Застройщики и девелоперы надеются, что власти не будут искусственно сдерживать цены на жилье. Игроков рынка насторожило намерение правительства детально проанализировать динамику стоимости квадратного метра. Для этого, по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина, будет создан штаб, в который войдут представители Минстроя, Федеральной антимонопольной службы и Главгосэкспертизы. Строительная отрасль опасается, что вслед за таким мониторингом возникнут идеи регулирования или заморозки цен на жилую недвижимость. Что будет с рынком в этом случае? Об этом — Григорий Колганов.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ / купить фото
Первый тревожный для рынка звонок прозвучал 8 апреля, когда Владимир Путин поручил ФАС проверить обоснованность роста цен на жилье. Теперь появляется целый межведомственный штаб, который, подобно ружью на стене, когда-нибудь должен «выстрелить», опасаются девелоперы. Но никакой тайны в ценообразовании на этом рынке нет, говорит гендиректор IKON Development Антон Детушев, так что анализировать нужно отрасли вокруг строительной: «У нас квадратный метр в среднем подорожал на 12% за год, а маржа упала примерно на 3-4%.
Основное, что влияет на стоимость метра, — это строительные материалы и труд рабочих: арматура подорожала на 50% и выше, зарплаты — на 30%.
Нужно проанализировать, как во время пандемии была налажена логистика с трудовыми мигрантами, как росли цены на стройматериалы».
Причины роста цен на жилье действительно хорошо известны властям — их перечислил тот же Марат Хуснуллин, создавая аналитический штаб. К этому можно добавить схему проектного финансирования, то есть пресловутые эксроу-счета, увеличившие издержки девелоперов, и льготную ипотеку, которая взвинтила спрос до рекордных показателей. Но прислушаются ли чиновники к аргументам отрасли или будут руководствоваться конъюнктурно-предвыборными резонами? Вот тут-то у застройщиков и возникают опасения. Ведь в случае с контролем цен на продукты или топливо у игроков рынка тоже были разумные объяснения.
Но, может быть, занявшись регулированием сферы недвижимости, чиновники начнут с себя, надеется директор по развитию группы компаний «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян: «Опасения есть, правда, как всегда, возникают вопросы. Гораздо сложнее собрать топ-5 застройщиков в каждом городе, чем топ-5 нефтяных или бензиновых компаний. Поэтому я не совсем представляю, как это возможно. Есть надежда, что регулирование будет не с точки зрения цен, а сточки зрения упрощения процедур и согласования документов».
Но что будет со стоимостью жилья, если власти ограничатся мониторингом или, наоборот, введут государственное регулирование? Рынок сейчас отыгрывает ажиотаж прошлого года, но тренд на исходе, так что в 2021-м подорожание будет символическим, если не вмешаются чиновники, считает замгендиректора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина: «Осенний сезон на рынке был очень хорошим.
А тот рост цен, который мы сейчас видим, — это в какой-то степени реакция на события прошлого года.
Он не может прекратиться в один день, но в дальнейшем будет замедляться и придерживаться низких темпов без вмешательства каких-то внешних сил, если мы не увидим серьезных изменений в курсах валют, и инфляция не усилится ».
А если власти все-таки вмешаются и установят некие нерыночные правила игры, похоже, застройщики готовы и к этому. По крайней мере, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский предполагает, что у его коллег найдется план Б, но потребителю он не понравится: «Если вдруг такое случится, то застройщики просто будут продавать готовое жилье. Они будет достраивать, вводить в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, а тут не может быть никакого регулирования. В итоге мы получим еще большее увеличение конечной стоимости за метр».
Что подстегивает стоимость загородной недвижимости в Москве и регионах
Пристальный интерес властей к ценам на недвижимость понять можно — бюджетные миллиарды на льготную ипотеку выделены, а жилье доступнее не стало. И чиновники вправе спросить: «Почему?»,— признают застройщики. Но устроит ли их ответ рынка — большой вопрос.