Гадание на ставке

По итогам прошлого года доля ипотечных сделок в структурах продаж девелоперов Петербурга достигла 75%. По объему выдачи льготных ипотечных кредитов Петербург оказался лидером в России. Прогнозы относительно того, как будет развиваться ипотечное кредитование в этом году, противоречивые: одни указывают на приближение срока отмены господдержки ипотечных программ, что может привести к снижению объемов жилищных займов во втором полугодии, другие полагают, что перед выборами в Госдуму вряд ли стоит ожидать серьезного роста ставок.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным Банка России, в 2020 году в Санкт-Петербурге общий объем предоставленных ипотечных кредитов гражданам составил 284,2 млрд рублей, это на 30% больше, чем в 2019 году. Из него объем ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке составил 132 млрд рублей, что на 29% больше, чем в 2019 году. В Ленинградской области в ушедшем году общий объем предоставленных ипотечных кредитов гражданам составил 68,7 млрд рублей — на 34% больше, чем в 2019 году. Из него объем ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке составил 28,5 млрд рублей, что на 35% больше, чем в 2019-м.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, говорит: «Важно отметить, что в Санкт-Петербурге нехарактерное для страны в целом соотношение ипотеки во вторичном и первичном сегментах. Так, в среднем по России ипотеку для приобретения жилья в строящемся доме берет лишь треть граждан, а в Санкт-Петербурге — 50%. Таким образом, спрос на ипотечные продукты в субъектах растет. Это обусловлено низкими ставками по кредитным продуктам: на вторичном рынке — по причине низкой ключевой ставки, на первичном рынке — благодаря программе льготной ипотеки под 6,5%. Так, в Петербурге в январе прошлого года средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла 8,64%, а уже в декабре — 7,37%. В Ленинградской области в январе — 8,76%, а в декабре 2020 года — 7,31%. По ипотечным кредитам под залог ДДУ снижение размера ставки составило более 2%».

Дмитрий Михалев, руководитель отдела по работе с госорганами компании «СПб Реновация», говорит, что доля ипотечных сделок в 2020 по рынку выросла и достигла рекордных значений. «В нашей компании она составила по итогам года 76%. Вероятно, в этом году она еще несколько увеличится, так как ипотека превращается в обычный банковский сервис, по сложности сравнимый с выдачей обычного кредита»,— подчеркивает он.

Рекордная доля

Рекордно низкие ставки по ипотеке во многом определили высокую активность на рынке строящегося жилья в 2020 году. Руководитель премии Urban Awards в Санкт-Петербурге Маргарита Смышляева приводит такую статистику. В первом квартале доля первичного жилья в ипотечных сделках составляла 53,9%, во втором — уже 61,9%, в третьем (когда потребительская активность начала выходить на пиковые показатели) — 75,8%, в четвертом — 69,7%. «В целом за год две трети сделок на петербургском рынке имеют ипотечную основу. Следует отметить, что ипотека получила распространение и в высокобюджетном сегменте. Так, 41,5% лотов стоимостью от 20 млн рублей было куплено на заемные средства. Годом ранее этот показатель ограничивался 21,9%. Средний период кредитования вырос с 16 лет и 5 месяцев в 2019-м до 17 лет и 6 месяцев в 2020-м»,— сообщает госпожа Смышляева.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург», также говорит, что доля ипотечных сделок по итогам 2020 года в компании достигла 74%, в то время как ранее обычной долей считалось 60–65%.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, отмечает, что Санкт-Петербург лидирует по объему выдачи льготной ипотеки: за период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. Число ипотечных сделок значительно выросло также благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и внедрению специальных программ застройщиков с банками. С мая по декабрь 2020 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя в 2019 году она равнялась 24%.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», рассказывает: «На фоне программ льготной ипотеки многие девелоперы разработали собственные совместные программы с банками по субсидированию ипотечной ставки. К примеру, в наших жилых комплексах покупатели могли приобрести недвижимость по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок кредитования».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», также говорит, что в 2020 году доля сделок с использованием ипотеки в структуре продаж компании составила 74%. Наиболее высокий спрос был зафиксирован во втором и третьем кварталах. «После официального объявления о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года доля ипотечных сделок снизилась, тем не менее спрос остается достаточно высоким. В первом квартале 2021 году мы ожидаем, что ипотека с господдержкой останется основным драйвером спроса»,— делится эксперт.

Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet, подсчитала, что средний срок ипотечного кредита, который брался в 2020 году, составил 17,5 года. «Для сравнения, в 2019 году ипотеку брали в среднем на 16,8 года. При этом основное число жилищных кредитов в 2020 году выдавалось сроком на 20 лет — более 35% сделок»,— приводит она статистику.

Тенденции

Александра Громова, коммерческий директор ООО «СК "Кардиф"», отмечает: «Одновременно с ростом спроса на новое жилье возросла и конкуренция банков за клиента. Причем это касается не столько ставок по кредитам, сколько вопросов упрощения клиентского пути при получении ипотечного кредита. Кроме того, мы видим, что и для первичного, и для вторичного рынков процесс также серьезно упрощается: отменяются сложные процедуры получения ЕГРН. Все эти изменения, безусловно, поспособствовали в 2020-м развитию сферы онлайн-взаимодействия с клиентами. Пожалуй, приятным итогом 2020 года в ипотечной сфере стал тот факт, что средний срок оформления ипотечной сделки сократился с трех-четырех дней до одного часа».

Многие банки на фоне удешевления ставок по кредитам стали предоставлять рефинансирование ипотеки. Аналитики Райффайзенбанка проанализировали 25 тыс. заявок из 43 городов России и выяснили, что Петербург опередил другие города страны по среднему размеру рефинансирования ипотеки и уступил только столице. В 2020 году средний чек составил 2,95 млн рублей, в Москве средняя сумма значимо больше — 3,79 млн рублей. Ипотека занимает второе место по популярности среди всех программ рефинансирования: на нее приходится 13% всех выдач в Петербурге и 23% в Москве.

Директор дивизиона «Центр» УБРиР в Санкт-Петербурге Александр Казанский полагает, что главный тренд на сегодняшнем рынке ипотеки состоит в постепенном замедлении роста продаж. Эффект от снижения ставки компенсируется ростом цен на недвижимость благодаря повышенному спросу. Подорожание жилья, реализация отложенного спроса и снижение количества ликвидных объектов могут немного охладить рынок. И перспектив к тому, что рекордный рост ипотечного кредитования продолжится, пока не будет. При этом в ближайшее полугодие мы не видим предпосылок к росту ипотечных ставок. Они могут снизиться из-за высокой конкуренции среди банков, некоторые из них продолжают снижать ставки в погоне за клиентом.

Аналитики считают, что ажиотажный спрос, простимулированный льготной ипотекой, постепенно стабилизируется. «Скорее всего, спрос вернется к прежним показателям, уменьшившись на 10–15%. В то же время если ставка ЦБ продолжит снижаться, то разница между ставкой по программе с господдержкой и стандартной ставкой окажется не столь велика. Также останутся совместные программы девелоперов и банков, которые предлагают субсидированные пониженные ставки. Эти инструменты в совокупности помогут сохранить спрос на первичное жилье»,— говорит госпожа Конвей.

Полгода ясности

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», говорит, что уверенно ситуацию с ипотекой можно прогнозировать только на время гарантированного ее действия — сейчас это период до 1 июля 2021 года. До этого момента доля ипотеки будет, по ее мнению, расти: серьезное подорожание жилья массового сегмента в 2020 году увеличивает число клиентов, нуждающихся в заемных средствах.

«Если в Москве прекращение господдержки ипотеки уже считается решенным вопросом, то в регионах есть сомнения — отменят или продлят. Но даже в случае отмены ипотечные ставки до конца 2021 года должны оставаться привлекательными, поэтому спрос на нее будет. Даже если повышение средней ставки во второй половине года на 1–1,5 п. п. остудит продажи, доля ипотеки все равно продолжит оставаться высокой — большими или меньшими темпами она растет вот уже свыше пяти лет»,— говорит госпожа Доброхотова.

