Спрос рождает понижение

Спрос рождает понижение

       В марте динамика роста цен на столичную недвижимость осталась прежней — 5% на первичном рынке и 3,8% на вторичном. Тем не менее появилась надежда на снижение темпов ценового безумия. Риэлтеры отмечают существенное снижение спроса во всех секторах рынка. Особенно это касается элитных однокомнатных и очень больших квартир. Перегрев столичного рынка приводит к смещению покупательского спроса в пользу подмосковной недвижимости.

Ажиотаж на Ходынке
       В марте московский рынок жилья преодолел очередную планку — квадратный метр жилья стоит уже $1,6 тыс.
       Стремительнее всего цены растут на самые некогда дешевые объекты (строительство которых только начинается) или на самые выигрышные по расположению, архитектуре, инфраструктуре, планировке квартиры. Хороший спрос на жилье, возводимое компанией "Капитал групп", обернулся пятипроцентным повышением цен в жилых комплексах "Тимирязевский" и "Северные ворота". На столько же дороже стали продавать жилье, возводимое компанией ПИК. В частности, это относится к жилому комплексу, состоящему из домов панельной серии КОПЭ-М-"Парус", строительство которого начато на Маломосковской улице. Зоной роста цен является целый микрорайон бизнес-класса — "Гранд-Паркъ", который возводится на Ходынском поле. По словам Натальи Тихоновской, директора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость", ажиотаж на Ходынском поле покупатели создали вокруг малоэтажных корпусов, граничащих с березовой рощей, где цены составили $2,2-2,9 тыс. за квадратный метр. В целом в марте реализация в жилом комплексе осуществлялась по ценам $1,45-1,85 тыс. за квадратный метр. Объясняя стратегию реализации жилой площади в "Гранд-Парке", Борис Балкаров, начальник инвестиционного управления ЗАО "Интеко", отметил, что компания старается выставить такие цены, чтобы способствовать прямым продажам, а не стимулировать спекуляцию. Следует отметить, что к началу апреля в "Гранд-Парке" было продано 787 квартир — это 30% от объема предложений первой очереди строительства комплекса (полностью объект будет сдан в 2005 году). В марте поднял цены на своих объектах ДИПС. В доме в Жулебине цены в среднем выросли на 4,6% и составили $1,15 тыс. за квадратный метр. В ЖК "Олимп" квадратный метр в самых удачных квартирах стал дороже на $80-100.
       Растут цены даже не в самом элитном районе Куркино. В начале марта средняя цена поднялась с $996 до $1,1 тыс. за квадратный метр. В связи с этим специалисты предрекают хорошую перспективу жилому микрорайону Новокуркино, что возводится в Химках и соседствует со столичным районом Куркино. На площади 81 га ЗАО "Жилстройиндустрия" наметило построить 900 тыс. кв. м жилья, состоящего из домов серии КОПЭ-М-"Парус" и по индивидуальным проектам. В марте реализация жилья началась по цене $780 за квадратный метр — покупают квартиры за эти деньги охотно, а специалисты ожидают появления этих квартир на рынке вторичного жилья по ценам существенно большим.
       И что уж говорить о рынке элитных новостроек. Цена на жилплощадь по адресу 2-й Тружеников переулок в течение полугода постепенно выросла с $2,7 тыс. за квадратный метр до $4,2 тыс. за квадратный метр. А в элитном доме в Коробейникове переулке, где еще в октябре квартиры предлагались по цене $4,5 тыс. за квадратный метр, в начале весны минимальная ставка повысилась до $6 тыс. за квадратный метр.
       
Бойкот риэлтерам
       Цены на недвижимость росли, даже невзирая на значительный спад покупательской активности в марте. По информации, полученной в одном из крупных столичных агентств недвижимости, в марте оно заключило всего 20 договоров о первичной продаже — при том, что в предыдущие месяцы заключалось в среднем 70 договоров. Риэлтеры храбрятся, списывая феномен на праздничные дни, выборы президента и школьные каникулы, но вообще-то видят в покупательской лени недобрый знак. По информации компании RealEsMedia, очень высокие цены на однокомнатные квартиры в строящихся домах привели к тому, что спрос на них резко упал. Имеет место также затоваривание рынка жилья больших площадей, в связи с чем застройщики вынуждены уступать в цене. Квартиры со скидками есть в домах, строящихся на улицах Каховская и Азовская, на проспекте Вернадского и по другим адресам. К примеру, чтобы стимулировать продажи четырехкомнатных квартир в доме на Карамышевской набережной, компания "Астиком" дарит покупателям, которые заключат договоры до 1 мая, по 5 кв. м жилья. Сложности в реализации пятикомнатных квартир в доме "Корона-Эйр" есть и у "Московской строительной компании", которая также планирует предоставлять покупателям особые условия заключения договоров. "За последний месяц не изменилась стоимость квадратных метров по адресу Ломоносовский проспект, владение 27 Б ($1,9-2,8 тыс. за квадратный метр), где объемы строительства довольно большие,— говорит Ирина Безрукова, директор департамента новостроек корпорации 'ИНКОМ-недвижимость'.— На Таганской улице, владение 24-30, остались квартиры площадью от 150 м на верхних этажах, которые предлагаются по цене $3 тыс. за квадратный метр, но не пользуются высоким спросом". Незначительным был рост на многих объектах, возводимых из панелей, и в других домах экономкласса. Объясняя ситуацию, Оксана Карма, заместитель директора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимости", не стала ее драматизировать, сославшись на то, что на большинстве таких объектов застройщики изначально сильно задрали цены, и повышать их дальше просто не имеет смысла.
       Практика показывает, что покупатели, приобретающие недвижимость для перепродажи, все чаще предпочитают городским квартирам объекты в Подмосковье. Как говорит Валерия Родионова, руководитель отделения "На Солянке" компании "Новый город", спрос на городские квартиры в марте снизился на 10%, тогда как желающих приобрести загородную недвижимость стало больше на 30%. Эксперты связывают происходящее с тем, что московская недвижимость стала запредельно дорогой и уже не по карману многим из тех, кто стремится уберечь свои деньги от инфляции.
       
