагом новой администрации по изменению правил игры на рынке городской аренды. Главный смысл нового порядка сводится к полной отмене льгот, о чем мечтал еще экс-глава комитета по управлению городским имуществом (КУГИ), а ныне председатель Федерального агентства по управлению государственным имуществом Валерий Назаров. Напомним, что аналогичное, но менее радикальное предложение господин Назаров выдвигал еще в прошлом году, однако городской парламент его не поддержал. Зато в том же 2003 году парламентарии наделили себя правом законодательно утверждать разрабатываемые Смольным методики. Так что теперь будущее арендаторов городской недвижимости зависит от того, сумеют ли две ветви власти договориться между собой.
Овечьи шкуры
Реформой арендной политики Петербург занимается уже не первый год. Раз в год городские власти обязательно объявляют об ужесточении требований к арендаторам площадей, которые принадлежат Петербургу. И одно из главных направлений реформы — борьба с льготниками, предприятиями и организациями, для которых рыночная ставка арендной платы умножается на уменьшающий коэффициент социальной значимости (КСЗ). Традиционно Смольный заявляет, что городской бюджет несет убытки из-за того, что льготников слишком много. Так, на сегодняшний день, по последним данным КУГИ, льготами по оплате занимаемых площадей пользуется 22 категории арендаторов (среди них аптеки, научные общества, ГУПы, книжные магазины, общественные и религиозные организации, предприятия сферы обслуживания и т.д.). В общей сложности они занимают около 37% всех нежилых площадей, которые КУГИ сдает в аренду. Из 18,5 тыс. договоров аренды нежилого фонда, подписанных КУГИ в прошлом году, около 5,4 тыс. были льготными.
Попасть в льготную категорию действительно ничего не стоит. Надо лишь внести в устав своей организации или предприятия пункт об "оказании социальных услуг" — и можно требовать у города снижения арендной платы. При этом собственно социальной деятельностью можно не заниматься. Простота этой операции спровоцировала бурный рост числа арендаторов, не желающих платить полную рыночную ставку: по данным КУГИ, за период с 1995-го по 2003 год число льготных договоров в Петербурге выросло с 2% до 50% от общего числа.
"В прошлом году выпадающие доходы бюджета из-за нынешней системы предоставления льготной аренды составили 2,58 млрд рублей. Если бы все арендаторы платили по полной ставке, то общий объем бюджетных поступлений достиг бы 7,14 млрд рублей", — утверждает председатель КУГИ Игорь Метельский. Крупные игроки рынка коммерческой недвижимости разделяют беспокойство чиновников. Что и понятно — чем больше у арендаторов возможностей снять городское помещение подешевле, тем меньше вероятность, что они заполонят помещения частных владельцев, с которыми работают профессиональные риэлтеры.
Так, по словам вице-президента Ассоциации риэлтеров Петербурга и главы агентства "Бекар" Александра Шарапова, в городе несколько тысяч всевозможных фондов и организаций, утверждающих, что они выполняют важные социальные функции. На самом деле лишь несколько десятков из них соответствуют своему статусу, остальные просто используют его для получения льгот, извлекая из своего положения немалую прибыль. "Подобные арендаторы-льготники обращаются к риэлтерам с целью сдачи в субаренду своих помещений, но уже по рыночным ценам. Арендатор вместо города присваивает себе доход за аренду (причем перечисляется он черным налом), риэлтеры получают свое вознаграждение по таким сделкам. Не у дел остается лишь город, который теряет огромные деньги", — говорит господин Шарапов.
Длинная революция
Напомним, что в 2001 году Смольный уже пытался провести через ЗакС закон "О внесении изменений в Закон 'О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург'", в нем число льготных категорий предлагалось сократить с 32 до 11 (тогда с КСЗ сдавалось в аренду почти половина всех нежилых площадей). Однако эта попытка не увенчалась успехом. В прошлом году депутаты и вовсе взяли бразды правления в свои руки, наделив себя правом ежегодно устанавливать размер арендной платы вместе принятием бюджета, а также раз в два года утверждать методику расчета арендной платы за нежилые помещения, принадлежащие Петербургу.
Очередной штурм чиновники предприняли в феврале, разработав новую "Методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург". В формульной части серьезных изменений нет. Прежней осталась и идеология методики: расчет арендной платы на основе ее рыночной стоимости, сохранены коэффициенты, учитывающие различные характеристики объектов, влияющие на их коммерческую ценность (удаленность от метро, этажность, тип входа, наличие витрин и т.д.). Принципиальных изменений по сравнению с нынешним порядком всего два, но они носят поистине революционный характер.
"Главное новшество предлагаемой нами методики расчета арендной платы — отказ от льгот. До сих пор мы давали льготы всем, кто подходил под параметры льготной категории арендаторов. Теперь этот процесс будет проходить по обратному принципу. Мы считаем, что город должен определиться с общей суммой льгот, которую он готов предоставить арендаторам в течение года, и утвердить ее вместе с бюджетом. А затем уже профильные комитеты будут в рамках установленных лимитов закреплять льготы за конкретными арендаторами исходя из их заявок", — поясняет особенности новой методики Игорь Метельский. Изменился и подход города к порядку подтверждения КСЗ для коммерческих структур. Если до сих пор основным критерием получения льготы было использование под профильную деятельность не менее 70% арендованных площадей. То теперь в большинстве случаев речь пойдет о 70% товарооборота. Некоммерческие организации лишатся льгот, если будут использовать арендованные помещения для ведения бизнеса, даже если это не противоречит их уставу.
