Ипотека уходит в trade-in
Девелоперы ищут новый путь к деньгам покупателей
Застройщики Москвы и Подмосковья, опасаясь снижения спроса после изменения условий льготной ипотеки, пытаются найти альтернативные способы его поддержания. В частности, участники рынка рассчитывают на программы trade-in. Но эксперты сомневаются, что сделки по покупке нового жилья в обмен на старое станут массовыми, так как многие девелоперы предлагают невыгодные условия.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Доля сделок в новостройках с использованием программы trade-in в Москве и Подмосковье выросла до 25%, подсчитали для “Ъ” в «НДВ Супермаркет Недвижимости». В 2019–2020 годах этот показатель не превышал 15%. Застройщики подтверждают, что в их проектах увеличивается число таких сделок. Так, у «Брусники» по trade-in в первом полугодии продано 20% лотов против 15% за тот же период 2019 года, у «Инграда» — 15% против 12%, у ГК «Основа» — 8% против 5%, у MR Group — 10% против 3%.
По программе trade-in застройщик выкупает квартиру у покупателя по цене ниже рыночной и учитывает в качестве части оплаты за лот в новостройке. На время продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется. В отдельных случаях до момента заселения в новую квартиру покупатель может жить в своей старой квартире.
На рынке жилья этот инструмент пока не так развит и удобен, как в авторитейле, отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. По данным «Автостата», сейчас доля trade-in в продажах новых автомобилей достигает 31%, машин с пробегом — 64%.
Рост спроса на trade-in на рынке жилых новостроек начался в 2020 году после запуска программы льготной ипотеки под 6,5%.
«Клиенты, продав старое жилье, недостающую сумму на новое жилье собирают за счет ипотеки. Во время льготной программы они стремились максимально быстро закрыть сделку, чтобы успеть получить кредиты с господдержкой»,— поясняет руководитель группы вторичных продаж ГК А101 Элина Мухамедьянова.
Доля trade-in в новостройках стала расти еще из-за стагнации на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, что подтолкнуло некоторую часть россиян поскорее избавиться от старого жилья, добавляет коммерческий директор компании «Талан» Наталья Гарифуллина.
Однако такие сделки невыгодны покупателям, для них не всегда оптимальны предлагаемые застройщиками сроки и гарантии выкупа, считает СЕО Dataflat.Ru Александр Пыпин. Зачастую при trade-in можно потерять до 50% от стоимости старой квартиры, предупреждает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Выгоднее самому продать старую квартиру, но это не дает преимуществ по бронированию жилья в новостройках, соглашается председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, в такой ситуации тоже есть риск переплатить, так как, покупая жилплощадь на старте строительства, придется арендовать квартиру до получения новой.
Зато trade-in выгоден девелоперам. Это еще один способ поддержать спрос, говорит начальник отдела специальных проектов «Инграда» Сергей Елисеев.
Так, ГК «Пионер», как сообщили в компании, с помощью программ выкупа старой квартиры удается привлечь около 10% новых покупателей.
Застройщики Москвы и Подмосковья теперь будут активно продвигать trade-in, уверен руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков. После того как власти изменили с 1 июля этого года условия льготной ипотеки (теперь ставка составляет 7% при максимальной стоимости квартиры в 3 млн руб.), получить такие кредиты в крупных регионах будет практически невозможно. Это неизбежно приведет к снижению продаж у застройщиков, полагает эксперт, и им надо компенсировать выпадающий спрос.