Москва не даром строит

Столичные компании покоряют региональные рынки

градостроительная политика

В 2002 году мэр Москвы Юрий Лужков дал поручение строительному комплексу города заняться межрегиональным строительством. Уже на следующий год крупнейшие столичные компании сдали в эксплуатацию в разных городах страны почти 300 тыс. кв. м жилья. Очевидно, экспансия в другие города будет расширяться — себестоимость возводимого в регионах жилья много ниже, чем в столице, а цены на квартиры в регионах неуклонно растут.

Далеко идущие планы

После того как столичный градоначальник огласил свою инициативу, правительство Москвы заключило с городами соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве. В числе главных задач были названы расширение связей, формирование инвестиционной среды, внедрение новых строительных технологий, модернизация предприятий стройиндустрии.

Соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве правительством Москвы заключены с 81 субъектом РФ (21 республикой РФ, 54 краями и областями, 5 автономными округами, Санкт-Петербургом), 17 городами РФ, а также 6 областями и 2 городами Республики Беларусь.

Также московские власти обратились к двум десяткам столичных инвестиционно-строительных групп с предложением поучаствовать в региональных проектах. На начальном этапе откликнулись единицы. Но им немедленно был дан зеленый свет — местным администрациям столичная мэрия рекомендовала заключать договоры именно с этими компаниями. Основной принцип, который продекларировали московские градостроители,— максимальное привлечение местных ресурсов: проектных и подрядных организаций, городских служб заказчика, предприятий ЖКХ, банковских структур. Сами они выступали в качестве инвесторов и заказчиков, тем самым демонстрируя свой опыт по привлечению инвестиций и организации строительства.

В 2002 году работа велась в десяти регионах и было сдано в эксплуатацию 18 тыс. кв. м жилой площади. На следующий год к программе подключились порядка 15 компаний, объем введенного жилья вырос до 284,8 тыс. кв. м. Кроме жилых комплексов и офисной недвижимости были введены в эксплуатацию дом правительства Чеченской республики и здание для культурно-массовых мероприятий, оказано содействие в строительстве сетей столичных супермаркетов в Центральном федеральном округе, развернуто целевое строительство гостиничных комплексов бизнес-класса.

Эксперты утверждают, что помимо основных задач, которые озвучили московские власти, есть еще одна, о которой вслух говорить не принято. Запустив крупные проекты и выстраивая на периферии систему строительства, они удерживают в регионах потенциальных мигрантов: неважно, инженер ли это с высшим образованием или электрик. Ведь одно рабочее место на стройке, по информации департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, создает дополнительно от десяти рабочих мест в смежных отраслях: в проектных институтах, производстве стройматериалов и риэлтерском бизнесе.

Вынужденная экспансия

В 2003 году в России было введено 37 млн кв. м жилья, из них 3,4 млн кв. м в Москве. Участники рынка говорят, что такой бум в одном городе не может продолжаться бесконечно: Москва не резиновая, и количество площадок под новые застройки сокращается. Это было одной из причин выхода московских строительных компаний в регионы. "Сегодня в Москве практически не осталось участков для комплексной застройки, а возведение отдельных зданий зачастую сопряжено с дополнительными тратами, например, снос ветхих строений, переселение жильцов, вывод за пределы Москвы промзоны и т. д. Вместе с тем цены на жилье в крупных и экономически благополучных региональных центрах, таких, как Самара, Екатеринбург, Новосибирск, не намного ниже, чем в Подмосковье",— говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

С этим мнением согласен генеральный директор группы компаний "Декра" Тигран Алексанян: "Московский рынок в известной мере сложился — источники и возможности получения новых площадок под строительство ограничены. Акценты смещены — актуальность практиковавшейся прежде точечной застройки существенно снизилась, и наибольший интерес для девелоперов представляет комплексная застройка территорий.

Выход в регионы — не только возможность диверсифицировать инвестиционный портфель, но и прежде всего получить требуемый уровень доходности за счет применения богатого московского опыта в более щадящих региональных условиях".

