Лиха беда первоначало
Граждане все чаще берут кредит на первый взнос по ипотеке
Доля ипотеки, в которой для финансирования первого взноса использовался другой кредит, по оценке АКРА, достигла не менее 7% от общего объема. По мнению экспертов, этому способствовал запуск в прошлом году льготной госпрограммы по ипотеке на новостройки. Когда клиент берет кредит, чтобы оплатить первоначальный взнос, его долговая нагрузка растет, равно как и вероятность выхода на дефолт.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
“Ъ” ознакомился с аналитическим обзором рейтингового агентства АКРА, согласно которому доля ипотечных кредитов, в которых первоначальный взнос был оплачен за счет кредитных средств, на текущий момент составляет не менее 7%. Заемщики, берущие второй кредит, чтобы обеспечить платежеспособность по первому, традиционно в зоне риска, «именно по ним вероятность выхода в дефолт оценивается выше, чем по другим категориям клиентов», подчеркивает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Росту доли таких кредитов в первую очередь способствовал запуск госпрограммы льготной ипотеки.
«Она создала ажиотажный спрос, из-за чего часть заемщиков, которым не хватало собственных средств, но которые хотели воспользоваться низкой ставкой, торопились и брали потребительские кредиты, чтобы внести первый взнос»,— поясняет госпожа Носова. Ажиотажный спрос на ипотеку действительно был поднят льготной программой по 6,5%, а кроме того, нужно учитывать и произошедший вместе с этим серьезный рост цен на недвижимость и снижение реальных доходов населения, соглашается аналитик S&P Дмитрий Назаров.
На начало мая банки выдали ипотеки свыше чем на 10 трлн руб. ЦБ фиксирует рост закредитованности россиян. На конец первого квартала 2021 года долговая нагрузка достигла 11,9% располагаемых доходов россиян. В последние полгода выдается по 140–190 тыс. ипотечных ссуд на 400–550 млрд руб. в месяц.
ЦБ проводит лишь «косвенную оценку» того, по какой части ипотечных кредитов первоначальный взнос мог быть осуществлен за счет потребкредита, для чего используются данные трех крупнейших бюро кредитных историй. По оценке регулятора, в четвертом квартале 2019 года доля ипотечных кредитов, до получения которых заемщик взял потребкредит, составляла 5,6%, в четвертом квартале 2020 года — 5,3%. В 2018 году доля была 4,4%, в 2014 году — 3,7%.
Возможностей взять ипотеку совсем без первого взноса не так много (см “Ъ” от 21 мая), поэтому банкиры приветствуют заемщиков, готовых внести как можно больше средств. При этом у отдельных банков встречаются специальные программы выдачи кредита на первоначальный взнос. Такой вариант предлагает, к примеру, Росбанк под залог имеющейся квартиры и при одновременном оформлении ипотеки в нем же.
Главный риск заключается в низких доходах заемщика.
«Во-первых, финансовое положение такого заемщика, по-видимому, исходно является более слабым по сравнению с тем, у которого были средства на первоначальный взнос. Во-вторых, после получения кредитов долговая нагрузка существенно повышается, ведь заемщику придется обслуживать и ипотеку, и потребительский кредит, который чаще всего выдан по более высокой ставке»,— говорит вице-президент Moody`s Ольга Ульянова. В такой ситуации при возникновении трудностей с обслуживанием ссуд заемщик, скорее всего, будет склоняться к тому, чтобы расстаться с недвижимостью, на которую он лично не потратил личных сбережений, и при этом заемщик выйдет в дефолт уже по обоим кредитам, говорит госпожа Ульянова.
Ждать ли роста доли ипотеки, по которой первый взнос был оплачен средствами потребительского кредита, будет в основном зависеть от стандартов андеррайтинга в банках, считает госпожа Ульянова. По оценке Ирины Носовой, тенденция к увеличению доли такой ипотеки будет замедляться после отмены госпрограммы, а также после повышения ЦБ надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным с 1 августа.