Застройщики взяли тайм-аут

Застройщики взяли тайм-аут

       Первый летний месяц принес на рынок недвижимости долгожданное снижение темпов роста цен. На первичном рынке появились летние скидки на типовое и недорогое монолитно-кирпичное жилье. Ценопад не коснулся только квартир в элитных домах — они даже подорожали.

Цены на каникулах
       Начавшаяся в мае тенденция к снижению спроса, вызвавшая приостановку роста цен, в июне усилилась. Риэлтеры остались практически без работы, а застройщики, привыкшие ежемесячно поднимать цены, взяли тайм-аут. Большинство новостроек, рассчитанных на массового покупателя (панельные дома и недорогой монолит), в июне подешевели. Столичные риэлтеры сделали вид, что решили порадовать покупателей сезонными скидками, а на самом деле попытались хоть как-то их привлечь и тем самым залатать брешь в бюджете. Так, совсем недавно в компании МИАН говорили о растущем спросе и росте цен в жилом комплексе "Шуваловский", который строится на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов, а с 1 июля по 31 августа жилплощадь в этом жилом массиве можно будет купить на $100 за кв. м дешевле. По $50 за кв. м можно было сэкономить, заключив договор на покупку площади в ЖК "Радужный". Дома, где продаются квартиры со скидками, сегодня есть в Никулине, Солнцеве, Хорошево-Мневниках, Сокольниках и некоторых других районах Москвы. "Спрос и предложение в Москве к лету 2004 года подошли к точке равновесия,— говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра АН 'Домострой'.— Это обусловлено интенсивным ростом цен в последние годы, существенно опережающим рост накоплений".
       
Самое дорогое жилье дорожает
       Элитный сегмент рынка ограничен, и клиенты долго ждут хороших предложений. Когда они появляются, цена не становится определяющим фактором при заключении сделок. Дефицит двигает цены вверх. По словам Анны Подолянской, аналитика компании "Домострой Престиж", в июне выросли цены на квартиры в шести из 37 элитных новостроек. Так, в доме по Скатертному переулку и в Коробейниковом переулке рост цен составил 8%. В доме на Сивцевом Вражке цены повысились на 4%, в новом элитном комплексе "Онегин" — на 5%. По данным аналитического отдела компании Blackwood, средняя цена предложения элитного жилья в первой половине 2004 года достигла $6,8 тыс. за кв. м. Статистика показывает, что чем дороже квартиры в элитном секторе, тем лучше их покупают. 22% из общего объема элитных квартир продается по $3-5 тыс. за кв. м, 30% квартир — по $5-7 тыс., 32% — за $7-9 тыс., оставшиеся 16% — от $9 тыс. за кв. м.
       
Новые предложения лета
       В начале лета на рынке появилось несколько новых объектов, которые и стали предметом внимания расчетливых покупателей, стремящихся заключить сделки по самой выгодной цене. "В июне мы запустили продажи нашего нового большого современного комплекса 'Аэробус', который возводится в районе станции метро 'Аэропорт',— рассказывает Алексей Белоусов, генеральный директор компании 'Капитал Груп Маркетинг'.— Это современный многофункциональный комплекс бизнес-класса высотой 24-29 этажей. Кроме жилья, в него войдут спортивный и SPA-центр, бассейн, теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадки, детский сад, а также салон красоты, рестораны, магазины, супермаркет, химчистка. За первые две недели продаж было реализовано в розницу свыше 10 тыс. кв. м, что позволяет говорить не просто о большом спросе, а об ажиотаже". Ажиотаж объяснить просто: жилплощадь поступила на рынок по очень низкой цене — от $1,05 тыс. за кв. м.
       В последних числах мая Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) приступил к реализации квартир в строящемся жилом доме по адресу ул. Троицкая, влад. 1. Дом возводится по индивидуальному проекту и представляет собой монолитно-кирпичное здание переменной этажности — от пяти до семи этажей. Жилая часть дома состоит из 20 квартир площадью от 53,6 до 167 кв. м. По информации, полученной в ДИПС, начальная цена реализации объекта установлена в размере 116 тыс. рублей за кв. м. В это же время ДИПС открыл продажи нового монолитно-кирпичного жилого комплекса в 11-м микрорайоне Куркина. Его преимущество — сравнительно небольшая площадь выставляемых на продажу квартир: однокомнатные — от 44,6 до 57,8 кв. м, двухкомнатные — 62-64 кв. м, трехкомнатные — 74-108 кв. м, четырехкомнатные — 110-142 кв. м. Средняя цена реализации установлена в размере 31 800 рублей за кв. м. Для Куркина, отмечают специалисты, это очень недорого.
       
