Для строителей, специализирующихся на элитном домостроении, участки на Каменном и Крестовском островах, безусловно, являются самыми лакомыми кусками городской территории. В то же время именно уникальность делает Острова заложниками многолетней дискуссии между бизнесом и властью. Каждый градоначальник считает свои долгом первым делом объявить мораторий на застройку здешних мест и пересмотреть правила для инвесторов. Приход губернатора Валентины Матвиенко не стал исключением. В итоге, уже в этом году стоимость жилья в отдельных объектах на Островах рискует перевалить за отметку $4 тыс. за квадратный метр.
Каменный остров сложился как жилая территория в конце XIX века. Остров был собственностью императорской фамилии и носил название парк "Тихий отдых". Контингент владельцев местных дач был отобран особо. На заре советской власти дачи вельмож решили отдать трудящимся. В фешенебельных зданиях разместились санатории для строителей социализма. Позже большинство зданий отдали дипломатическим и государственным учреждениям. Остальные дачи к концу XX века превратились в руины, да и резиденции обветшали. Поэтому архитекторов и чиновников стала привлекать идея пустить на Каменный остров богатых инвесторов, которые смогли бы воссоздать особняки.
Начиная с 1998 года на территории Каменного острова Петербург не продает ни фундаментов бывших деревянных особняков, ни пятен под новое строительство. Все это время городская администрация пытается выяснить, что можно продать и на каких условиях, а что — нельзя. Между тем желающих строить и жить на Каменном острове немало, и все они исправно получают отказы из административных органов. КГА, например, запретил малоэтажную застройку на Санаторной улице, гостиничные комплексы на набережных Крестовки и Большой Невки и т.д. КГИОП отказывает инвесторам "временно", поскольку не разработана система охранных обременений для развалин Каменного острова и средств на эту разработку нет. В результате о существовании интересных объектов на Каменном известно многим, но подступиться к ним нельзя.
Впрочем, в октябре 2001 года городские власти все же решились открыть частной коммерции дорогу на государственный остров. Инвесторам разрешили воссоздавать полуразрушенные и вовсе уничтоженные постройки на прежних фундаментах. И, несмотря на всю сложность работы с историческими чертежами, из инвесторов, желающих построить объекты в заповедном месте, скоро выстроилась очередь. Первыми к раздаче успели "Балтийская коммерция", получившая разрешение на воссоздание архитектурного ансамбля дачи Виноградского-Шварца под апартаменты, а так же корпорация САТЕК и ЗАО "Европа-отель", согласовавшие документацию на воссоздание еще нескольких объектов и превращения их в малые гостиницы.
Впрочем, строительный бум быстро кончился. Уже в апреле 2001-го Смольный пересмотрел свое решение. По просьбе исполнительной дирекции по обслуживанию резиденции полпреда президента Каменный остров был зарезервирован для президентских и других государственных структур. Дело с выдачей разрешений на строительство снова застопорилось. По словам одного из потенциальных инвесторов, он согласен "на полный контроль КГИОП" с тем, чтобы разрешили хотя бы реконструкцию. Однако процесс оформления документов идет очень медленно. Кроме "Европы-отель" строительство на Каменном сейчас ведут "Балтийская коммерция", "Возрождение Санкт-Петербурга" и Балтийская строительная компания. Для реализации проектов инвесторы либо приобретают в собственность участки у нынешних владельцев, либо привлекают их в качестве партнеров в проекте. Например, корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" успела приобрести в собственность земли и корпуса бывшей кинокопировальной фабрики и на ее месте построить малоэтажный элитный жилой комплекс, что называется, "с нуля".
Что касается Крестовского острова, то для него весной 2001 года все же утвердили концепцию застройки. Были рассчитаны затраты на снос ветхих домов и расселение 2000 человек. Суммарные затраты на эти мероприятия были оценены в $11,2 млн. Плата за право застройки, установленная этим документом, составляла $200 на один квадратный метр.
Хотя инвесторы и получили в нагрузку расселение бараков, как и в случае с Каменным островом, их это совсем не испугало. Возведение на острове жилья повышенной комфортности обещало сделать проекты рентабельными. И вплоть до начала прошлого года таковые появлялись на Крестовском с завидной регулярностью. Однако в январе 2003-го город решил вновь пересмотреть правила игры на Островах. Плата при получении объекта под реконструкцию или застройку на территории Крестовского возросла до $250 с каждого квадратного метра общей полезной площади здания. Причем чиновники прежней администрации клятвенно заверили строителей, что это удорожание — последнее и вызвано тем, что затраты на инженерную подготовку территории Крестовского, который обделен инфраструктурой, возросла с $10,7 млн до $14 млн. На этих условиях разрешения на сооружение жилых комплексов на Крестовском успели получить, в частности, компании "Строймонтаж" (жилой комплекс "Пятый элемент"), "Петербургреконструкция" (заплатив за участок на Крестовском проспекте более $2,2 млн), а также тандем ОАО "Метрострой" и ЗАО "Петербургстрой-Skanska", которые совместно реализуют проект жилого дома на Морском проспекте. Стоимость проекта предварительно оценивается в $6 млн.
Впрочем, сдержать свое обещание чиновники не смогли. Поскольку в самом конце 2003 года губернатор Валентина Матвиенко вновь объявила мораторий на выдачу новых разрешений для строительства и на Каменном, и на Крестовском островах — до разработки градостроительных регламентов. Соответствующий законопроект "О градостроительной деятельности на территориях островов Крестовский и Каменный" депутаты ЗакСа Петербурга приняли за основу в январе этого года. Главная цель городской программы — скорейшее расселение аварийных бараков. Их жителям обещают переселение из ветхого фонда с 1970-х годов. Однако пока расселение, на которое согласно программе направляются средства застройщиков, не идет. Более того, с принятием этого закона "цена вопроса" для инвестора вырастет с $250 до 500 евро. Законопроект устанавливает на территориях островов специальные градостроительные зоны, в пределах которых вводится особый режим строительства зданий и сооружений. Разрешается только малоэтажное строительство (не выше 12 метров — 4 этажа), запрещается строительство на территории Приморского парка Победы.
Однако главная головная боль застройщиков — повышение платы за право строительства с $250 до 500 евро за каждый квадратный метр объекта инвестирования. При этом оплатить право застройки необходимо в течение месяца после разрешения на строительство. По словам застройщиков, увеличение отчислений ломает все экономические расчеты и делает строительство маловыгодным. По их подсчетам, платить 500 евро за один квадратный метр можно лишь при высоте домов не ниже 5-6 этажей. Кроме того, если ранее речь шла о продажной цене жилья в $1000 за один квадратный метр, сегодня застройщики говорят об этой цифре как о дополнительных затратах на один квадратный метр при отсутствии инженерной инфраструктуры. Цену продаж, таким образом, прогнозировать трудно. Однако если на рынок будет выброшено одновременно примерно 100 тыс. кв. м жилья, которые в потенциале могут быть построены на Крестовском, вряд ли найдется нужное количество платежеспособных клиентов. Соответственно, цены продаж могут упасть. Впрочем, пока этого не происходит. В условиях жесткого администрирования, когда перспективы появления на Островах новых проектов остаются неясными, стоимость жилья в некоторых элитных жилых комплексах, которые находятся на завершающем этапе строительства, уже перевалила за отметку в $4 тыс.
ЕЛЕНА ПЕТРОВА