Пригородный рынок жилья, включая Ленинградскую область, принято считать второстепенным. Все-таки основные деньги — по экспертным данным, около $2,5 млрд в год — крутятся в Петербурге. Однако если судить по количеству сделок, по заметно растущей риэлтерской и девелоперской активности, можно уверенно говорить о том, что ситуация выравнивается. С подробностями специально для "'Ъ'-Дом" шеф-редактор еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга" ДМИТРИЙ СИНОЧКИН.
Сейчас рынок областной недвижимости составляет примерно 40% от городского ежегодного объема продаж. В 2003 году в области были проданы, арендованы или подарены более 10 тыс. частных жилых домов. Сменили владельцев и арендаторов более 25 тыс. земельных участков. Крупнейшие риэлтерские компании активно выдвигаются в пригороды: у Русского фонда недвижимости — 20 филиалов, у "Итаки" — 12 представительств; открылись в области пригородные отделения "Бекара" и других компаний. Практически все крупные универсальные фирмы обзавелись загородными отделами. В городах области — Тосно, Кингисеппе, Луге и других — работают небольшие местные компании. С поправкой на численность населения (около 1,6 млн человек) рыночная активность в области даже выше, чем в среднем по городу.
Объем текущего предложения оценивается в 4,5-5 тыс. объектов, причем почти половину предложения (48%) составляют земельные участки, еще 25% — дачи и летние домики. Заместитель генерального директора общества землепользователей "Прогаль" Иван Нечиталюк констатирует, что увеличился спрос на объекты, расположенные в 100-150 км от Петербурга и даже дальше — на Лужском, Волховском, Выборгском, Приозерском направлениях. Людей привлекает хорошая экология и уединенность.
Понятно, что пригородный рынок более сложен, сделки на нем трудоемки и растянуты во времени (съездить на просмотр в Лодейное Поле — это не квартиру на Большой Морской продавать!). Операции с землей непрозрачны для участников: оформление прав занимает полгода и больше, цены меняются быстро (за год стоимость земли выросла на престижных направлениях в два раза); значит, и о фиксированных комиссионных договариваться сложно. По данным ОЗ "Прогаль", значительная часть операций — более 70% — приходится на недорогие объекты. Бывает, что цена оформления сопоставима со стоимостью участка. Но фирмы зарабатывают на том, что продавцы далеко не всегда осведомлены об истинной стоимости своего товара. Как отмечает президент холдинга "Любимый город" Александр Мошкалов, если в городе цена аналогичных объектов может варьироваться в диапазоне "плюс-минус 50 долларов", то в пригороде — "плюс-минус 50 процентов". Поэтому можно крупно заработать на одной удачной сделке (как в "золотую эпоху" первоначального расселения коммуналок). Но и риски велики.
После вступления в силу Земельного кодекса, а особенно — после смены администрации ситуация с выделением участков под застройку в городской черте (в первую очередь речь идет о Курортном районе, Юкках, Пушкине, Павловске, Стрельне) — зависла. Прежний порядок (через ИТК) не действует, новый (через торги) пока не сложился. За последние годы был проведен единственный аукцион — продавались несколько участков в Сестрорецке (остров Угольный). Цены, предложенные победителями аукциона — до $12 тыс. за сотку, лишний раз показали, что земля под ИЖС остается наиболее дефицитным товаром. Принятая три года назад городская Программа развития зон малоэтажной застройки фактически не действует. Более того, администрация под формальными предлогами отбирает у компаний участки, по которым уже проведены изыскательские работы, чтобы выставить землю на торги и пополнить бюджет. (В такой ситуации оказалась, например, фирма "АБГ-группа", разрабатывавшая участки в Лисьем Носу, Репине и Солнечном.)
На этом фоне позиция областной администрации выглядит более либеральной. Пока городское правительство, опасаясь продешевить, вводит ценовые и административные барьеры для застройщиков, губернатор Ленобласти Валерий Сердюков зазывает строителей к себе, обещая льготы и подготовленные участки с инженерией. (Хотя бюрократические процедуры и в области достаточно мутные: в каждом районе — свои порядки.) Инвесторы охотно строят во Всеволожском районе, на границе Выборгского района области и городского Курортного; большой популярностью пользуются территории, прилегающие к КАД.
И тем не менее наиболее престижные (и дорогие) территории — в первую очередь Курортный район — остаются под юрисдикцией Петербурга. Исполнительный директор компании "Александр-Н" Федор Дьячков констатирует: по престижности Курортный район уверенно держит первенство. Но по финансовому объему сделок Всеволожский район уже может с ним соперничать. Директор Департамента инвестиционных торгов (ДИТ) Сергей Ухов отмечает, что переход к аукционам может смягчить острый дефицит участков под застройку в черте города и стабилизировать цены. Но для этого торги должны быть массовыми, а не выборочными. (Кстати, ДИТ по договору с Фондом имущества СПб готовит к торгам документы по 42 га в районе Горской. Это первый договор с частной фирмой на подготовку "полного пакета".)
А пока завышенные цены Курортного района выталкивают часть покупателей на другие направления. Причем платежеспособный спрос на объекты средней и низшей ценовой группы распределяется достаточно равномерно. Далеко не все покупатели согласны платить двойную цену за престиж и за избранных соседей в Курортном районе, где обосновались, например, Юрий Рыдник и Валерий Гергиев, Александр Невзоров и Александр Розенбаум. При этом, как отмечает аналитик группы компаний "Аверс" Андрей Бойко, цены на аналогичные по основным параметрам коттеджи на Выборгской и Мурманской трассе могут отличаться вдвое.