Квартиры из вторых рук
       Итоги июня на вторичном рынке также стали неутешительными для продавцов. Летом покупателей бэушных квартир стало меньше, поэтому отмечались случаи, когда квартиры, не проданные в мае, в результате торга уходили месяцем позже по более низкой цене. Риэлтеры отмечают, что в июне на рынке появились квартиры по рекордно низким для этого года ценам. В границах ЦАО, в районе станции метро "Белорусская", можно было купить квартиру в пятиэтажном кирпичном доме по цене $1,62 тыс. за кв. м, на Таганке уже в 12-этажном — по $1,8 тыс. за кв. м. В САО, около станции метро "Тимирязевская", в пятиэтажных кирпичных и панельных домах сделку можно было заключить по цене $1,3-1,4 тыс. за кв. м. По информации сайта arn.ru, по минимуму (на 0,4%) цены поднялись в СВАО, максимальный рост (1,9%) зафиксирован в СЗАО, на 0,4% подешевела жилплощадь в САО столицы. В целом по городу самыми популярными оказались квартиры в 17-этажных панельных домах современных серий, где рост цен составил 2,3%, а средняя цена достигла $1,76 тыс. за кв. м. Цены остались прежними в девятиэтажных кирпичных домах ($2,227 тыс. за кв. м), а квартиры в 22-этажных панельных домах даже стали немного (на 0,2%) дешевле, чем в мае ($1,768 тыс. за кв. м).
       В секторе дорогого жилья спрос был сконцентрирован вокруг квартир в бывших цековских домах, расположенных в центре города. По информации компании "Новый город", такие квартиры поступают на рынок по гораздо более низким ценам ($4-5 тыс. за кв. м), чем жилплощадь похожих потребительских характеристик в элитных новостройках.
       
Аренда со знаком минус
       Упали ставки и на аренду квартир. Хозяева недорогих квартир уезжают летом на дачи и в этот период стараются немного заработать, сдавая квартиры в наем. В спальных районах Москвы в июне можно было заключить договор найма двухкомнатной квартиры за $400-600 в месяц, тогда как весной ставки были на $50-150 выше. Там же появились однокомнатные квартиры, сдающиеся на лето за $250-300 в месяц. По информации Penny Lane Realty, в последние месяцы спрос на аренду элитных квартир в Москве растет не менее чем на 10-15% ежемесячно, а количество заявок, поступающих в компанию, каждый месяц увеличивается почти в полтора раза. При этом основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью $2-2,5 тыс. в месяц, в то время как наибольший объем предложения элитного жилья находится в диапазоне $3,5-7 тыс.

ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА Как долго будут падать цены на жилье? Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании:        — Рынок жилья в Москве сейчас действительно перегрет. Адекватный бизнес не приемлет столь высокого разрыва между себестоимостью продукта и его брутто-ценой. Доля спекулятивных денег на рынке уже превысила критическую отметку 35%. А это чревато падением цен, поскольку финансисты относятся к своим вложениям не так, как население: увидев снижение цен, они предпочтут закрыть свои позиции, что приведет к оттоку денег из сектора недвижимости и к падению цен. Сейчас мы находимся в начале нисходящего тренда. В дальнейшем события могут развиваться по двум сценариям. Если на рынок придет крупный инвестор и начнет игру на понижение, в том числе и через PR-кампанию, то падение может быть стремительным. Если такого не случится, откат будет плавным, возможно, даже не очень заметным на фоне локального роста цен на отдельные девелоперские проекты, имеющие удачное местоположение и архитектурные решения.         Олег Репченко, руководитель аналитического центра Irn.ru:        — В течение летнего периода цены, скорее всего, просто заморозятся, или прирост будет оставаться в пределах 1% в месяц. С конца лета и в течение осени рост цен возобновится. А кризис на рынке недвижимости если и будет, то, видимо, не этим летом, а следующим.         Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор ООО "Группа компаний 'Конти'":        — Скачков и резких повышений мы не ожидаем. К концу лета спрос увеличится, поднимутся и цены, но незначительно.         Сергей Козловский, президент корпорации "Инком-недвижимость":        — В настоящий момент предложение квартир выросло, а спрос, хоть и по-прежнему высок, остался на прежнем уровне. В результате цены на вторичном рынке стабилизировались. В целом ничего страшного не происходит, просто за последние 4-5 лет рынок отвык от столь высоких объемов предложения жилья, и сейчас происходит процесс адаптации. Фундаментальных причин для снижения цен нет, а рынку давно уже требуется пауза в росте цен.         Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group:        — В городе увеличивающийся приток "инвестиционных" квартир на фоне отпускного сезона приведет к понижению цен реальных сделок в рамках 2-3%, которое с лихвой будет компенсировано в начале сентября: именно поэтому последние два летних месяца являются хорошим моментом для покупки жилья. На середину--конец лета мы прогнозируем повышение цен в сегменте элитной недвижимости — спрос на эксклюзивные квартиры и загородные дома ежемесячно растет на 5%, и отстающие от спроса цены приводят к тому, что удачные объекты просто сметаются с рынка и наблюдается даже некий дефицит. В целом ситуация спокойная, и если не случится обещаемого многими экспертами банковского кризиса, и владельцы, и покупатели недвижимости могут спокойно позагорать у моря.