На рынке складской недвижимости закрылась крупнейшая в этом году сделка. Professional Logistics Technologies (PLT) Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) и партнеров выкупила у девелопера «Ориентир» логистический комплекс площадью 100 тыс. кв. м, стоимость которого оценивается до 5 млрд руб. Покупка складской недвижимости, построенной под конкретных арендаторов, сопряжена с рисками: сдать объект другой компании может быть непросто.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
Созданная консорциумом РФПИ, арабской Mubadala и другими фондами PLT приобрела логистический комплекс «Север-4» под Солнечногорском площадью 100 тыс. кв. м у девелопера «Ориентир». Об этом “Ъ” рассказали стороны сделки, не раскрывая суммы. Консультантом «Ориентира» выступила Platformа.Legal. Директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов называет покупку крупнейшей инвестиционной сделкой на рынке в этом году. Член совета директоров JLL Микаэл Казарян оценивает «Север-4» в 4,5–5 млрд руб. По подсчетам старшего директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, арендная ставка в комплексе может быть 4,2–4,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Таким образом, рентный доход объекта может достигать 420–430 млн руб. ежегодно.
Изначально PLT планировала приобрести в «Север-4» только 43 тыс. кв. м, построенных для сети «Перекресток» (входит в X5 Retail Group). Гендиректор «Ориентира» Андрей Постников уточняет, что текущая сделка предполагает поэтапный выкуп всех объектов логистического парка по мере завершения строительства и сдачи их в аренду. Так, помимо склада «Перекрестка» будет построен еще один корпус на 22 тыс. кв. м, где половину уже взяла в аренду логистическая компания Ahlers. Переговоры об аренде еще одного корпуса на 35 тыс. кв. м, строительство которого планируется завершить до конца года, пока продолжаются.
Большинство проектов «Ориентир» строил по схеме built-to-suit, то есть под конкретного арендатора, и «Север-4» не исключение. По словам Микаэла Казаряна, инвестиционные сделки по покупке таких складов набирают популярность, но эта недвижимость несет определенные риски, связанные с уникальными требованиями к строительству помещений под определенную компанию.
Источник “Ъ” на рынке добавляет, что, если после завершения срока аренды компания, для которой строился склад, покинет его, сдать недвижимость другому игроку будет непросто.
Универсальность спекулятивного склада делает его более ликвидным предложением, интересным для широкого пула арендаторов, согласен Денис Платов. По словам Антона Алябьева, в последнее время ставки для проектов под конкретных игроков были значительно ниже средней по рынку, но с увеличением себестоимости строительства и повышением ключевой ставки ожидается рост арендных ставок в сегменте built-to-suit.