IT-сектор тягается с углеводородами

Сектор IT уже несколько лет остается в числе лидеров в сегменте сделок по аренде офисных площадей в Петербурге. Во время пандемии компании этой отрасли несколько приостановили расширение и убавили арендную активность, тем не менее, как полагают участники рынка, в ближайшее время выйдут на первое место по объему арендуемых площадей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По оценкам участников рынка, лидерами спроса на аренду офисных площадей пока остаются компании нефтегазового сектора, но вместе с ними основными драйверами спроса в сделках аренды являются компании IT-сектора, в 2020 году их доля составила 37% в общем объеме сделок. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, говорит, что если тенденция спроса сохранится, то у IT-сектора есть все шансы занять лидирующие позиции в течение года-двух.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, добавляет: «"Газпром" прекратил активную экспансию в 2019 году. Судя по заявлениям компании прессе, сейчас ее стратегия меняется. Компания приобретает землю или готовые проекты с целью редевелопмента. Иными словами, "Газпром" будет продолжать экспансию за счет реализации проектов для собственных нужд. Скорее всего, объем сделок по аренде офисов компаниями нефтегазового сектора продолжит снижаться, а IT-компании станут основным драйвером роста офисного рынка на много лет вперед».

Господин Починщиков отмечает при этом, что в 2020 году и IT, и нефтегазовый сектор приостановили переговоры по крупным офисным блокам. «На текущий момент мы ожидаем, что произойдет возврат к данным сделкам»,— надеется эксперт.

«2020 год затормозил экспансию IT-фирм в бизнес-центры города. Темпы сократились по сравнению с 2019 годом, когда произошел настоящий бум среди IT-компаний-арендаторов. В то же время компании нефтегазовой сферы показали большую устойчивость к кризисам и практически не сократили занимаемые офисы»,— отмечает госпожа Косарева.

Иван Починщиков говорит, что основные требования IT-компаний касаются технических характеристик объекта. «Их запросы не зависят от класса офиса: так, некоторые компании, выбирают премиальные локации и офисы класса А, а другие предпочитают большую площадь и выбирают класс В+. При этом технические характеристики должны быть такими же, как и в классе А»,— указывает он.

Принципиальные запросы IT-компаний касаются мощной электроэнергии (60 Вт/кв. м, вторая категория), а также качественной вентиляционной системы с двух-трехкратной заменой воздуха в час. Важным параметром является площадь на одно рабочее место: она должна составлять от 8 до 15 кв. м, включая места общего пользования.

«Также IT-компании стремятся осуществить в своих офисах — желательно в формате open space — оригинальный ремонт по собственному проекту»,— замечает господин Починщиков.

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, добавляет: «Разные IT-компании часто предлагают сотрудникам с одинаковым функционалом схожие зарплатные условия, так что офис здесь становится дополнительным инструментом привлечения и удержания игроков команды. Компании этого сегмента рынка с большим вниманием подходят к организации офисного помещения в целом. Это, например, эргономичная мебель и увеличенная площадь рабочего места (в среднем 7–10 кв. м, а в более крупных компаниях — 11–12 кв. м), "тихие" зоны для индивидуальной работы и переговорные комнаты для проектных групп, выделенные зоны отдыха, душевые».

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева подтверждает слова коллеги: «В IT сейчас прослеживается тенденция к переходу на удаленку и смешанной работе (из дома и один-два дня в неделю — в офисе), поэтому акцент постепенно смещается в сторону комфортного пребывания сотрудников. Отсюда кухня с поваром в офисе, зал с видеоиграми, диван, где можно поспать,— даже в относительно небольших IT-компаниях». По ее словам, под эти требования подходят большие современные офисные площади классов A и B в районе 1–3 тыс. и 300–500 кв. м. «Но в Петербурге немного зданий, отвечающих всем требованиям, несмотря на открытие новых офисных пространств, например, "Атлас Сити" или "Невский 1"»,— указывает госпожа Косарева. Она говорит, что специфика офисных помещений в Санкт-Петербурге в том, что в историческом центре немного построек пригодно к размещению IT-компаний. Если говорить о локациях, то они чаще предпочитают Петроградский, Московский и Приморский районы города.

Майя Харченко, директор отдела офисной недвижимости East Real, отмечает, что за период с марта по декабрь 2020 года IT-компаниям удалось адаптировать бизнес-процессы и переконфигурировать арендуемые помещения к новым форматам и условиям, продиктованным пандемией. «Основное внимание уделено организации внутри арендуемых офисов гибких пространств, в том числе с использованием собственного софта для организации системы free desk, шахматной рассадки закрепленных рабочих мест, переформатированию и перепланировке в арендуемых помещениях с включением многофункциональных мобильных решений и отказу от больших переговорных и конференц-залов, подразумевающих одновременное скопление большого числа людей. Кроме этого, компании усиливают мощности инженерных систем, добавляя новое оборудование к уже существующим с целью улучшения воздухообмена. Опыт удаленной работы плотно закрепился, и, по оптимистичным прогнозам руководителей крупных IT-компаний, возвращение в относительно привычный режим работы планируется поэтапно, не ранее второго-третьего кварталов 2021 года и в количестве 50–70% от всего числа сотрудников»,— говорит она.

Общий объем арендованных площадей IT-компаниями на офисном рынке Петербурга по итогу 2020 года, по подсчетам East Real, составляет более 400 тыс. кв. м, а к началу 2021 года отмечается уменьшение доли на офисном рынке. Это связано с тем, что часть IT-компаний отказалась от запланированных расширений офисных помещений, некоторые сократили арендуемые площади или вовсе закрыли офисы в Петербурге.

«Несмотря на то, что компании газового сектора пока занимают лидирующую позицию на рынке аренды офисных помещений, компании IT-сектора по-прежнему имеют значительный потенциал к развитию, поскольку пандемия способствует быстрому и широкому развитию цифровых услуг, к примеру, в сфере медицины, кибербезопасности и онлайн-сервиса. К тому же Петербург остается сильнейшим в экспорте разработок российских IT-компаний. Единственным сдерживающим фактором в экспансии офисов на рынке может оказаться использование формата гибких офисов, который IT-компании внедрили в большей степени, чем компании газового сектора»,— полагает госпожа Харченко.

Виктория Горячева, замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers, резюмирует: «Полагаю, в перспективе двух-трех лет IT-сектор будет занимать первое место в структуре спроса на офисные помещения. Но разница между IT-сектором и структурами "Газпрома" не будет существенной. Переезд "Газпрома" в "Лахта-центр" не приведет к росту уровня вакантности: какие-то площади могут освободиться, но это не сотни тысяч квадратных метров. IT-сектор в ближайший год будет переформатировать свои площади, модернизировать существующие, а потом вновь продолжит рост».

Олег Привалов