Земля идет в рост

землепользование

В то время как аналитики констатируют некоторое снижение цен на столичную недвижимость, рынок подмосковной земли продолжает радовать продавцов стабильным ростом. Отчасти причиной тому летний период, когда традиционно интересы покупателей смещаются в сторону загородной недвижимости. Тем не менее факт остается фактом: земля на сегодня как объект покупки дает возможность быстро приумножить капитал.

Оптовые покупатели

Специалисты компании Vesco Realty констатируют: земельные участки пользуются стабильным спросом уже не первый год. Причем это касается как незастроенных участков, продаваемых районными администрациями с торгов, так и участков в дачных поселках и участков в зоне коттеджной застройки. Покупатели этих трех категорий земли разные, но все три сегмента рынка востребованы в одинаковой степени. Незастроенные участки, а также бывшие пионерские лагеря и дома отдыха, которые подмосковная администрация тоже часто пускает с молотка, больше интересуют предпринимателей. А другие две категории скорее объект внимания частных лиц.

Особенно активно растет спрос на землю под коттеджную застройку в последние три года. А в этом году впервые риэлтеры отметили массовый интерес клиентов к участкам, расположенным дальше, чем 40 км от МКАД. Особенно эта тенденция заметна в районах, где есть крупные водоемы — озера или водохранилища. "У многих застройщиков в стадии разработки сейчас есть проекты на рынке загородной недвижимости, расположенные в удалении 60-70 км. Направления — Дмитровское, Ленинградское, Симферопольское шоссе. В основном планируется строительство больших поселков — участков на 200 — с домами от 80 квадратных метров. Цена объекта в среднем составит $70-150 тыс. Это будут организованные поселки с развитой инфраструктурой",— говорит Динара Лизунова, пресс-секретарь компании МИАН.

Обстоятельством, тормозящим развитие рынка земли, является политика федеральных и областных властей. Во-первых, разграничение федеральных и местных земель так и не доведено до конца. Это фактически означает, что у всех собственников земли, приобретших ее у местных администраций, до сих пор есть опасения, что в какой-то момент федералы предъявят на их участки свои права. Такая юридическая нестабильность заставляет инвесторов с осторожностью относиться к инвестициям в земельный рынок. Во-вторых, несмотря на декларируемый кадастровый учет и переоценку различных категорий земель, их стоимость по БТИ все еще сильно отличается от реальной рыночной, что, с одной стороны, помогает собственникам экономить на налогах, а с другой — отрицательно сказывается на прозрачности рынка.

Так, заместитель руководителя Федеральной службы надзора в сфере природопользования МПР России Олег Митволь считает, что существующую сегодня систему земельных аукционов надо менять в корне, так как сегодня на них "платится в казну, к примеру, $300 за сотку и $15 тыс. в офшор на Кипре". Он также считает, что государство имеет право изъять таким образом проданные земли, возвратив покупателям официально уплаченную стоимость.

Очевидно, что в условиях такого подхода госчиновников риск вложений в землю велик. Но велика и отдача от операций с ней. Руководитель интернет-портала "Коттедж.ру" Олег Ступеньков в начале года оценивал доходность сделок с землей на подмосковном рынке в 80-150%, а сейчас эта цифра возросла.

Частный сектор

Что касается частных покупателей, то если раньше коттеджные поселки строились не дальше 30 км от МКАД, то по мере удорожания земли в ближайшем Подмосковье строители переместились за пределы "бетонного кольца", то есть за 50 км от МКАД. Здесь активно строят и продают свои поселки "Комстрин", "Инком-Недвижимость", "Веско-риалти" и другие компании.

Самым дорогим из подмосковных направлений по-прежнему остается Рублевское. Из-за острого дефицита качественных участков цены на местную землю достигли $70 тыс. за сотку, а стоимость домов здесь доходит до $15 млн. Быстро догоняет цены Рублевки и Новорижская трасса. По данным компании МИАН, сейчас сотка в этой зоне оценивается в $8-35 тыс. Внезапно в число лидеров вышло Сколковское шоссе, территориально расположенное между Рублевским и Новорижским, имеющее удобные подъезды и с МКАД, и с обоих этих трасс. Там стоимость сотки в непосредственной близости от Москвы уже догнала Рублевку и составила $70 тыс. За этими тремя лидерами в порядке убывания цены за сотку следуют Минское, Дмитровское и Осташковское шоссе (см. таблицу).

"Сейчас в Подмосковье освоено 4,7 тыс. гектар земли и построено около 300 поселков, из которых около 180 только выводится на рынок",— говорит Андрей Романенко, аналитик компании "Инком-Недвижимости". По его словам, сегодня в Подмосковье выделилось несколько крупных групп собственников земли — "Наста", "Абсолют групп", "Знак" и "Инком". Эти землевладельцы пока не выводят на рынок многие из имеющихся у них участков, так как планируют начать там строительство.

Риэлтеры ожидают, что рост цен на рынке загородного жилья составит к концу 2004 года 40-45% по сравнению с началом года, а стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится на 20-50% в год в зависимости от местоположения.

Очевидно, что и юридическая ситуация должна измениться к лучшему. Госдума планирует принять осенью ряд законопроектов, связанных так или иначе с земельным рынком. Министерство природопользования активно работает с комиссией по защите природоохранных зон от застройки. Все это вместе призвано сформировать в Подмосковье прозрачный рынок земли, минимизировать риски инвесторов и в еще большей степени активизировать загородное строительство.

МАЙЯ БОГДАНОВА