Российский аукционный дом по поручению Росимущества выставил на продажу 100% пакет акций АО «Научно-исследовательский институт "Тест"», которому принадлежит офисное здание площадью 4,2 тыс. кв. м с земельным участком 1,9 тыс. кв. м на Лиговском проспекте, 56Б. Начальная цена лота составляет 179 млн рублей, собеседники “Ъ” считают ее рыночно-обоснованной. По их мнению, расположение объекта в зонах ограничений существенно осложняет перспективы редевелопмента и целесообразнее всего сохранить его офисную функцию, сделать ремонт и повысить его классность.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Российский аукционный дом (РАД) по поручению Росимущества, в рамках федеральной приватизации из прогнозного плана на 2020–2022 годы, выставил на продажу 100% пакет акций (36 707 штук) АО «Научно-исследовательский институт "ТЕСТ"». По данным бухгалтерской отчетности, по итогам третьего квартала 2020 года выручка предприятия, занимающегося управлением и сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, составила 11,3 млн рублей. Компании принадлежит шестиэтажное офисное здание 1901 года постройки площадью 4,2 тыс. кв. м, с земельным участком 1,9 тыс. кв. м на Лиговском проспекте, дом 56, литера Б, в километре от Московского вокзала. В настоящее время оно сдается в аренду. Начальная цена лота составляет 179 млн рублей. Аукцион назначен на 19 апреля, заявки принимаются до 9 апреля.
«Покупатель пакета акций фактически становится владельцем ликвидной недвижимости в центре Петербурга, у Московского вокзала»,— отмечает Григорий Начинкин, руководитель департамента по приватизации РАД. По его мнению, для инвестора наиболее вероятным вариантом использования является создание современного офисного центра, гостиницы или апарт-комплекса.
«Объект располагается в зоне ПЗЗ ТД 1–1_1, которая дает широкие возможности в плане размещения объектов различного функционального назначения — от бизнес-центров и гостиниц до жилья. Редевелопмент объекта может существенно осложнить размещение в зонах ограничений, связных с объектами культурного наследия»,— говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. По словам Андрея Бойкова, управляющего партнера Rusland SP, потенциальному покупателю придется идти по пути реконструкции или капитального ремонта. Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers, добавляет, что реконструкция под жилье или апартаменты в случае реализации качественного продукта может быть сопоставима по затратам с новым строительством. «Вероятнее всего, в покупке будет заинтересован инвестор, ориентированный на извлечение арендной прибыли с перспективой редевелопмента в будущем. Целесообразнее использовать здание под офисную функцию, провести ремонт и повысить его классность до уровня В+»,— объясняет господин Бойков. С тем, что сдача здания в аренду — наиболее разумный вариант, соглашаются и другие собеседники “Ъ”.
По мнению экспертов, среди минусов объекта можно назвать расположение в глубине квартала, а также не самое качественное на сегодняшний день локальное окружение. «Однако реализация знакового проекта "Сан-Галли Парк", с которым граничит объект, повысит престижность этой зоны и, соответственно, данного здания»,— замечает господин Бойков (см. “Ъ” от 12.01.2021).
По мнению господина Пашкова, стоимость продажи велика относительно актуальных доходов продаваемого юрлица, но с учетом возможности повышения доходов от аренды выглядит рыночно обоснованной. «Цена для центра города "неплохая" и в ходе торгов может вырасти до 30%»,— полагает Андрей Бойков. Госпожа Сигалова, напротив, считает, что в ходе торгов цена вырастет незначительно.