Второе принципиальное новшество, предложенное КУГИ, касается упрощения системы зачета затрат арендатора на капремонт, реконструкцию и реставрацию занимаемых площадей в сумму арендной платы. Арендатору предложат на выбор два варианта зачета. Либо он ремонтирует помещение за свой счет, но при этом платит по сниженной арендной ставке весь период аренды. Либо в течение срока ремонта здания не платит за наем помещения (или перечисляет городу незначительные суммы), получает компенсацию за ремонт из бюджета, после чего ставка повышается. По мнению КУГИ, "это справедливо, ведь после ремонта состояние помещений улучшается, а значит, аренда их должна обходиться дороже".
Реформа также предполагает повышение базовой ставки: для периферийных районов — более чем на 30%, для центральных районов она практически не изменится. Правда, на некоторых территориях исторической части Петербурга ставки повысятся значительно. Так, на 69,7% вырастет плата за аренду торговых площадей на Большом проспекте Петроградской стороны (участок между Каменноостровским проспектом и Ждановской набережной), на 55,9% — на Каменноостровском (между Большой Пушкарской и Малым проспектом) и др. Это связано с тем, что изменен перечень основных магистралей, вдоль которых действуют повышающие коэффициенты к базовым ставкам.
"Но пасаран!"
Новая методика вызвала массу нареканий как со стороны чиновников районных администраций, так и со стороны участников рынка. По мнению многих, механизм льготной аренды построен по принципу "кто первый встал, того и тапки". "Получается, кто ночью занял очередь — будет первым на получение льгот, а тот, кто позже пришел, не получит вообще", — считает глава Василеостровского района Александр Евстрахин. Сами же арендаторы встали против реформы КУГИ единым фронтом. "Отмена коэффициента социальной значимости по аренде станет катастрофой для многих общественных организаций, СМИ, обществ инвалидов, предприятий, оказывающих бытовые услуги населению. Эта льгота была единственной реальной поддержкой для малого бизнеса. На мой взгляд, нельзя из-за амбициозных планов чиновников, стремящихся любой ценой наполнить городской бюджет, выезжать на арендаторах, занимающихся социально значимой деятельностью", — считает Елена Церетели, президент Купеческого клуба Санкт-Петербурга.
Льготники обвиняют администрацию в "узости подхода" при оценке их деятельности. По данным арендаторов, имеющих КСЗ, всевозможные общественные организации ежегодно привлекают в Петербург в виде грантов, пожертвований и инвестиций $20-30 млн. Кроме того, они предоставляют рабочие места инвалидам, работают с трудными подростками, обучают детей, которые не могут адаптироваться в обычной школе, проводят разнообразные бесплатные консультации для огромного числа людей. "Для сферы услуг должна остаться льготная аренда. За те три года, когда для подобных предприятий действовали скидки, в городе появились тысячи новых точек", — говорит президент ассоциации "Петробыт" Юрий Филатов.
По мнению оппонентов Смольного, главный аргумент КУГИ в пользу новой методики — повышение доходности бюджета — не выдерживает критики. Как считает депутат петербургского ЗакСа Сергей Андреев, отказ от льгот "приведет к закрытию сотен учреждений науки, культуры и образования". В результате ликвидации ряда негосударственных учебных заведений увеличится количество учеников государственных школ, что повлечет за собой дополнительную нагрузку на бюджет города. Причем эти затраты, уверен господин Андреев, превысят размер доходов от повышения арендной платы.
Председатель Контрольно-счетной палаты Петербурга (КСП) Дмитрий Буренин полагает, что резервов для повышения доходной части бюджета у Смольного достаточно и без "льготного вопроса". Господин Буренин считает, что расчеты городских властей в отношении прогнозируемого дохода занижены. По данным КСП, в 2003 году КУГИ сдавал в аренду более 25,1 тыс. объектов нежилого фонда общей площадью свыше 4,51 млн кв. м. В 2004 году комитет планирует получить доход от аренды нежилого фонда в объеме чуть больше 4 млрд рублей. То есть, по расчетам КУГИ, прогнозная стоимость аренды одного квадратного метра нежилого фонда Петербурга составит в среднем 898 рублей в год (около $30 за один квадратный метр в год).
Однако у КСП другие данные: в соответствии с прогнозом развития рынка нежилых помещений в спальных районах города арендная плата за самые дешевые помещения у метро и на проходных улицах составляет $10-50 за квадратный метр в месяц. Таким образом, даже с учетом действия льгот прогноз поступлений арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Петербурга, занижен более чем в два раза. Что касается новой методики расчета, то ее господин Буренин назвал "противоречащей Бюджетному кодексу РФ в части расходования средств, полученных от сдачи в аренду объектов недвижимости". "Налицо отсутствие в документе системного подхода к предоставлению льгот по арендной плате", — заявил глава КСП.
Депутаты ЗакСа предполагают, что отмена КСЗ может стать "поводом для судебных исков" к органам государственной власти Петербурга, так как это "фактически означает принудительное расторжение долгосрочных договоров аренды, заключенных с учетом КСЗ". Парламентарии высказали практически единое мнение, что в таком виде методика не сможет пройти через ЗакС. Однако в КУГИ к подобным предостережениям относятся довольно спокойно. Во-первых, поясняют чиновники, сию минуту никто расторгать льготные договоры не собирается. Пройдет два года с момента принятия соответствующего закона и подписания его губернатором, прежде чем новая методика начнет действовать. А во-вторых, все оценки экономического эффекта от деятельности арендаторов-льготников очень субъективны. Есть только один способ проверить, насколько выгодно городу существование такой большой армии льготников, — попробовать сократить их число и проанализировать потери, если они будут.