Цены вторичной свежести

Цены вторичной свежести

       Первичный рынок жилья в апреле продемонстрировал невиданную пассивность — продажи на нем упали на 25%. Зато вторичный рынок и рынок аренды жилья процветают. Цены на бывшие в употреблении квартиры выросли на 5,1%. Не исключено, что этот перекос в дальнейшем будет увеличиваться.

Под угрозой интервенций
       В апреле ситуация на первичном рынке недвижимости была нестабильной. Первая неделя выдалась довольно активной, но уже начиная со второй произошел заметный спад, который продлился уже до конца месяца. На самом деле спад произошел раньше, просто на начало месяца пришлось завершение оформления ранее начатых сделок. Большую роль сыграла вброшенная в прессу информация о грядущей интервенции спекулянтов: якобы готовится масштабный выброс на рынок квартир, купленных ранее для спекулятивных целей, что неизбежно приведет к падению цен. Аналитикам пришлось изрядно попотеть, доказывая обратное, но тем не менее в апреле спад активности продолжался.
       Тяжело шли продажи жилья бизнес-класса. По словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического центра "Домострой-Недвижимость", в апреле было практически невозможно реализовывать крупные объекты с числом квартир, превышающим 700: даже существенные в абсолютном значении продажи, например 15-20 квартир в месяц, не считаются удовлетворительными, так как их доля составляет менее 3%.
       Довольно спокойным выдался месяц и для компаний, продающих элитную недвижимость. Большинство застройщиков цены не поднимали. Пересмотр цен произошел в основном на уникальных объектах. Так, например, стоимость 1 кв. м в "Доме на Барыковском" (между Остоженкой и Пречистенкой) увеличилась на $1 тыс. и составила $5-9 тыс. за 1 кв. м. Расширилось предложение в элитном секторе за счет выхода на рынок новых проектов. Так, компания Paul`s Yard объявила о начале продаж на эксклюзивной основе в элитном офисно-жилом комплексе "Онегин", расположенном по адресу улица Малая Полянка, 2, с роскошными пентхаусами с панорамным видом на центр города. Компания Penny Lane Realty представила новый эксклюзивный жилой дом класса de luxe на "золотой миле" Москвы (2-й Обыденский переулок), а фирма "Трансгидрострой" начала возведение нового элитного дома на 30 квартир в Сокольниках. Уникальность этого проекта заключается в том, что это первый элитный дом высокого класса в Сокольниках, к тому же первый в столице дом, который позиционируется как "семейный". Достоинство предложения — низкие цены на начальном этапе строительства. На нижних этажах жилплощадь реализуется по цене от $1,9 тыс. за 1 кв. м, на верхних — до $3,5 тыс. за 1 кв. м.
       
Самого дешевого — больше
       Для апреля стало характерным также незначительное расширение объема предложений самого дешевого в столице жилья. К примеру, на территории Западного административного округа в квартале А Очаково-Матвеевского началось строительство дома серии П-111, где жилплощадь поступила на рынок по цене от $1 тыс. за 1 кв. м. В районе Солнцево реализация квартир в домах серии КОПЭ-М-"Парус" шла по цене от $1,03 тыс. за 1 кв. м, в ЮАО на Пролетарском проспекте в доме серии П-3М — по $1,136 тыс. за 1 кв. м.
       Самые выгодные предложения жилья, возводимого по индивидуальным проектам, пока поступают из Северо-Западного административного округа. В Куркино в апреле можно было заключить договор на приобретение квартиры по цене от $890 за 1 кв. м. В Южном Бутове (это уже Юго-Запад) самое выгодное предложение в монолитно-кирпичном доме — от $1,09 тыс. за 1 кв. м. На севере столицы (улица Дыбенко) начались активные продажи в 24-этажном монолитно-кирпичном доме. По мнению Натальи Тихоновской, директора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость", на сегодняшний день это одно из лучших и наиболее выгодных предложений жилья в Москве в соотношении цена-качество. Проектом застройки предусмотрено наличие одно-четырехкомнатных квартир оптимальных площадей — от 51 до 140 кв. м. Стоимость 1 кв. м здесь составляет $1,25-1,65 тыс. за 1 кв. м. Динамика первого месяца продаж в новом микрорайоне Радужный в Солнцево превзошла все ожидания. За один месяц реализовано порядка 20% площадей, выставленных на продажу, тогда как риэлтеры предполагали всего 14-15%. Высокая доля продаж квартир больших площадей говорит о том, что большая часть покупателей Радужного приобретает недвижимость именно для себя, а не для спекуляций. По мнению Натальи Усовой, начальника коммерческого отдела компании "Стройжилье XXI век", "первые продажи в Радужном дали понять, что мы смогли предложить рынку действительно интересный проект". Средняя стоимость метра в Радужном на текущий момент составляет $1,49 тыс. в монолитно-кирпичном корпусе и $1,35 тыс. в панельном.
       