Дружба по указке

Московские девелоперы признаются, что вначале местные застройщики приняли их в штыки, отказываясь от любого диалога. Однако со временем им пришлось смириться с соседством нежданных конкурентов. В общем-то другого выхода у них и не было: "варягов" поддерживала местная администрация. Поскольку местный бизнес не мог прямо конкурировать с московскими компаниями, некоторые коммерсанты получали свои дивиденды от скупки и перепродажи московским девелоперам перспективных земельных участков. Многие региональные строители нашли выход, став соинвесторами проектов (например, в Тамбове), генподрядчиками, а также предоставляя сопутствующие строительству услуги.

"Местный бизнес в регионах понимает, что, развиваясь, он создает вокруг себя средний класс, который заинтересован в качественном жилье,— говорит генеральный директор ЗАО 'МИАН-Девелопмент' Анатолий Морозов.— С другой стороны, региональным строительным компаниям не хватает инвестиций и мощностей, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому они заинтересованы во взаимовыгодном объединении с московскими компаниями, которые смогут дать рабочие места и обеспечить их объемом работ". В 90% случаев строительство в регионах ведется силами местных компаний. Архитектурный и технический надзор обычно осуществляется непосредственно московскими девелоперами. По словам руководителя ГУП "Мосжилкомплекс" Роберта Квачадзе, конкуренции со стороны местных строительных компаний не ощущается: "К примеру, наши проекты в Сочи: такие здания, многоэтажные, оборудованные последними техническими новинками, местные строители просто никогда не возводили".

Особенности регионального строительства

По информации управления выполнения межрегиональных программ и освоения резервных территорий Москвы, основные проблемы при начале строительства — это недостаточный потенциал подрядных организаций, малый резерв мощности инженерной и социальной инфраструктуры, большой процент сноса аварийного жилья. Как рассказывает управляющий партнер инвестиционной компании RCF Ваган Казарян, в регионах на строительство выделяются весьма скудные средства: "Сами строительные компании являются некачественными заемщиками: они не могут взять средства в долг, потому что солидные кредиторы предоставляют ссуды либо своим аффилированным компаниям, либо каким-то дружественным структурам. Региональные строители не вызывают у них желания вкладывать деньги: не совсем понятные залоги и непрозрачные финансовые потоки не добавляют им инвестиционной привлекательности".

В регионах практически нет разработанной градостроительной политики — подробно составленные генпланы имеют около 15-20% городов, остальные живут по утвержденным в 1980 году. Например, компания "Социальная инициатива" вынуждена была проплатить генеральный план в Новомосковске. В Москомархитектуре рассказали Ъ, что строительная база во всех городах практически развалена, а функционирующие домостроительные комбинаты все еще выпускают продукцию 60-70-х годов. В некоторых городах и вовсе пришлось отказаться от панельного домостроения в пользу монолитного, так как местными силами панель делать невозможно. "Поскольку на местах простаивают мощности, которые не могут быть задействованы в строительном процессе из-за устаревших технологий, 'СХолдинг' реанимирует в регионах уже существующие заводы,— говорит пресс-секретарь ЗАО 'Корпорация "СХолдинг"' Оксана Басова.— Например, в апреле в Ярославле был открыт завод по производству железобетона для строительства крупнопанельных домов серий С220".

Больше всего инвесторов пугают затраты на коммуникацию. Нет ни одного города, где имелись бы все необходимые инженерные сети (обеспечение водой, газом, теплом, канализацией и т. д.). Их износ порой составляет 75-90%. По соглашениям обычно квартальные сети проводят инвесторы, а общие сети — область и город за счет собственных средств. Инвесторы говорят, что их вложения могут быть оправданы только в том случае, если обеспечение сетей возьмет на себя местный бюджет. К слову, представителям компании "Социальная индустрия" в новосибирской мэрии заявили, что "если бы они могли сами справиться с сетями, то не стали бы звать инвесторов". По словам экспертов, создание магистральных сетей прибавляет $50-100 к стоимости квадратного метра площади. При средней стоимости квадратного метра $400-600 — это существенное удорожание. В некоторых опрошенных компаниях Ъ признались, что если бы на них в полном объеме легли работы по созданию инженерных сетей, то они не взялись бы за строительство.

