По оценкам петербургских финансистов, через два года рынок жилой недвижимости может сотрясти очередной кризис. В связи с этим рискованность спекулятивных вложений в жилую недвижимость, по сроку превышающих полтора года, с каждым днем становится все выше. Сначала квартиры перестанут расти в цене, а затем под давлением массовых продаж со стороны тех, кто приобрел их исключительно для того, чтобы выгодно перепродать, начнут дешеветь, считают банкиры. Строители с ними не согласны и готовы сделать все, чтобы этого не произошло.
Последние годы вложения в жилье приносили инвесторам прибыль, в разы превышающую ту, что они получили бы, положив свои средства на рублевый банковский депозит. Причем спрос на квартиры подогревался исключительно за счет все новых и новых инвесторов, осознавших выгодность такого рода вложений. Сейчас уже никого не удивишь историями о том, как один скромный гражданин в некоем строящемся доме приобрел себе 16 однокомнатных квартир и продал их по окончании строительства с наценкой 30-40%. Однако, по мнению банкиров, ревностно следящих за отраслью, конкурирующей с их финансовыми продуктами, рынок жилья, разогретый подобными спекулянтами, уже вплотную приблизился к критической массе. А потому уже через полтора года можно ожидать того, что пирамида, построенная на притоке в сектор жилой недвижимости все новых и новых инвесторов, рухнет. Конечно, не исключено, что второе дыхание рынку придаст развитие ипотеки, но, так или иначе, в приватных беседах банкиры рекомендуют не рисковать своими средствами, самостоятельно вкладываясь в жилье на срок, превышающий год.
Спекулятивный бум на излете
По мнению заместителя генерального директора по инвестициям ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" Льва Пукшанского, на сегодняшний день на рынке жилой недвижимости существует две тенденции: долгосрочная и среднесрочная. Долгосрочная тенденция обусловлена тем, что потенциальный спрос на жилье в Петербурге огромен. Еще есть коммуналки, многие взрослые люди живут с родителями, в городе большое количество приезжих из других регионов, которым тоже надо где-то жить. Эта ситуация осложняется тем, что в Петербурге всего один деловой центр, в отличие, например, от Москвы, где их несколько. Вкупе с неразвитой сетью дорог и магистралей это делает нерентабельным строительство жилья в городах-спутниках. Следовательно, цены на жилье в Петербурге в ближайшие десятилетия будут расти.
Вторая тенденция носит среднесрочный характер. Мощный приток в страну денежных средств, вырученных за счет продажи нефти и газа, повлек за собой и рост спроса на жилье. Причем сперва люди просто улучшали свои жизненные условия, а затем стали вкладывать в недвижимость свободные средства с целью их сохранения и приумножения. В результате массового спроса многие компании стали закладывать дома и жилые комплексы в расчете на то, что он будет расти.
"В конце 1990-х годов мы наблюдали четкий ход локомотива рынка жилой недвижимости, набирающего обороты. Сейчас мы видим, что этот локомотив притормаживает, и в связи с этим нынешние ожидания очень многих девелоперов неадекватны, — заявил Ъ господин Пукшанский. — В первую очередь это касается средненьких компаний, которые рассчитывают, что без труда продадут на растущем рынке дома, плохо построенные или расположенные в неудобных районах города".
Не храните деньги в одной квартире
По мнению господина Пукшанского, наиболее правильная тактика инвестирования в сложившейся ситуации — это вложение средств в закрытые паевые инвестиционные фонды, которые также вкладывают средства в недвижимость. Работая через такой фонд, инвестор несет гораздо меньшие риски. И не только потому, что такими фондами управляют финансисты, профессионально разбирающиеся в тенденциях рынка недвижимости, но и потому, что пайщик опосредованно становится совладельцем десятков квартир в разных домах. А это, в конечном счете, значительно снижает его риски. Кроме того, некоторые такие фонды часть средств вкладывают в выгодную коммерческую недвижимость, стать совладельцем которой у простых инвесторов шансов практически нет.
"Конечно, и к закрытым фондам надо подходить осторожно и взвешивать все за и против, — говорит Лев Пукшанский. — Они отличаются тем, что вернуть свои средства можно только через четко оговоренный срок. Лично я бы, например, задумался, имеет ли смысл сегодня вкладывать свои средства в такой фонд сроком на пять лет. Более перспективным мне кажется срок инвестиций в полтора года".
