Красноярский торгово-развлекательный центр «ПокровSky» и один из крупнейших в РФ крытых парков аттракционов Magic Land выставлены на продажу в рамках дела о банкротстве собственника — компании «Сибирский инвестор». Суд установил начальные цены двух лотов в сумме около 903 млн руб., что выше оценки одного из залоговых кредиторов — банка ВТБ. Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что ТРЦ удастся продать без существенного дисконта: спрос на покупку торговых помещений в регионе снизился за год на 42%.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Имущество банкротящейся красноярской компании ООО «Сибирский инвестор» выставлено на торги. Самый большой лот с начальной ценой 799,97 млн руб.— площади торгово-развлекательного центра «ПокровSky», находящиеся в залоге банка ВТБ. За детский парк аттракционов Magic Land, который, по заявлению компании, является вторым по величине крытым центром развлечений в России, управляющий просит 103 млн руб. Заявки для участия в открытых аукционах принимаются до 5 апреля, сами торги назначены на 7 апреля.
Трехэтажный «ПокровSky» общей площадью 40 тыс. кв. м, из которых пригодны для аренды 23,7 тыс. кв. м, введен в эксплуатацию в конце 2016 года и расположен в Центральном районе Красноярска. Его якорные резиденты, по данным сайта ТРЦ, — гипермаркет «Лента», сеть DNS, фитнес-клуб NRGym, парк развлечений Magic Land. Банк ВТБ в 2017 году профинансировал основного собственника ТРЦ — ООО «Сибирский инвестор», выдав компании на развитие центра семилетний кредит на 770 млн руб. По данным «СПАРК-Интерфакс», «Сибирский инвестор» принадлежит Игорю Болтрикову (99,26%) и Сергею Степаненко (0,74%). Конкурсное производство в компании было введено в феврале 2019 года.
По данным суда, активы должника на тот момент составляли 1,1 млрд руб., обязательства превышали 1,3 млрд руб.
Как сообщали “Ъ-Сибирь” участники рынка, «Сибирскому инвестору» принадлежит не весь центр: около 8 тыс. кв. м площадей ТРЦ находятся в собственности компании «Лента», более чем 2,1 тыс. кв. м владеет фитнес-клуб NRGym. На торги, по данным Федресурса, выставлены 40 помещений торгового центра общей площадью 19,4 тыс. кв. м, а также доли в общей собственности на коммунальные сети и право аренды земельного участка под ТРЦ по договору, заключенному «Сибирским инвестором» с муниципалитетом до марта 2066 года.
По данным картотеки арбитражных дел, конкурсный управляющий и ВТБ ранее разошлись в оценке рыночной стоимости торгового центра. Банк предоставил оценку на 748,2 млн руб., назначенный судом эксперт — на 999,97 млн руб. В возражениях представитель ВТБ, в частности, указал, что при расчете валового дохода от аренды помещений ТРЦ независимый оценщик необоснованно использовал площадь всех помещений, «в то время как арендопригодная из них составляет только 66% от общей площади», говорится в материалах. Суд решил, что возражения конкурсного кредитора являются необоснованными и установил начальную цену торгов в размере 80% от данной независимым экспертом оценки рыночной стоимости, то есть 799,97 млн руб.
Конкурсный управляющий ООО «Сибирский инвестор» Алексей Дьячков уточнил “Ъ-Сибирь”, что ВТБ в итоге согласился с решением суда и судебный акт уже вступил в законную силу. Банк, по его словам, заинтересован в продаже актива, но торги, по мнению управляющего, могут затянуться.
«Интересантов много, а покупателя, который реально хочет купить за такую сумму, нет. Может быть, интерес к ТРЦ как бизнесу ослаб в связи с пандемией»,— сказал он, выразив уверенность, что на первых торгах продать актив не удастся.
Господин Дьячков предположил, что повторный аукцион с дисконтом 10% может привлечь больше покупателей, но не исключил, что дело дойдет до публичного предложения.
Как сообщалось, «Сибирский инвестор» еще до банкротства пытался продать часть площадей ТРЦ «ПокровSky» за 950 млн руб. Объявление было размещено на нескольких сайтах о продаже бизнеса, но покупателя найти не удалось.
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Гранта-недвижимость» Ольга Савченко в беседе с “Ъ-Сибирь” отметила, что цена около 41 тыс. руб. за 1 кв. м соответствует рынку, но считает, что, несмотря на это, быстро продать объект не получится из-за большого объема площадей. «Если бы этот лот можно было разделить на несколько, то реализовать его можно было бы в течение 24–36 месяцев»,— считает она. Госпожа Савченко предположила, что, скорее всего, покупателем будет инвестор из другого региона. «Даже если центр подешевеет в два раза, это все равно будет достаточно крупной сделкой для регионального рынка»,— сказала она.
Руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито недвижимость» Тимур Зайцев отмечает, что, несмотря на продолжительный локдаун в связи с пандемией, по итогам 2020 года спрос на покупку торговых площадей в Красноярске увеличился на 3%, в то время как число предложений по сравнению с 2019 годом сократилось на 8%. Уровень цен на торговые площади при этом снизился на 7%, и к концу 2020 года средняя стоимость таких объектов в Красноярске составила 46,3 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным Тимура Зайцева, в начале 2021 года стоимость торговых помещений в Красноярске продолжила расти: к концу февраля средняя цена покупки превысила показатели того же периода прошлого года на 17% и составила 49,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а аренда стала дороже на 2% — ее цена находилась на уровне 800 руб. за 1 кв. м. В то же время спрос в феврале 2021 года (к февралю 2020 года) заметно снизился — на 32% в сегменте аренды и на 42% на рынке купли-продажи. Аналогичная тенденция зафиксирована и для показателей предложения: в феврале количество объявлений о продаже уменьшилось на четверть, а о сдаче в аренду — на 15% в сравнении с прошлым годом.