И все же цена участка далеко не всегда играет решающую роль. Так, самый сложный для реализации товар — небольшие участки в огромных садоводствах — Пупышеве, Синявине и пр. Эта категория объектов практически не растет в цене, а значительная часть "шестисоточных" садовых домиков просто неликвидна. Причина в том, что за несколько лет представления граждан о том, каким должно быть загородное жилье, кардинально изменились.
В 2003 году больше всего сделок с частными домами зарегистрировано в Гатчинском территориальном отделении Ленинградской областной регистрационной палаты (ЛОРП) — 1556; за лидером следует Всеволожское отделение — 1000 документов, фиксирующих переход прав, и Токсовское территориальное отделение — 994. В сегменте земельных участков картина похожая: Токсово — 2600 сделок, Гатчинский район — 2328, Всеволожское территориальное отделение — 2060.
На Выборгском направлении в радиусе часовой доступности вторичный рынок постепенно уступает позиции девелоперам. На расстоянии до 50 км от города строятся локальные поселки с домами для постоянного проживания (проекты "Осиновая роща"; "Консульская деревня", "Высокие ели" и "Пенаты в Репине, "Золотое кольцо" в Юкках, малоэтажный комплекс "Рай в шалаше" — Сестрорецк и др.) Участки обычно оформляются в собственность, назначение — ИЖС; стоимость жилья — от $0,8-1 тыс. за квадратный метр. Земля может оцениваться отдельно (от $3 тыс. до $8 тыс. за сотку) или может включаться в стоимость объекта. (В комплексе "Высокие ели", например, квадратный метр коттеджа стоит около 1,5 тыс. евро — вместе с участком).
На более значительном расстоянии от города (или если землеотвод расположен в стороне от трассы) компании выкупают землю под садоводства. Но это уже не традиционные "муравейники" на тысячи пользователей, а локальные поселки на 50-70 семей; форма садоводческого товарищества выбирается из-за простоты юридического оформления — чтобы не переводить земли сельхозиспользования в категорию индивидуальной жилой застройки. По такому принципу организованы проекты компании "Олимп-2000" ("Сестрорецкое", "Приморье"), товарищество "Краснозерное" за Зеленогорском (компания "АРТ-ресурс" и агентство "Авторитет"). Компания "Евросиб-инвестстрой" в Местерьярви строит коттеджи для сезонного проживания, а в Репине возводит каменные дома для постоянных обитателей (жилье — от $1 тыс. за квадратный метр, участки — от $4 тыс. за сотку).
Характерным признаком того, что рынок выходит на качественно новый этап развития, стал интерес к пригородным проектам крупных инвесторов. Компания Honka, ведущий поставщик сборных деревянных домов элитного класса, развивает два собственных проекта в области — "Русская Швейцария" (в Токсове, рядом со спорткомплексом "Орлиная гора") и многофункциональный комплекс на Медном озере (Сертолово). Инвестиции в токсовский проект (16 коттеджей) оцениваются в $5-6 млн, затраты на Медном (40 коттеджей) составят около $25 млн.
Кроме того, в 2003 году группа инвесторов официально объявила о покупке контрольного пакет акций Сестрорецкого инструментального завода. Завод занимает территорию площадью около 30 га и расположен в самом центре Сестрорецка. По мнению экспертов, 92% акций обошлись инвестору в сумму более $6 млн. В инвестиционный пул вошли 5 компаний, в том числе Jensen group и британский инвестиционный фонд. По словам нового генерального директора завода Стивена Вэйна (Steven W. Wayne), значительную часть площади инвесторы планируют использовать под жилую застройку. Проект рассчитан на 3-5 лет, необходимые инвестиции — до $10 млн. Поскольку в числе инвесторов есть финансовая структура, прибегать к внешним заимствованиям не придется.
Два коттеджных поселка, на 50 и на 70 домов, будут построены в рамках амбициозного проекта гольф-клуба "Дюны". Общая стоимость проекта — около $40 млн; в роли девелопера выступает УК "Русские инвестиции", основной инвестор — столичная фирма "КВ-инжиниринг". Группа компаний "Бексар" купила крупный (75% плюс одна) пакет акций сельхозпредприятия ЗАО "Петродворцовый". И вместе с акциями — права на 1500 га земли в Петродворцовом районе Петербурга и Ломоносовском районе Ленобласти. Идет разработка проекта для первого участка коттеджной застройки. Поселок расположится на 8 га в черте города, в Петродворцовом районе. Здесь появятся 40 кирпичных индивидуальных домов, участки — по 15-20 соток. Продажа будет осуществляться через реализацию строительных подрядов. Банк "Югра" реализовал несколько коттеджей в комплексе "Ждановские озера". Во Всеволожске сложился небольшой коттеджный поселок, в котором живут высокопоставленные сотрудники ПСБ.
По наблюдениям менеджеров "Итаки", по мере удаления от города степень организованности проектов падает. В 100 км от Петербурга девелоперы уже не работают: граждане преимущественно сами выкупают участки и сами строятся. И все же, выход на рынок крупных финансовых структур лишний раз свидетельствует о том, что рано или поздно изменения должны докатиться и до самых отдаленных уголков региона.