Владимир Кириллов, генеральный директор управляющей компании КИТ, также считает, что вместо наращивания инвестиций в жилую недвижимость лучше уже сейчас вкладывать свои средства в аналогичные по доходности паевые инвестиционные фонды. Причем не только закрытые. "Думаю, можно сказать, что доходность на рынке недвижимости и на фондовом рынке в последние годы остается впечатляюще высокой, в отличие от депозитов и доллара — привычных инструментов сбережения россиян", — признает господин Кириллов.
Время крушить пирамиды
"Наши прогнозы, как и прогнозы многих других аналитиков, также говорят о намечающемся кризисе ликвидности на рынке жилой недвижимости, — заявил Ъ заместитель председателя правления ЗАО "КАБ 'Викинг'" Александр Заозерский. — Когда он может произойти, точно никто сказать не может, но вероятность того, что это случится в 2005-2010 годах, очень велика".
По мнению господина Заозерского, нынешняя обстановка на рынке жилой недвижимости повторяет ситуацию на рынке государственных краткосрочных облигаций в 1997-1998 годах. Безусловно, вложения в жилую недвижимость сверхприбыльны. По оценкам финансистов, на перепродаже квартир при самом удачном раскладе можно заработать до 100% годовых. Средняя же доходность спекулятивных операций по Петербургу на начало 2004 года составляла 40% годовых. Однако уже через год предложение строительных компаний может превысить спрос, во многом обусловленный спекулятивным интересом. Цены сперва остановят свой рост, затем поползут вниз, что мгновенно вызовет панику среди инвесторов. Спекулянты начнут в массовом порядке избавляться от своих "выгодных приобретений", и цены рухнут.
"Периодически такие локальные кризисы происходят по всему миру. Так, в начале 1990-х годов подобный обвал рынка недвижимости произошел сразу в нескольких крупных городах США, — объясняет господин Заозерский. — Кстати, по нашей информации, в Москве объемы инвестирования в строительство жилых объектов уже начинают снижаться. Столичные инвесторы, судя по всему, уже осознали реальность надвигающейся на рынок угрозы".
Ипотека запаздывает
Единственным фактором, который может надолго отсрочить кризис ликвидности на рынке жилья, является быстрое и полномасштабное внедрение ипотечных схем. Администрация Северной столицы еще в прошлом году, как и руководство страны, заявила о намерении всячески поддерживать развитие ипотеки в Петербурге. Однако любые инициативы местных властей, как и раньше, будут сдерживаться отсутствием федеральных законов, четко прописывающих порядок выселения неплательщиков из занимаемых ими квартир. На принятие необходимых поправок в законодательные акты потребуется как минимум год, затем необходимо будет на практике "обкатать" новые нормы, скорректировать выявленные недочеты и ошибки. Иными словами, на создание благоприятных в законодательном плане условий для развития ипотеки уйдет года два. Финансисты не берутся давать оценки относительно того, какова процентная вероятность того, что рынок жилья рухнет, не дождавшись массового внедрения ипотеки. "Знал бы прикуп — жил бы в Сочи. А так вот приходится в банке работать", — эта фраза одного из петербургских топ-менеджеров все чаще всплывает в комментариях на злободневную тему кризиса в сфере недвижимости. Впрочем, утешают они инвесторов, кризис все равно будет, — развитие ипотечных программ в самом лучшем случае лишь отсрочит его на несколько лет.
Кризис не пройдет
У строителей, разумеется, совершенно противоположный взгляд на развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее полно его выразил генеральный директор "Корпорации С" Максим Соколов. "Кризис может произойти с любым перегретым рынком. Однако ожидать кризиса на рынке жилой недвижимости в Петербурге в ближайшие годы не приходится, — уверен он. — Рост цен на жилье безусловно есть. Но и администрация города, и строительное сообщество предпринимают сейчас все необходимые усилия, чтобы сдержать этот рост. И не допустят перегрева рынка жилья". По словам господина Соколова, кризис на рынке жилой недвижимости возможен лишь в случае масштабного кризиса экономики страны, вызванного изменением макроэкономических факторов. До сих пор в Петербурге вводится недостаточное количество жилья, считают строители. Поэтому, если не произойдет общефедерального кризиса, спрос на него и через год, и через три года по-прежнему будет высок. А строители в свою очередь готовы сделать все, чтобы обеспечить этот спрос соответствующим предложением.
ИВАН МАКАРОВ