На заседании комиссии по землепользованию и застройке представители краевых властей рассказали о планируемых изменениях плотности и высотности застройки в Перми. Разговоры об изменении этих параметров ведутся уже несколько месяцев. Сейчас региональный минстрой предложил изменить подсчет коэффициента плотности застройки, что сделает возможным возводить больший объем жилья на участке. Повысится плотность жилья в спальных районах, привлекательных для освоения, появится возможность повышать этажность новостроек. Одни эксперты поддерживают предлагаемые изменения, другие считают их недостаточными для эффективного развития города.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Членам комиссии по землепользованию и застройке представили концепцию повышения предельной плотности и высотности застройки в Перми. В краевом минстрое предложили считать коэффициент плотности, исходя из площади продаваемого на участках жилья и площади коммерческих помещений. Площадь мест общего пользования и парковок в цокольном или надземном этажах учитываться не будет. Предложено также повысить плотность застройки в отдельных территориях (Садовый, Нагорный, Закамск, Гайва и другие), где сегодня установлены коэффициенты 0,3 и 1,07. Эти показатели повысят до коэффициента 1,6 (соответствует жилому дому не более шести этажей). Коэффициенты 2,22, 3,12 и 3,73, установленные в других территориях, увеличивать не будут. Плотность застройки на участках с такими коэффициентами вырастет в результате изменения правил подсчета.
В срединных и отдаленных от центра районах, при соблюдении плотности застройки, высота домов может быть повышена не более чем на 60%. К примеру, вместо 4-этажных домов на этих территориях могут быть возведены 6-этажки. Там, где разрешено строить 6-этажные дома, при соблюдении плотности можно будет разместить 9-этажные новостройки (с 8 этажей высоту увеличить до 12, с 10 — до 16 этажей). Заявки девелоперов о повышении этажности домов будут рассматривать на градсовете.
Над концепцией по повышению плотности застройки работал «Институт регионального и городского планирования». По словам руководителя учреждения Артема Габдрахманова, повышение плотности застройки позволит девелоперам реализовывать более качественные проекты, уделяя значительное внимание местам общего пользования.
Напомним, в 2019 году власти Перми утвердили изменения в правила землепользования и застройки, ограничивающие плотность и высотность застройки. Теперь девелоперы, желающие превысить эти параметры, заключают с мэрией соглашение о финансировании строительства соцобъектов в размере 4 тыс. руб. за 1 кв. м. В феврале 2021 года в минимуществе региона анонсировали возможное повышение плотности застройки на территории города. Тогда участники рынка предполагали, что инициатива позволит застройщикам не заключать с мэрией соглашения о социальных платежах в бюджет при превышении этого параметра. Известно, что работа над проектом изменений велась краевыми властями долгое время. По данным “Ъ-Прикамье”, этот вопрос обсуждался на недавней встрече губернатора Дмитрия Махонина с пермскими застройщиками.
Председатель правления регионального «Союза архитекторов» Виктор Воженников заметил, что повышение плотности и высотности застройки в Перми является давно назревшим вопросом. «Мы опять чуть-чуть отпустили тормоза и даем возможность немножко глотнуть кислорода строителям. Но это очень слабое решение — увеличить коэффициент плотности до 1,6, высоту застройки — на 60%. Нужно эти вещи обсуждать серьезно и не на нашей площадке»,— заявил господин Воженников. Архитектор напомнил, что федеральные власти поставили региону задачу значительно увеличить объемы жилищного строительства (к 2030 году годовые объемы сдачи жилья в крае должны вырасти с 1 млн до 1,6 млн кв. м жилья.— “Ъ-Прикамье”). Презентованные изменения эксперт посчитал недостаточными для эффективного развития Перми.
Архитектор Владислав Новинский предложил исключить из расчета плотности площадь коммерческих помещений. Артем Габдрахманов отметил, что со стороны застройщиков есть примеры злоупотребления объемами коммерческих помещений. К тому же те, кто занимает такие площади, в конечном итоге тоже «нагружают транспортную сеть города». После обсуждения концепции члены комиссии проголосовали за то, чтобы к следующему заседанию был подготовлен проект изменений.
Опрошенные участники рынка недвижимости заметили, что во многих привлекательных для застройки территориях, в спальных районах Перми установлен коэффициент плотности застройки в 0,3. При таком показателе освоение этих площадок экономически нецелесообразно.
Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный считает, что предложенные краевыми властями изменения приемлемые и позволят девелоперам развивать территории и получать прибыль. «Важно, что предлагается также изменить расчет коэффициента плотности, учитывать при этом не общую площадь здания, а площадь продаваемых помещений. Это значит, что в центре города тоже можно будет строить больший объем жилья»,— обратил внимание Михаил Бесфамильный. Гендиректор «Орсо групп» выразил пожелание, чтобы механизм взаимодействия застройщиков и властей при повышении этажности и решении других вопросов с плотностью был отлаженным и работал «как часы».
Руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев напомнил, что до 2019 года плотность и высотность застройки жилья в Перми высчитывались от площади квартир с учетом балконов и лоджий. В целом собеседник назвал повышение этих параметров правильной инициативой. «Предлагаемые коэффициенты устанавливаются в соответствии с идеологией генплана города — плотная застройка в центре и менее плотная в спальных районах»,— отметил господин Савельев. Руководитель отдела маркетинга и инвестанализа «ПМД» подчеркнул, что для участников рынка важны предсказуемые условия для стабильной работы на рынке.