|
Загородный облом |
Из города в деревню
Рынок загородной недвижимости развивается едва ли не такими же темпами, что и городское строительство. Загородные дома постепенно переходят из категории временного жилья в постоянное. Тем не менее желающие поселиться в Подмосковье пока могут рассчитывать только на свои силы. "Если бы кто сказал, что с зарплатой в $10 тыс. я не смогу одолжить у банка $300 тыс. на загородное строительство, я бы не поверила,— рассказывает руководитель отдела одной из зарубежных компаний.— Тема ипотечного кредитования популярна. Кажется, что банки только и ищут, кому бы одолжить денег. На деле же оказалось, что они вовсе не горят желанием кредитовать загородное жилье".
Из почти полусотни банков, работающих на рынке недвижимости, чуть больше десятка выдают кредиты на покупку и строительство загородного жилья. "Механизм кредитования не отработан, и купить в кредит дом — это целая проблема. И дело даже не в том, что, как правило, все дома не достроены, обременены обязательствами, их трудно оценить и т. д. Банки боятся давать крупные кредиты на покупку домов, так как механизм их возврата детально не прописан и кредитование того или иного дома чересчур зависит от субъективных причин, например, от добросовестности конкретного застройщика или модели поведения местных чиновников",— заявили "Деньгам" в одном из столичных агентств недвижимости. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов согласен с этим мнением: "Кредитование покупки или строительства индивидуальных загородных домов — сложный продукт с гораздо большими рисками, чем кредитование типовой квартиры. Это связано с юридическими вопросами, например, оформлением земли в собственность, страхованием объектов недвижимости, более сложным процессом оценки и контроля за целевым использованием средств".
Как рассказывает Роберт Халакян, юрист отдела ипотечного кредитования Фора-банка, многие банки не желают связываться с загородным кредитованием из-за того, что при покупке дома необходимо заложить земельный участок, на котором находится жилье. Обычно при получении кредита земля оформляется заемщиком в собственность, а обеспечением займа является залог на дом и землю, который действует до полного погашения кредита. По словам участников рынка, нередко домовладелец не имеет прав собственности на землю. То есть формально у него есть все правоустанавливающие документы, а на самом деле они нигде не зарегистрированы. Объяснений тут может быть несколько: или он "договорился" с местными чиновниками, получил необходимые для оформления кредита документы и предъявил их банку. Либо застройщик начал строительство, не получив весь спектр разрешающих строительство документов, причем заемщик может и не догадываться о том, что не является полным собственником приобретаемого жилья. Однако в обоих случаях, если клиент утратит платежеспособность, пострадает банк: он не будет иметь никаких прав на этот объект. В МДМ-банке сообщили "Деньгам", что банк готов развивать программы по кредитованию покупки загородной недвижимости только после снятия законодательных ограничений. Сейчас банк кредитует покупки типовых квартир и таунхаусов, де-юре являющихся квартирами: "Мы не кредитуем приобретение отдельных домов (готовых или строящихся), поскольку действующее законодательство запрещает взыскания на земельные участки физических лиц, если они не используются в предпринимательской деятельности. Следовательно, и оформить залог такого участка мы не можем".
Еще один риск кредитования загородного дома связан с ликвидностью залога. По словам старшего аналитика аналитического управления Банка корпоративного финансирования Юрия Лопухина, "если заемщик не сможет обеспечивать кредит, то банку будет сложно реализовать этот объект. Во-первых, стоимость коттеджей значительно выше, чем стоимость квартир; во-вторых, коттеджи — это индивидуальное жилье, а не типовое, и не всякому оно будет по вкусу".
Коттеджи против квартир
У тех банков, которые работают по "загородным" ипотечным программам, условия выдачи кредитов на покупку коттеджей отличаются от "квартирных" займов только выдаваемыми суммами и процентными ставками. Например, в Raiffeisenbank кредит для покупки коттеджа начинается от $30 тыс., а для квартир — от $20 тыс. Верхняя планка займа обычно составляет $500 тыс., однако некоторые банки декларируют отсутствие ограничений. При попытке узнать максимальную сумму кредита на покупку или строительства коттеджа только в одном банке на условиях анонимности сообщили, что был выдан кредит в $2 млн. Обычный размер такого кредита составляет $100-500 тыс.
