Стоимость квадратного метра жилья в Краснодарском крае продолжит рост и после предполагаемой отмены программы льготной ипотеки, уверены эксперты. Причин тому, по их мнению, несколько. Главная из них — это не спадающий спрос при уменьшающемся предложении. Кроме того, в пандемию произошло удорожание всей цепочки строительства, и в частности строительных материалов. Власти в свою очередь планируют ужесточать условия работы строительного бизнеса, что может привести к росту цены за «квадрат» жилья до 130–150 тыс. руб. Впрочем, эксперты считают сегодняшнюю ситуацию с уровнем цен на рынке недвижимости региона адекватной себестоимости вложений застройщиков. Сами застройщики констатируют необходимость приспосабливаться к новым реалиям рынка.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Спровоцированный ажиотаж
По данным консалтинговой компании Macon, рост цен на жилую недвижимость в Краснодаре за минувший год составил 28%, в Анапе — больше 40%, в Сочи — также больше 40%. В среднем за год квадратный метр жилья в Краснодарском крае подорожал на 38–40%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре составляет около 72 тыс. руб., в Анапе — 60–80 тыс. руб., в Сочи — 250 тыс. руб., в Геленджике — 120 тыс. руб., в Туапсе и Новороссийске — 60–80 тыс. руб.
Основным драйвером роста, по мнению генерального директора Macon Ильи Володько, явилась программа льготной ипотеки. К ней добавилось увеличение количества инвесторов на рынке, которые хотели таким образом сохранить деньги и переводили их с банковских депозитов и других инструментов в недвижимость, видя, что она активно растет в цене.
«Рынок недвижимости очень привязан к своим локальным условиям, поэтому реакция на отмену льготной ипотеки в различной местности может быть очень разная. Если мы говорим про Краснодар, то я не жду снижения цен. Если льготная ипотека будет отменена и если произойдет достаточно серьезное снижение спроса, цена, скорее всего, не снизится, потому что она на сегодняшний день находится на своем справедливом уровне. Тот рост, который мы наблюдали за последний год, позволил девелоперам выйти на приемлемые значения, потому что до этого стоимость недвижимости в Краснодаре была достаточно низкой»,— прокомментировал господин Володько.
По словам эксперта, уже в последние годы было очевидно, что при существующей цене за квадратный метр зарабатывать и строить какое-то качественное жилье, а также реализовывать качественные проекты (особенно с учетом выплаты процентов по проектному финансированию и вложения средств в строительство социальной и прочей инфраструктуры) в краевом центре стало уже невозможно. «Поэтому, даже если произойдет какое-то падение спроса, стоимость жилья в Краснодаре будет держаться на этом же уровне, и какого-то обратного отскока уже не будет, потому что цена на сегодняшний день не завышена»,— подытожил Илья Володько.
В свою очередь, директор федерального агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов констатирует, что не одна льготная ипотека стала драйвером роста цен на краснодарском рынке недвижимости. В первую очередь, по его словам, на стоимость жилья влияет закон спроса и предложения, а спрос за последний год резко вырос. «Дело в том, что спрос на недвижимость был всегда, но не было денег, а сейчас, с введением государственной поддержки ипотечного кредитования, вырос именно платежеспособный спрос. Но при этом количество предложения в Краснодаре резко сократилось»,— рассказал риелтор.
Искусственные барьеры
Еще в августе прошлого года уполномоченные власти де-факто ограничили выдачу новых разрешений на строительство, и там, где было меньше всего выдано разрешений, предложение очень быстро исчерпалось, говорит Вадим Камалов. По его данным, в Краснодаре с начала 2021 года было выдано всего два разрешения на строительство. Это ЖК «Достояние» компании «ЮгСтройИнвест» в районе Западного обхода и ЖК «Самолет» компании «Догма».
Как стало известно “Ъ-Кубань”, государственные институты планируют и дальше ужесточать условия работы строительного бизнеса, что неминуемо приведет к повышению цен на жилье в Краснодарском крае в среднем до 150 тыс. руб. за кв. м. По информации источника издания во властных структурах региона, это необходимо для снижения миграционного потока в край, который провоцирует перенагрузку социальной и инженерной инфраструктуры. Кроме того, за счет подорожания недвижимости вырастет качество переезжающих: позволить себе жилье по таким ценам смогут только более обеспеченные люди.
«Ужесточение градостроительной политики будет таково, что застройщики просто не смогут строить дешевле. Таким образом сократится количество вводимых квадратных метров, однако возрастет их стоимость»,— сообщил собеседник и уточнил, что минимальная стоимость «квадрата» жилья на побережье Кубани должна вырасти до 130–150 тыс. руб., в краевом центре стоимость квадрата составит 100–150 тыс. руб.
По словам источника, в рамках изменения градостроительной политики застройщики будут активнее строить соцобъекты: детские сады, школы, парки. Повышение цен на жилье вкупе с дополнительной социальной нагрузкой позволит застройщикам сохранить рентабельность работы.