Квартиры, проверенные временем
       Спад покупательской активности произошел и на вторичном рынке, хотя цены и здесь росли прежними темпами. Впрочем, росли они очень неровно: в разных округах Москвы ситуация далеко не одинаковая. По информации РАН САВА, если в Северо-Западном цены выросли почти на 4%, то в престижном Западном округе — всего на 1%, а это значит, что цены там близки к рыночному максимуму. Уже несколько месяцев подряд лидером по росту цен остается столичный юго-восток, где показатель составил 4,3% (в прошлом месяце 5,36%). Причина кроется в том, что в ЮВАО сосредоточены максимальные объемы сравнительно дешевого жилья (средние цены по округу ниже среднегородских примерно на $150 за квадратный метр), спрос на которое очень большой. За месяц практически не подорожала жилплощадь в кирпичных высотных домах, на которые, за исключением элитных объектов, зафиксированы самые высокие ($2,21 тыс. за квадратный метр) цены в Москве. Переход значительного количества предложений в домах из монолита и кирпича из первичного рынка на вторичный привел к тому, что рост цен по ним практически прекратился и в марте составил меньше 1%.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       

ПРЯМАЯ РЕЧЬ        Что вы ждете от рынка недвижимости в апреле         Михаил Маликов, генеральный директор компании "Авгур Эстейт":        — Должна произойти стабилизация рынка: Москва не может застраиваться бесконечно. Но при этом будет продолжать расти разрыв в цене между типовым и элитным жильем.         Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:        — Есть основания полагать, что в ближайшей перспективе темпы роста цен достигнут уровня 4% в месяц. Сохранение существующего вектора экономического развития страны будет способствовать повышению доходов и накоплений граждан и, как следствие, росту платежеспособного спроса на жилье.         Константин Апрелев, президент РАН САВА:        — Я думаю, что максимальное повышение цен произойдет по тому жилью, которое сегодня функционально и в наибольшей степени отвечает потребностям людей. Это в первую очередь самое дешевое жилье и, естественно, то жилье, которое находится в зоне бизнес-класса. С моей точки зрения, это два сектора, цены в которых будут расти опережающими темпами.         Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":        — Предпосылок для снижения цен я не вижу, к тому же, на мой взгляд, в целом качественное жилье в Москве скорее недооценено относительно других крупных городов мира. Если же говорить о жилье морально устаревшем, вчерашнего дня, то потенциально тенденция к откату цен в определенный момент может появиться, но это опять же зависит от структуры спроса, изменение которого в ближайшее время не предвидится.         Андрей Бекетов, аналитик, автор сайта Arn.ru:        — Вероятнее всего, рост цен в апреле будет примерно равным росту цен в марте: 3-4% в валюте. Во всяком случае, видимых предпосылок для снижения темпов роста цен пока не наблюдается.         Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга компании "ИНКОМ-Недвижимость":        — В апреле ждем продолжения роста цен, который будет наблюдаться, несмотря на увеличение числа предложений на вторичном рынке. Сроки экспозиции квартир на рынке по-прежнему сокращаются, что подтверждает высокий спрос на жилье. Темп роста — 3%, то есть это средний для последних полутора лет показатель. При этом внутри месяца распределение роста будет неравномерным. Спрос на жилье усилится в третьей декаде апреля, что связано с техническими параметрами функционирования рынка недвижимости: перед майскими праздниками большинство покупателей захотят внести аванс за новую квартиру и уехать отдыхать.         Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty:        — Рынок недвижимости продолжит свое развитие, и каких-то резких колебаний я не жду. На 1,5-2% вырастет цена на элитное жилье, чуть больший рост продемонстрирует рынок жилья типового. К началу мая обострится дефицит на аренду загородной недвижимости: наиболее привлекательные коттеджи и дачи уже найдут своих арендаторов. Продаваться загородные дома и земельные участки также будут лучше, так как на рынке сейчас сезонное повышение спроса. Продолжится стабилизация на рынке коммерческой недвижимости — здесь каких-либо существенных изменений не произойдет.