Британский инвестфонд Raven Russia после почти двухлетнего перерыва может вернуться к покупкам на российском рынке. Компания ведет переговоры о приобретении логопарка стоимостью 6 млрд руб. в Подмосковье. Cделка покажет самую низкую ставку капитализации в складской недвижимости за всю историю рынка из-за продолжающегося снижения доходности в этом сегменте. Но, скорее всего, она будет исключением, считают эксперты: ждать наплыва западных фондов на рынок РФ не стоит из-за нестабильной геополитической и экономической ситуации.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Складской комплекс в подмосковном Красногорске площадью 91,5 тыс. кв. м, строящийся под нужды X5 Retail Group, может приобрести Raven Russia, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, инвестфонд находится в наиболее продвинутой стадии переговоров о покупке актива. В Raven Russia от комментариев отказались. Застройщик логопарка Smart Development на вопросы “Ъ” не ответил.
Стоимость логопарка на Новорижском шоссе, строительство которого планируется завершить в конце 2021 года, продавец оценивает в 6 млрд руб., следует из презентации объекта (есть у “Ъ”). Управляющий активами логистической недвижимости Accent Capital Виктория Кохтачева говорит о 5,5–5,9 млрд руб. У директора по инвестициям и управлению активами Knight Frank Сергея Кузичева оценка чуть ниже — 5,2 млрд руб.
Учитывая долгосрочный договор с арендатором, эта сделка может показать самую низкую ставку капитализации в сегменте за всю историю рынка в 10%, считает управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф.
До начала пандемии этот показатель в складском сегменте варьировался от 11% до 12%, напоминает она. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков добавляет, что в прошлом году снижение процентных ставок по банковским займам создавало дополнительный потенциал для инвестора, а сейчас при получении кредитования вариант повышения доходности будет ограничен.
К тому же увеличение стоимости строительства логопарков превышает темпы роста арендных ставок, добавляет Виктория Кохтачева. Но даже несмотря на это, российская коммерческая недвижимость остается одной из самых доходных в Европе, утверждает директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов.
Андрей Воробьев, губернатор Подмосковья, в феврале 2021 года
Большое число девелоперов желает работать в нашем регионе
Созданный в Великобритании Raven Russia — крупнейший владелец логистических комплексов в России: в его портфеле 1,84 млн кв. м такой недвижимости. Но последние два с половиной года фонд не заключал сделки. Последним приобретением инвестфонда в РФ была покупка индустриальных парков «Север» в Подмосковье и «Волжский» в Нижнем Новгороде в 2018 году, подтверждает Сергей Кузичев. Последние пару лет наиболее активными претендентами на логистические парки стали фонды «Сбера», ВТБ и консорциум РФПИ и арабского фонда Mubadala. Как отмечают собеседники “Ъ” на рынке недвижимости, эти игроки были наиболее конкурентны на рынке и в условиях борьбы за складские активы выходили на сделки быстрее, чем Raven Russia.
Однако основной сложностью для иностранных компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость РФ, остается волатильность рубля, напоминает Андрей Новиков. В отличие от валютных спекуляций на рынке ценных бумаг, где имеется возможность зафиксировать доходность при обесценивании локальной валюты, инвестиции в недвижимость являются низколиквидными, что не дает иностранным инвестфондам возможности оперативно реагировать на валютные колебания.
Осторожность западных инвесторов связана еще и с геополитическими факторами, добавляет Денис Платов. Из-за этого российский рынок покидают те немногие западные инвесторы, которые еще остались в России. К примеру, так планируют поступить финская Itella Logistics и литовская Sirin Development. В текущей ситуации, заключает госпожа Тишендорф, вряд ли стоит ожидать прихода новых западных инвесторов.