Но если удается снять вопросы по сетям и проектной документации, московских застройщиков ждут очень комфортные условия работы. Активность московских инвесторов местными властями только приветствуется — ведь за счет строительства жилья решаются социальные проблемы. В регионах практически отсутствует распределительная система участков под застройку. К примеру, для того, чтобы войти на московский рынок, необходимо потратить в несколько раз больше средств, чем в провинции. К тому же в регионах себестоимость жилья выходит меньше — из-за низкой стоимости земли, меньшей доли администрации в строящихся объектах.

В регионах больше востребовано недорогое жилье экономкласса. "Исключение составляют лишь богатые природными ресурсами и благополучные регионы, где коммерческая недвижимость востребована,— рассказывает господин Алексанян.— Говорить о существенном увеличении спроса на элитную недвижимость не приходится — рынок подобной категории недвижимости достаточно сформировавшийся и характерен только для крупных городов регионального значения". Группа компаний "Конти" одним из направлений деятельности в регионах выбрала переселение из ветхого жилья. По словам генерального директора ООО "Группа компаний 'Конти'" Вячеслава Тимербулатова, "в регионах можно строить не только жилье, но также офисные и торговые площади. Мы решили попробовать себя в сфере ЖКХ: в Туле "Конти" берет госимущество не в собственность, а в аренду и вкладывает туда деньги".

Что ожидает московских инвесторов

На данный момент рентабельность региональных проектов примерно такая же, что и московских. "Однако из-за более короткой предстроительной фазы, то есть процедуры получения разрешения на строительство, экономическая привлекательность активности в регионах очевидна",— говорит господин Алексанян. "Когда мы рассматривали выход в регионы несколько лет назад, рассчитывали на прибыль $20 с 1 кв. м. Сегодня этот показатель увеличился,— рассказывает Вячеслав Тимербулатов.— Чтобы решить проблему дефицита жилья в ЦФО, надо построить 50 млн кв. м. Даже если эти минимальные $20 умножить на 50 млн требуемых квадратных метров жилья, получается $1 млрд чистой прибыли. Если взять 10-20 крупных городов и работать там на протяжении десяти лет, то $100 млн прибыли в год в течение десяти лет — это реально. Конечно, такой объем жилья должна строить не одна компания. В регионах и процесс переселения проще и дешевле, чем в Москве, этот процесс новый, и жилье там стоит не больше $300 за 1 кв. м".

По словам Вагана Казаряна, российская строительная индустрия, как и во всем мире, локальна и жестко привязана к местности: "Строитель становится крупным и солидным только тогда, когда он действительно хорошо знает местный регион. Скажем, крупная малайзийская строительная компания станет таковой, например, в Индии, только когда она купит индийскую строительную компанию, прекрасно знакомую с особенностями региона".

Эксперты утверждают, что жилье москвичей будет пользоваться спросом, пока будет разумное соотношение цен. Но стоит ценам на него зашкалить, люди перестанут его покупать и переключат внимание на более дешевое жилье. Одним из решений проблемы может стать действие ипотечных схем кредитования. Пока ипотека запущена только в Тамбове, где ведется самое активное строительство (в 2004 году планируется ввод 96,4 тыс. кв. м).

Тигран Алексанян уверен, что структура рисков в Москве и регионах принципиально одинакова — основным из них является возможное понижение ликвидности возводимых объектов, зависящее не только от их качества и функционального назначения, но и от ожиданий и капризов рынка: "Уменьшение цен на экспортируемые Россией энергоносители, рост курса доллара и изменение других показателей могут существенно изменить картину востребованности недвижимости и использования ее в качестве объекта массового размещения временно свободных средств как населением, так и коммерческими структурами".

БЭЛА ЛЯУВ