|
25 пенатов годовых |
Ипотека сегодня
Несмотря на то что ипотечный рынок в России находится лишь в начальной стадии развития, количество выдаваемых кредитов возрастает во всех регионах страны. Основными правовыми актами, регулирующими ипотеку в России, являются Гражданский кодекс и федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По своей природе ипотека является способом обеспечения обязательства, а точнее, разновидностью залога. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, а также на причинении вреда.
По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы, или право аренды недвижимости. Законодательством предусмотрены особенности ипотеки для разных объектов недвижимости. В настоящей статье мы хотели бы рассмотреть правовые особенности ипотеки жилых помещений.
Виды ипотеки жилья
Существуют различные способы установления ипотеки жилья. Прежде всего она может возникнуть в соответствии с условиями заключенного договора об ипотеке. Однако в ряде случаев залог недвижимости может быть установлен и в силу непосредственного указания закона.
В первом случае требуется заключение отдельного договора с условием о залоге недвижимости. Причем этот договор под страхом объявления недействительным подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.
Ипотека же "в силу закона" возникает и в отсутствие отдельного договора о залоге. Например, при покупке квартиры за счет банковского кредита или целевого займа право собственности на квартиру автоматически будет обременено ипотекой по закону, установленной в пользу кредитора.
Ипотечная схема может быть применена при покупке "альтернативы", то есть когда одна квартира приобретается взамен другой. В этом случае банк финансирует сделку по приобретению нового жилья, принимая в залог старую квартиру.
Наряду с традиционными видами ипотеки быстро развивается и кредитование под залог прав требования на еще только строящиеся объекты недвижимости. В этих отношениях в залог банку сначала передаются права требования по инвестиционным контрактам, а после окончания строительства в ипотеку предоставляется сама построенная недвижимость.
Ипотечное кредитование на стадии строительства не является ипотекой в чистом виде. Дело в том, что по договору ипотеки нельзя заложить строящуюся недвижимость. В связи с этим банки используют схемы кредитования под залог прав требования, что допускается статьей 336 ГК. На практике банки выбирают из числа застройщиков наиболее надежные компании и работают с клиентами, заключившими с ними договоры соинвестирования.
Чтобы установить ипотеку на строящиеся объекты, банк обязывает клиента заключить договор залога прав требования по договору соинвестирования. Такой договор не является ипотекой, поэтому не нуждается ни в государственной регистрации, ни в нотариальном заверении. Также мы рекомендуем банкам обязывать заемщика включать в договор соинвестирования условие о том, что вклад соинвестора осуществляется за счет кредита банка. В таком случае построенная недвижимость будет считаться созданной за счет средств банка и автоматически поступит в залог кредитной организации, что будет отражено при регистрации прав собственности соинвестора.
Рынок коттеджного строительства особо развит в тех регионах, где установлена возможность приобретения земли в собственность. Схема ипотечного кредитования при строительстве загородной недвижимости аналогична двум вышеописанным вариантам (с особенностями, связанными с ипотекой земли). Так, загородные дома могут приобретаться на вторичном рынке (по договору купли-продажи) либо на стадии строительства (по договору соинвестирования). Ипотека при приобретении коттеджа может иметь свои особенности в зависимости от имеющихся прав на землю.
Например, если земля под коттеджем находится в собственности или аренде, то может применяться схема, при которой в залог банку будут поступать права аренды на предоставляемую соинвестору землю либо будет закладываться земельный участок как объект права собственности. Если же земля имеет другой правовой статус, то может сложиться ситуация, когда участок вообще не сможет быть оформлен в ипотеку, что, однако, не мешает передать в залог банку расположенный на таком участке загородный дом.
Основные сложности
На сегодняшний день существует немало препятствий для развития ипотеки. В первую очередь все еще затруднено выселение недобросовестных заемщиков из квартир, купленных за счет кредита. Такая ситуация складывается в связи с тем, что статья 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ запрещает взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. На практике некоторые банки включают в договоры ипотеки условия о запрете гражданам регистрироваться в заложенной квартире до момента оплаты кредита, а также запрещают гражданам сдавать помещения в аренду. Несмотря на несовершенство законодательства, на практике почти все конфликты с заемщиками устраняются путем переговоров и не доводятся до суда.
Неопределенность правовых норм касается и вопросов залога земли под закладываемыми коттеджами, когда эта земля имеет другой правовой статус, нежели право аренды или право собственности. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, в который включено это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако здание может находиться на участке, принадлежащем лицу по иному вещному праву, нежели собственность или аренда. В этих случаях, по мнению Высшего арбитражного суда РФ, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из того, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (см. постановление пленума ВАС РФ #8 от 1 июля 1996 года). Однако эта позиция суда была изложена до принятия действующего Земельного кодекса РФ и поэтому может быть изменена в ближайшее время.
Перспективы
Учитывая эти и многие другие проблемы и неясности, законодатель подготовил изменения в ипотечном законодательстве.
Во-первых, предполагается отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки, оставив требование о необходимости государственной регистрации. При этом пошлина за необязательное нотариальное удостоверение будет ограничена пределами 200 (для жилых помещений) и 5000 рублей.
Во-вторых, предполагается разрешить обращать взыскание на предмет ипотеки — например, квартиру, даже если она является единственным жильем заемщика.
В-третьих, законодатель намерен установить, что переход права собственности на жилое помещение может являться основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В-четвертых, будет установлено, что при ипотеке земли право залога может распространяться на находящиеся или возводимые на участке здания.
В-пятых, предполагается установить, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок будет взят в аренду, то на право аренды возникает ипотека "в силу закона", если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Кроме того, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или возводится такое здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге (с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение либо с момента получения учреждением юстиции уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора или договора займа с условием о целевом использовании).
Кроме того, предлагается не признавать объектом налогообложения НДС операции по реализации жилья, а также земельных участков.
ДМИТРИЙ РАЕВ, адвокат