Светлана Саюнова, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербурге, сохраняет оптимизм: «Мы прогнозируем, что ипотечный рынок будет расти, так как вопрос качественного собственного жилья продолжает быть актуальным. Вопрос переезда в более комфортный регион или разъезда с родственниками остается актуальным, несмотря ни на какие пандемии или сложности в экономике страны».

Дмитрий Шафоростов, руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира», добавляет: «Думаю, что под конец действия программы появится определенное число людей, которые захотят взять льготную ипотеку на последних выгодных условиях. Таким образом, ажиотажа стоит ждать во втором квартале 2021 года».

Господин Мороз считает, что спрос на первичном рынке должен сохраниться как минимум до середины лета, пока действует программа льготной ипотеки. «Пока ключевая ставка будет сохраняться на текущем низком уровне, ставки по ИЖК будут также доступными большинству граждан. Поэтому реализация отложенного спроса продолжится. В Петербурге вывод новых проектов и, следовательно, увеличение предложения послужат стабилизации цен, что также окажет благоприятное влияние на спрос. А жилищный рынок Ленинградской области получит дополнительный вектор развития после внедрения ипотечного кредитования строительства ИЖС, так как этот сегмент является приоритетным в регионе: из 2,4 млн кв. м в 2020 году 1,4 млн кв. м введено в сегменте ИЖС, то есть более половины годового объема».

Ниже некуда

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», считает, что ожидать дальнейшего снижения ставок не стоит. «Экономическая ситуация развивается не по лучшему сценарию. Банки увеличили отсев ипотечных заемщиков. Думаю, что льготная ипотека на первичке продлена не будет»,— рассуждает он. Господин Щегельский предполагает, что в пылу подготовки к выборам в Госдуму и местные органы самоуправления в сентябре 2021 года правительство, возможно, сделает какие-то заманчивые предложения, которые, впрочем, по его мнению, будут действовать недолго.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», замечает: «Бум спроса на ипотеку, с одной стороны, поддержал строительную отрасль, а с другой, может привести к достаточно негативным последствиям. Это может произойти в случае, если люди массово не смогут обслуживать взятые на себя кредитные обязательства».

Иван Зинченко, директор по продажам компании «Ипотека.центр», считает, что в этом году увеличивается количество сделок по продаже жилья, находящегося в залоге у банков. Вырастут объемы кредитования под залог существующего жилья. «Из-за того, что реальный рост доходов населения отсутствует, эти направления будут трендовыми»,— указывает эксперт.

Госпожа Смышляева прогнозирует, что в связи с прекращением действия льготного режима спрос на ипотечные продукты в 2021 году ослабеет. «Однако следует учитывать, что и несубсидированная ставка продолжит снижаться, а застройщики в партнерстве с банками будут предлагать специальные условия в индивидуальном порядке. Для многих потенциальных покупателей обслуживание кредита даже по льготе является непосильным бременем — особенно в условиях продолжающегося кризиса. Поэтому они готовы будут взять в ипотеку только при наличии максимально выгодного предложения (например, ставка 3,1% годовых). В противном случае индустрии следует приготовиться к уменьшению спроса на жилье и жилищные займы»,— уверена эксперт.

Денис Заседателев предполагает, что, возможно, в этом году количество ипотечных договоров в структуре сделок застройщиков сократится. «К сожалению, платежеспособность населения снижается. Кроме того, у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне. А когда ее нет, им сложнее решиться взять на себя кредитные обязательства на длительный срок. Субсидирование ипотеки помогает потребителям приобрести жилье, но не решает всех их проблем, и, несмотря на существенное снижение ставок, финансовая нагрузка на заемщиков остается очень высокой»,— заключает эксперт.

Кирилл Орлов