Нежелание банков выдавать очень крупные ссуды объясняется в первую очередь стремлением минимизировать свои риски. По словам специалиста департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексея Пащенко, "чаще всего кредиты выдаются для покупки домов стоимостью до $500 тыс. Столичным банкам выгоднее предоставить несколько небольших кредитов разным людям, чем выдать крупную сумму одному человеку". Например, АИЖК, до недавнего времени кредитовавшее покупку загородного жилья, сейчас корректирует верхнюю планку выдаваемых кредитов в сторону ее понижения. "Условия получения кредита по стандартам АИЖК рассчитаны на людей с низким и средним уровнем дохода. Обеспеченные же люди, как правило, в состоянии сразу приобрести загородное жилье без привлечения дополнительных финансовых средств",— заявили в пресс-службе компании.
Те банки, которые работают на рынке кредитования загородного жилья, стараются страховать свои риски высокими процентами, залогом имеющейся недвижимости, увеличением первоначального платежа и уменьшением сроков кредитования. По словам независимого эксперта Сергея Тихонова, если по кредитам на покупку квартир ставки изменяются в сторону уменьшения и колеблются в диапазоне 10-12%, то в кредитовании загородного жилья они стабильно держатся на уровне 15-16%. По мнению господина Тихонова, это говорит прежде всего об отсутствии конкуренции в этом сегменте: "Здесь существен ценовой барьер: стоимость обычной дачи на Рублевке достигает $1 млн, а максимально возможный размер кредита в большинстве банков — $500 тыс. Поэтому этот вид кредитования в России предназначен исключительно для среднего класса. Богатому человеку, который собирается купить дачу за $2 млн, но не желает выводить деньги из собственного оборота, на ипотеку рассчитывать не приходится". С этим мнением согласен и Александр Колошенко, начальник управления по работе с физическими лицами Raiffeisenbank: "Конкурентной борьбы на этом рынке практически нет, поскольку кредиты на данный тип недвижимости не очень популярны в силу того, что практически все сделки совершаются с использованием наличных денег".
Участники рынка говорят, что, поскольку привлекательные поселки раскупаются еще на стадии строительства, выгоднее кредитовать покупку коттеджей именно на этой стадии. Так, например, Абсолют-банк кредитовал покупку коттеджей в поселках Горки-21 и Жуковка, Русский международный банк — в поселках Чигасово и Рублевка. Кредитование строительства загородных домов практикуют также Raiffeisenbank, Инвестсбербанк, Абсолют-банк. В этом случае банк берет в залог уже имеющуюся недвижимость. При этом вопрос с земельным залогом решается проще: земельный участок, на котором строится жилой дом, сдается заемщику в долгосрочную аренду с правом выкупа по фиксированной цене после погашения кредита.
Банки ждут иностранцев
Роберт Халакян говорит, что Россия уже начала строить и жить по западному образцу и кредиты на приобретение загородных домов стали выдавать чаще. По словам Александра Колошенко, сейчас каждый 20-й кредит берется на покупку или строительство загородного дома. Например, пару лет назад это был каждый 40-й кредит. В то же время опрошенные "Деньгами" аналитики сходятся во мнении, что о конкуренции в данном сегменте рынка говорить пока еще рано: еще не наработаны технологии и отсутствуют первые кредитные истории. Недостаток кредитных продуктов, связанных с приобретением загородной недвижимости, Николай Шитов объясняет сложностью кредитного продукта, большими трудозатратами и повышенными рисками, а также недостаточным предложением качественной и ликвидной загородной недвижимости на рынке. "Для снижения собственных рисков банки предъявляют достаточно высокие требования к коттеджам, и не всегда объекты этим требованиями соответствуют. Цивилизованный рынок качественного загородного жилья только формируется, но уже сейчас, судя по все возрастающему спросу и предложению, можно сделать вывод о том, что в будущем у кредитования загородной недвижимости хорошие перспективы",— говорит господин Шитов.
По мнению Юрия Лопухина, рынок будет развиваться, пока не будет полностью охвачен этот ограниченный кластер: "Со стороны спроса можно говорить о том, что в России, где слабо развит средний класс, но есть прослойка богатых людей, которые могут позволить себе потратить сумму от $300 тыс. на покупку или строительство коттеджа, эта услуга будет востребована. Для людей с таким уровнем дохода стимулом к принятию решения о взятии кредита будет являться не улучшение условий кредитования, а активность банков в привлечении клиентов. Со стороны предложения популярность данной услуги будет зависеть от роста конкуренции в других сегментах потребительского кредитования, а также от последствий либерализации банковской системы, например прихода в Россию большего числа иностранных банков, владеющих технологиями работы на данном рынке".
БЭЛА ЛЯУВ
Условия предоставления кредитов на покупку загородного дома в Московской области