Коронакризис не помешал активному развитию сегмента коливингов: в нем даже наметился заметный прорыв. На рынок, традиционно состоящий из частных инициатив и небольших компаний, начали выходить крупные инвесторы. Их притягивает возможность реализовать проект, ориентированный на молодую аудиторию. “Ъ” выяснил, как компании могут заработать на этом рынке и чем они рискуют.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения не остудили интерес инвесторов к одному из самых обсуждаемых в последнее время форматов жилья — коливингам. По оценкам поставщика IT-платформ для управления недвижимостью The Housemonk, в 2020 году число операторов коливингов в мире увеличилось примерно с 610 до 870 компаний. Большая часть приходится на рынки ЕС, США и Китая. Суммарно на конец 2020 года в коливингах по всему миру жили уже 3,35 млн человек.
Сложности определения
Рассчитать объем существующих в России коливингов пока непросто: консультанты до сих пор не могут определиться, стоит ли относить к ним хостелы, а посчитать самоорганизованные коммуны невозможно. Нет пока и единого определения коливинга. По словам директора департамента отелей и апарт-отелей Becar Asset Management Анастасии Заболотной, традиционная концепция коливингов предполагает, что резиденты живут в номерах, оборудованных спальным местом, рабочей зоной, кухонным модулем и санузлом. Все это привычный функционал апартаментов. «Основное отличие коливинга от последних — сдача в аренду не площадей, а комплекса услуг»,— поясняет она. Поэтому, по словам эксперта, важная составляющая коливинга — большие пространства для социализации.
Амбассадор ассоциации Co-liv.org Алла Цытович поясняет, что по стандартам организации коливингом может считаться объект, где под общественные пространства отдано не менее 30% от общих площадей, а в штате работает организатор сообщества, занимающийся первичным или последующим отбором жильцов.
Форматы проживания
Заведующая кафедрой территориального развития Института общественных наук РАНХиГС Елена Зеленцова предлагает разделить существующие сейчас коливинги на две группы: коммуны и профессиональные девелоперские проекты. К первым, по ее словам, традиционно относятся варианты совместного проживания студентов и начинающих специалистов, что позволяет им сократить затраты на аренду. В Москве достаточно распространен формат коливинг-квартир и коливинг-домов, где цена аренды места, по оценкам директора департамента жилой недвижимости Colliers Кирилла Голышева, начинается от 10 тыс. руб. в месяц.
Алла Цытович поясняет, что работающих в квартирах коливингов в Москве довольно много: большие площади не так просто сдать, и собственники часто оказываются не против. Но эксперт поясняет, что их правовой статус достаточно сомнительный, «фактически они оказывают гостиничные услуги, а в жилых помещениях это запрещено, любая проверка приведет к закрытию».
Более стабильный вариант — переформатированные хостелы. Алла Цытович рассказывает, что свои собственные хостелы в коливинги стала переформатировать, когда обратила внимание, что многие молодые люди живут в них по несколько месяцев. Сейчас объекты по-прежнему зарегистрированы как гостиницы, но их наполнение изменено для более комфортного проживания, а средняя стоимость размещения на 15–20% выше, чем в хостеле.
Многие коливинги работают и в индивидуальных жилых домах. Основательница одного из таких проектов WOW Coliving Екатерина Жижина говорит, что изначально ориентировалась на средний чек выше, чем в коливингах хостельного типа. Для этого она сняла загородный дом площадью 650 кв. м недалеко от нацпарка «Лосиный Остров», в нем восемь спален, где размещаются до десяти человек включительно. Госпожа Жижина поясняет, что с собственником недвижимости заключен долгосрочный договор аренды на несколько человек, в который при заселении вписываются новые арендаторы. Отбор жильцов руководство проекта проводит в ручном режиме, который включает очное собеседование, добавляет она.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает наиболее перспективными проектами «дачные коливинги». Эти проекты представляют собой объединение нескольких частных загородных домов с общей территорией и инфраструктурой: у каждого есть свой дом, а вот детские площадки, сады и огороды — общие.
Профессиональные эксперименты
Девелоперских проектов, которые официально заявлены как коливинги, в России всего три. Два из них при участии Becar Asset Management реализуются в Санкт-Петербурге. Еще один объект в конце 2020 года анонсировала AFI Development Льва Леваева. Впрочем, формат AFI Tower пока заметно отличается от западных аналогов: все юниты здесь планируется продать, в то время как в классических проектах их можно только арендовать, поясняет госпожа Широкова. По словам директора по продажам жилой недвижимости AFI Development Федора Ушакова, 54% сделок заключаются с конечными потребителями, при этом 33% клиентов рассматривают проект для улучшения жилищных условий. Господин Ушаков отмечает, что с классическими коливингами проект компании роднит общественная инфраструктура: пространство с кинопроектором, прачечная на 22 стирально-сушильных комплекса и пр.