Неминуемый дефицит
Вадим Камалов отмечает, что, помимо негласного моратория на выдачу разрешений на строительство в регионе, на количестве работающих застройщиков сказалось и введение эскроу-счетов. Кроме того, риелтор констатирует, что в Краснодаре ранее был очень большой объем нереализованного жилья, и эффект сокращения предложения случился не внезапно, а наступал постепенно по мере продажи квартир. А уже потом, когда все поняли, что нечего продавать, застройщики начали поднимать цену на ставшее дефицитным жилье.
«Курс на ограничение строительства и на более внимательное соблюдение всех норм уменьшает число проектов, и в этом смысле это немного компенсирует эффект отмены льготной ипотечной программы. Предложение не растет, и на этом фоне можно удерживать цены, а также довольствоваться какое-то время тем объемом спроса, который будет. Поэтому я думаю, что оставшееся число застройщиков просто будут пытаться поддерживать уровень цен только за счет того, что новых проектов будет начинаться все меньше, и рынок с точки зрения цен сбалансируется на каких-то определенных отметках»,— говорит Илья Володько.
По словам Вадима Камалова, пока будет существовать спрос на квадратные метры в Краснодаре, ни о каком снижении цены на недвижимость говорить нельзя. Тем более, как отмечает риелтор, сейчас обсуждается возможность того, что после отмены льготной ипотеки еще два месяца будут действовать ранее одобренные решения. «Таким образом, до сентября нам сложно прогнозировать, что будет с рынком недвижимости дальше, а к сентябрю есть надежда, что органы исполнительной власти отменят все эти негласные моратории, пройдут выборы и ситуация подуспокоится. С одной стороны, предпосылки для остановки роста цен на недвижимость есть, но с другой — нам сложно спрогнозировать ситуацию в связи с непониманием дальнейших шагов администрации региона»,— говорит господин Камалов.
Илья Володько констатирует, что после отмены льготной ипотеки в регионе банковская ставка по жилищным кредитам не должна существенно вырасти, поскольку ее главный ориентир — ключевая ставка ЦБ. «На сегодняшний день, условно говоря, при отмене программы государственной поддержки жилищного кредитования ставка на первичном рынке повысится приблизительно до 7,5–8%»,— говорит руководитель Macon.
Снижения не жди
Еще в конце марта этого года, когда глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о необходимости завершения программы льготной ипотеки в большинстве регионов, поскольку она спровоцировала рост цен на жилье, глава Министерства строительства России Ирек Файзуллин спрогнозировал дальнейшее удорожание квадратного метра жилой недвижимости, обосновав это ростом цен на строительные материалы. Вадим Камалов также отмечает этот фактор, приведя в пример рост цен на строительную арматуру, которая с декабря 2020 года подорожала почти в полтора раза.
Заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова уверена, что цена на квадратный метр жилья в Краснодарском крае будет расти, поскольку, даже если не брать тенденции растущего рынка в разрезе «спрос-предложение», существует несколько факторов, кардинально влияющих на себестоимость строительства. Прежде всего, по ее словам, это взрывной рост цены на металл. Например, как отмечает представитель застройщика, арматура 500-го класса, которая в основном применяется на стройке, с ноября подорожала почти в два раза.
«Прибавьте сюда увеличение стоимости земельных участков для многоэтажной застройки, увеличение оплаты квалифицированной рабочей силы. Плюс рост стоимости финансирования за счет введения эскроу-счетов. Не удешевят строительство и ожидаемые изменения в Правилах землепользования и застройки, за счет которых количество жилых квадратных метров, возведенных на участке, уменьшится, при этом возрастут требования к количеству социальных объектов, зеленых зон и парковочных мест. Все это вкупе сделает нерентабельной работу небольших строительных компаний и повлечет за собой снижение предложения на рынке»,— комментирует эксперт.
Эксперты на рынке жилой недвижимости отмечают, что застройщикам необходимо будет подстраиваться под новые условия ведения бизнеса. По словам Марины Карауловой, в таких условиях застройщики «ВКБ-Новостройки», ведущие индустриальное домостроение, имеют некоторые преимущества, заключающиеся в том, что технологические особенности индустриального домостроения позволяют оперативно реагировать на подобные изменения и гибко подходить к процессу ценообразования.
«В условиях заводского производства мы несем меньшие потери в металле, чем на открытой площадке, потому что в цехах нет влияния климатических факторов, мы не теряем на браке, поскольку все технологические процессы отлажены десятилетиями. Опять же — мы в меньшей степени зависим от сезонных рабочих»,— говорит эксперт.
Экономить застройщикам можно также за счет скорости строительства, поскольку стоимость заемных денег, которыми пользуется большинство строительных компаний с введением эскроу-счетов, составляет около 6–8% годовых. «И если монолитный дом возводится в среднем три года — плюс порядка 20% к себестоимости объекта, то мы возводим дом в среднем 15–18 месяцев, то есть в два раза меньше пользуемся кредитными средствами. Именно за счет этих особенностей производства мы будем, насколько это возможно, сдерживать рост цен на объекты, делать его плавным, не шокирующим для конечного потребителя»,— резюмирует госпожа Караулова.