Арендаторы вернулись в магазины

Рынки коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются после прошлогоднего потрясения. Несмотря на сохранение небольшого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла, число закрытий по итогам первого квартала значительно сократилось как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Тем не менее собственники торговых площадей все еще вынуждены предоставлять части арендаторов скидки. Уверенное оживление демонстрирует и офисный рынок: сотрудники постепенно возвращаются в офлайн, и бизнес ищет новые помещения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вакантность помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составила 14,8%, увеличившись на 0,1 процентного пункта (п. п.) относительно конца прошлого года. Такие данные приводит CBRE. Невыраженную динамику отмечают и консультанты JLL, по подсчетам которых вакантность за первый квартал в Москве выросла на 0,4 п. п., до 14%. Это наименьшее увеличение за год, констатирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.

Число закрытий арендаторов в первом квартале, по расчетам CBRE, оказалось в три раза ниже значений второго и третьего кварталов прошлого года.

Владислав Фадеев считает процесс закономерным: скачок закрытий рынок пережил в третьем квартале прошлого года. «Тогда после снятия жестких ограничений пришло понимание, что к жизни до пандемии люди вернутся далеко не сразу, а ресурсы на поддержание бизнеса у многих иссякли»,— рассуждает он. Тем не менее эксперт добавляет, что за первые три месяца года в Москве закрылись 27 операторов, 60% из которых — общепит. В частности, Москва рассталась со знакомыми Vogue Cafe, Mr. Lee и «Камчаткой» на Кузнецком Мосту. На их место приходят новые заведения, но господин Фадеев констатирует, что неопределенность на рынке все еще сохраняется. Многие сети откладывают открытие новых заведений и магазинов.

Аналогичная динамика прослеживается в Санкт-Петербурге: согласно оценкам руководителя отдела Maris Алены Волубуевой, за первые три месяца года вакантность на торговых улицах выросла на 0,2 п. п., до 11,3%. Ротация оказалась ниже конца прошлого года. При этом, по словам госпожи Волобуевой, на Невском проспекте бизнес уже почувствовал себя достаточно уверенно: вакантность за квартал сократилась на 0,8 п. п., до 12,3%. Аналогичный тренда прослеживается на Большом проспекте П. С., где сейчас пустует 10,9% помещений. Хуже, по оценкам Maris, складывается ситуация в торговой зоне Литейного проспекта: за первый квартал вакантность выросла на 4 п. п., составив более 20%. Заметно растет показатель и на улице Белинского. «Она много лет развивалась как зона сосредоточения кафе и ресторанов среднего ценового сегмента — наиболее пострадавшего в результате пандемии»,— комментирует Алена Волобуева.

Согласно оценкам CBRE, арендные ставки в Москве за первый квартал года не поменялись, сохранившись на уровне прошлого. Аналогичную динамику консультанты JLL отмечают в Санкт-Петербурге. Руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова констатирует, что собственники все еще готовы предоставлять арендаторам дисконт, но только если речь идет о не самых востребованных помещениях, срок экспозиции которых превышает три-четыре месяца. Хотя коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает, что сейчас скидки получают 15% арендаторов компании, многие участники рынка рассчитывают на дисконт на начальный период работы. Отказаться от предоставления скидок, по мнению госпожи Буренко, собственникам помещений удастся лишь во второй половине 2022 года, когда товарооборот арендаторов стрит-ритейла вернется к показателям 2019 года.

Торгцентрам полностью восстановить показатели тоже пока не удается. Согласно оценкам Watcom, показатель Shopping Index (отражает число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве по итогам квартала оказался на 23,1% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, и на 18,4% ниже, чем в 2019 году. В Санкт-Петербурге аналогичное падение оказалось менее выраженным, составив 18,2% и 16,3% соответственно. Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова отмечает, что существенных изменений в оборотах арендаторов пока не произошло и собственники объектов предоставляют им скидки на аренду 10–35%. «В марте девелоперы почувствовали увеличение трафика, что, скорее всего, будет конвертировано в увеличение оборотов арендаторов»,— добавляет она. При этом восстановления показателей до уровня 2019 года в этом году эксперт не ждет.

Офисное оживление

Рост вакантности на офисном рынке Москвы в объектах класса А директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели по итогам первого квартала предварительно оценивает в 0,4 п. п, до 13%. Для класса В рост составил 0,8 п. п., до 7,8%. Но эксперт объясняет, что такая динамика связана в основном с увеличением предложения. За первый квартал в Москве было введено более 300 тыс. кв. м офисной недвижимости — это максимальное значение с начала 2010 года. Аренда качественных помещений класса А, по оценкам Colliers, сейчас стоит 26,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 16,2 тыс. руб.

Активность арендаторов, по словам госпожи Боннели, в Москве сейчас находится на достаточно высоком уровне, компании по-прежнему активно переезжают. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина ждет дальнейшего роста числа новых сделок. В прошлом году многие арендаторы, по ее мнению, отложили запланированный переезд из-за рыночной неопределенности. «Многие компании будут проводить релокацию, отвечающую новым реалиям рынка и изменившимся потребностям офисных пользователей»,— рассуждает она.

Вакантность офисных центров Санкт-Петербурга заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин оценивает в 4% по классу А и в 10% — по В. Рынок, по его мнению, достаточно оживлен, бизнес активно возвращает сотрудников в офисы. Но статистический рост вакантности, скорее всего, неизбежен: в этом году в Санкт-Петербурге планируется ввод почти 200 тыс. кв. м новых объектов. Но ставки аренды, по мнению господина Тюнина, сейчас не корректируются.

Александра Мерцалова