Представитель института «Гипрогорпроект» Диана Синдревич констатирует, что многие девелоперы в России используют концепцию коливинга как маркетинговый инструмент для продвижения объектов на рынке, в то время как на деле они не сильно отличаются от обычных жилых комплексов. С этим тезисом относительно проекта AFI Development соглашается и Елена Зеленцова, называя его, по сути, жилым комплексом. Эксперт поясняет, что формат, в котором квартиры в проекте продаются, не может обеспечить возможность подбирать жильцов.
Но этот сегмент интересует и других крупных игроков. «Мы сейчас рассматриваем создание коливингов в рамках строительства своих общественно-деловых центров в Москве»,— рассказывает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Само направление бизнесмен называет перспективным.
Глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева связывает выход на рынок коливингов крупных инвесторов с резким увеличением интереса аудитории к формату: люди в возрасте от 30 до 40 лет становятся наиболее экономически активной и платежеспособной частью населения, а значит, и главными потребителями. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков предполагает, что в дальнейшем этот тренд вместе с бурным развитием шеринговой экономики приведет к тому, что крупный капитал постепенно заместит собой на рынке коливингов частных инвесторов. С этим тезисом соглашается и госпожа Николаева, предполагая, что здесь произойдет трансформация, аналогичная той, что произошла на рынке коворкингов: крупные игроки будут масштабировать «выстрелившие» концепции, постепенно осваивая большую часть спроса на такой девелоперский продукт сначала в Москве, а затем и в городах-миллионниках.
Мобильный образ жизни
Урбанисты при этом не сомневаются, что толчок к активному развитию коливингов запустили глобальные социальные процессы. Гендиректор фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Александр Пузанов обращает внимание на то, что средний размер домохозяйства в России постепенно сокращается: если по итогам переписи населения 2010 года он составлял 2,7 человека, то сейчас — менее 2,6 человек. Молодые люди, по мнению эксперта, в большей степени склонны к мобильному образу жизни, к так называемому третьему месту для общения и работы. «Они склонны задумываться, что некоторые потребности — например, стирка белья — можно удовлетворять не в своем жилище, а в специальном помещении на первом этаже или в соседнем доме»,— рассуждает он.
Эти тезисы совпадают с описанием «типичного коливера», которое формулируют и девелоперы. Becar Asset Management описывает его как молодого специалиста без детей, миллениала и digital nomad, кто часто проводит свободное время за общением и саморазвитием. Хотя Кирилл Голышев обращает внимание и на то, что в коливингах постепенно увеличивается доля постояльцев старше 30 лет. «Обычно это IT-специалисты, которые могут работать из дома»,— отмечает он. Но далеко не только молодежь может заинтересовать проживание в коливинге.
Александр Пузанов обращает внимание и на рост числа одиноких пенсионеров, которые испытывают потребность в общении и получении определенных услуг. Развитие нового формата проживания, по его мнению, может решить часть этих вопросов. Активное развитие коливингов эксперт предпочитает считать первой волной зарождающегося рынка доступного арендного жилья.
Господин Пузанов поясняет, что до последнего времени госполитика была ориентирована в основном на стимулирование приобретения населением жилья в собственность. На этом фоне, по оценкам ИЭГ, даже в Москве сейчас более 80% существующего жилого фонда — в собственности граждан, а в других городах показатель выше. Для сравнения: в Берлине 80% квартир — арендный фонд. «Но бесконечным этот процесс быть не может»,— уверен эксперт.
Светлое комьюнальное будущее
Некоторые эксперты пока скептически относятся к перспективам развития формата коливингов в России. Директор АНО «Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве» Вера Бурцева обращается внимание на то, что житель США переезжает в среднем 12 раз за жизнь и съемная квартира для него норма. «Но у нас к жилью другое отношение из-за высокой неопределенности по отношению к будущему,— отмечает она.— Все это заставляет нас стремиться иметь свой угол».
Исходя из этого, по мнению эксперта, коливинги и в дальнейшем будут присутствовать на рынке, но вряд ли получат широкое распространение из-за слишком узкой целевой аудитории. При этом Вера Бурцева сомневается, что коливинги крупных девелоперов действительно смогут «выстрелить»: ключевое для формата — создание среды, таких компетенций у застройщиков обычно нет. В то же время небольшие игроки, по ее мнению, могут выигрывать благодаря индивидуальному подходу.
В том, что принятие коливингов в России будет непростым, не сомневаются и верящие в формат эксперты. Специфической проблемой Александр Стариков называет негативный опыт, полученный старшим поколением за время проживания в коммунальных квартирах. «Но в рамках коливинга должны проживать люди, обладающие принципиально общими ценностями и взглядами на жизнь, это приводит к формированию комьюнити»,— поясняет он. А Елена Зеленцова называет сложным вопрос о будущем и дальнейшей эксплуатации таких проектов.