Квартиры б/у рвут из рук
       Цены на вторичном рынке выросли в апреле на 5,1%. По информации сайта arn.ru, в апреле 2003 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве составляла $1,167 тыс., а год спустя поднялась до $1,891 тыс., то есть цены выросли на 62%. Максимальное подорожание жилья отмечено в Зеленограде (7,5%), где средняя цена теперь $1,26 тыс. за 1 кв. м. Самый низкий показатель роста — 3,8% — в апреле был в Юго-Западном округе, однако средние цены в этом округе ($1,809 тыс. за 1 кв. м) — из самых высоких в столице. По словам Ирины Постниковой, начальника отдела реализации недвижимости ГУП "Мосжилкомплекс", максимальным спросом пользовались однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м и двухкомнатные до 50 кв. м. Срок экспозиции таких квартир на рынке составлял всего несколько дней, в то время как квартиры площадью от 100 кв. м продаются в течение месяца, а иногда и дольше. Самые дешевые предложения сосредоточены в пяти-девятиэтажных панельных домах; в апреле средняя цена на них составила около $1,6 тыс. за 1 кв. м. В силу стабильно высокого спроса максимальные цены ($2,25-2,35 тыс. за 1 кв. м) сохраняются в сталинских кирпичных домах и в домах "высотный кирпич". Однако если в сталинском доме, находящемся на территории Юго-Восточного или Восточного округов, можно было подыскать квартиру, где за 1 кв. м назначили цену $1,5-1,6 тыс., то на Западе или Юго-Западе удачным приобретением считалась похожая квартира по $2,3-2,5 тыс. за 1 кв. м. В апреле был отмечен рост предложений в панельных новостройках, что сначала вызвало определенное беспокойство риэлтеров, однако хорошие темпы продаж отмели в сторону пессимистические ожидания, а цены на них выросли даже больше, чем в марте. Ситуация на вторичном рынке сложилась для риэлтеров настолько удачно, что, по информации компании "Домострой-Недвижимость", уже в последнюю неделю апреля они старались не выставлять новые объекты на продажу, чтобы разгрузить первую половину мая и отдохнуть.
       
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА

Прямая речь        Чего вы ждете от рынка недвижимости в мае?         Виталий Алексеев, генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век":        — В мае увеличение цен на недвижимость продолжится, но, видимо, несколько меньшими темпами, что объясняется продолжительными праздниками. Предпосылок для снижения цен не наблюдается. Внешние факторы пока стабильны. Ипотека с расширением числа банков-операторов будет только усиливать спрос на рынке.         Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании:        — Традиционная майская стагнация, ежегодно наблюдавшаяся на рынке недвижимости, не обойдет май 2004 года. Однако я думаю, что ситуация в этом году будет лучше, чем в предыдущем. Дело в том, что в этом году на рынке больше предложений покупки "на нулевом цикле", и поступили они только что — в марте-апреле. Новые проекты подразумевают для инвестора более высокие темпы роста цен, а соответственно, капитализации вложений.         Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:        — К концу месяца, после майских праздников, цены будут корректироваться: мы ожидаем небольшой скачок, а также увеличение покупательской активности ввиду сезонного колебания спроса.         Дмитрий Молчанов, президент компании "Домострой":        — Ожидается традиционное снижение объемов операций, связанное с майскими отпусками, которое меньше всего коснется рынка загородной недвижимости. Также небольшой, одно-двухпроцентный рост цен на жилье в Москве. Никаких неожиданностей и изменений существующих тенденций не ожидается. Люди начинают привыкать к стабильному росту рынка и строят свои планы на приобретение квартир в соответствии с принципом "завтра будет еще дороже".         Роберт Квачадзе, руководитель ГУП "Мосжилкомплекс":        — В мае ситуация на рынке недвижимости будет стабильная. Рост цен как на новостройки, так и на вторичное жилье составит не более 2% в месяц. Конечно, количество сделок будет меньшим из-за "майских каникул", но такая ситуация повторяется из года в год.         Константин Апрелев, президент РАН САВА:        — В мае рост цен будет заметно ниже, чем в апреле. По моим прогнозам, жилье станет дороже где-то на 1%.         Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний КОНТИ:        — В мае, как правило, происходит спад деловой активности, связанный с каникулами. В связи со спадом спроса в мае компания не проводит увеличения цен выше планового показателя. В целом за период с начала года цены на объекты компании выросли на 10-15% в зависимости от класса жилья. Считаем, что ситуация на рынке подтверждает прогнозы компании относительно итогового за год роста цен на рынке недвижимости до 25%. Среднемесячный рост на первичное жилье в мае составит 2-3%.