В то время как в старых границах столицы растут продажи квартир в новостройках, в Новой Москве, напротив, количество сделок снизилось. Девелоперы, строящие в этом районе, объясняют ситуацию невозможностью вывести на рынок дополнительные объемы и удовлетворить высокий спрос, вызванный льготной ипотекой. Но эксперты предполагают, что застройщики намеренно создают дефицит для удержания динамики роста цен. Только за последний год жилье на первичном рынке Новой Москвы подорожало почти на 30%, а общая выручка компаний увеличилась на 63%.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
В Новой Москве на первичном рынке жилья в первом квартале 2021 года закрыто 7,1 тыс. сделок по продаже 341,9 тыс. кв. м, что на 32,8% меньше, чем в четвертом квартале 2020 года, подсчитали в Est-a-Tet. Для сравнения: только в марте в старых границах столицы сделок было на 21% больше. Снижение объема сделок в Новой Москве обусловлено прежде всего небольшим объемом нового предложения, отмечает гендиректор We Know Александр Галицын.
По подсчетам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первом квартале 2021 года девелоперы в Новой Москве вывели в продажу всего 48,3 тыс. кв. м — это на 74% жилья меньше, чем в предыдущем квартале. Господин Галицын уточняет, что застройщики продают квартиры в новых корпусах уже строящихся комплексов. При этом потенциальные покупатели в массе своей готовы рассматривать покупку на этапе котлована: в этом случае цены на треть ниже, чем в почти построенных ЖК, добавляет эксперт.
Девелоперы Новой Москвы подтверждают, что сейчас запас новых проектов исчерпан, а на подготовку документации по будущим объектам требуется время.
По словам директора по развитию ГК А101 Дмитрия Цветова, в 2020 году на фоне растущего спроса из-за льготной ипотеки в 6,5% девелоперы постарались вывести на рынок проекты, находившиеся на последних стадиях подготовки. С декабря 2020-го по март 2021 года объем действующих разрешений на строительство жилья в Новой Москве сократился на 12,5%, добавляет аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
В «Инграде» считают, что еще одной причиной сокращения объемов нового предложения стало повышение мэрией Москвы платы за смену вида разрешенного использования земель. В Новой Москве большая часть ликвидных площадок под застройку жилья имеют сельскохозяйственное назначение. Помимо прочего на снижение объема предложения повлияла консолидация рынка — с него ушли «мелкие и неэффективные компании», отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. В итоге, по данным «Инграда», объем всего предложения за первый квартал 2021 года сократился на 19% по сравнению с четвертым кварталом 2020 года. С марта 2020-го по март 2021 года этот показатель снизился также на 19%, добавили в А101.
Ситуация на субрынке едва ли изменится до конца года.
Так, «Гранель» до окончания программы льготной ипотеки не планирует выводить новые лоты в Новой Москве. В А101 и Sezar Group сообщили, что продолжат реализовывать жилье в уже существующих проектах. ГК МИЦ оказалась единственной, кто намерен анонсировать старт нового комплекса в этом районе.
Эксперты уверены, что у сложившегося тренда есть и другая причина. «Компании не спешат выводить новые проекты в продажу, так как это может привести к формированию избыточного предложения на рынке и повлечь за собой снижение цен на квартиры»,— не исключает Игорь Талалов. По данным СЕО Dataflat.ru Александра Пыпина, в первом квартале этого года рынок новостроек Новой Москвы показал самую высокую динамику роста цен — 29%, до 166,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения: в Москве рост составил 22%, до 278,6 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — 28%, до 122 тыс. руб. за 1 кв. м.
Увеличение ценовой динамики позволило застройщикам нарастить темпы роста выручки. Так, продолжает господин Пыпин, в январе—марте 2021 года совокупная выручка застройщиков Новой Москвы выросла на 63% год к году, до 55 млрд руб. Эти показатели у девелоперов, строящих в старых границах города, составили 47% и 261 млрд руб. соответственно, в Подмосковье — 33% и 96 млрд руб.