Рост перед замедлением

Масс-маркет

По итогам первого полугодия в Петербурге сдано 1,16 млн кв. м. По сравнению с первым полугодием 2020 года рост серьезный — почти в два раза (тогда было введено 650 тыс. кв. м). Цены на строящееся жилье продолжали расти, хотя, как прогнозируют аналитики, уже в августе может начаться заметное замедление.

У покупателей сформировался запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса

У покупателей сформировался запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

У покупателей сформировался запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», подсчитала, что сейчас в Петербурге в экспозиции находится почти 25 тыс. квартир массового сегмента в 395 корпусах 122 проектов. Средняя стоимость квадратного метра — 158,3 тыс. рублей, средняя стоимость объекта — 8,1 млн. За полгода введен в эксплуатацию 21 корпус в составе восьми проектов, более 200 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Отличились девелоперы ЦДС, «Таймс», «Вистбалт», ФСК, «Арта», «Росстройинвест» и Setl City. Последний является самым плодовитым как по объемам ввода (девять корпусов проектной площадью 131,5 тыс. кв. м), так и по продажам. «В первой половине 2021 года доля ипотеки в сделках на рынке жилья Санкт-Петербурга превысила 80% — это рекордная цифра из числа когда-либо официально задокументированных»,— отмечает госпожа Доброхотова.

«Сегмент масс-маркета в первом полугодии 2021 года показал рост по всем параметрам. Объемы ввода увеличились на 600 тыс. кв. м по сравнению с прошлым годом. Цены стали выше на 12–15%, и сегодня средняя цифра составляет 160–165 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорит Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент».

«Спрос также оставался на небывало высоком уровне. Но, учитывая изменения в условиях льготной ипотеки и практически недоступность ее для подавляющего большинства квартир в Петербурге, в ближайшие месяцы можно ожидать резкое падение запросов и сделок»,— уверен директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», подтверждает: «Одна из самых ярких тенденций этого периода, особенно в преддверии окончания программы льготной ипотеки,— увеличение количества ипотечных сделок. В ЖК "Приморский квартал" их доля составила 70% от всех продаж».

Евгений Миронюк, аналитик «Фридом Финанс», говорит: «В течение первого полугодия цены на жилье в Петербурге росли. С начала года до конца мая цена квадратного метра новостройки выросла на 10,2%, до 169,97 тыс. рублей, цена на вторичном рынке за тот же период увеличилась на 8%, до 156,6 тыс. рублей». Однако он указывает, что участники рынка отмечают начало замедления роста цен на вторичном рынке. «Мы ожидаем, что цены на первичном рынке начнут стабилизироваться уже в июле-августе из-за ужесточения условий программы льготной ипотеки»,— добавляет эксперт.

Покупатель берет паузу

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», говорит: «Основную долю сделок в структуре продаж застройщиков составляют ипотечные договоры, их доля доходит до 80%. Наиболее востребован этот вид оплаты в сегменте жилья массового спроса. Но продление льготной ипотеки на новых условиях может привести к сокращению доли таких сделок. Кроме того, ограничение лимита кредита в 3 млн рублей при покупке недвижимости в Петербург или Ленинградская области, сузит возможности покупателей. Позволить себе комфортные форматы — двухкомнатные варианты и компактные трешки — сможет далеко не каждый. Возможно, мы увидим временное смещение проса в сторону малогабаритного жилья. Безусловно, для поддержания спроса у застройщиков разработаны различные предложения, действуют программы рассрочек и совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5–5,5%. Этот уровень ставки достаточно комфортен для большинства клиентов, чтобы поддержать покупательскую активность на хорошем уровне».

Июнь уже показал несущественное снижение покупательской активности, если сравнивать с мартом и апрелем 2021 года, констатирует господин Заседателев. «Многие взяли паузу в надежде увидеть снижение цен на жилье. Но этого не произойдет, предпосылок к развитию такой ситуации нет. На первичном рынке все еще существует серьезный дефицит предложения, во-вторых, с осени 2020 года существенно выросла себестоимость строительства. По нашим прогнозам, к августу спрос увеличится и будет оставаться стабильным до конца года»,— настаивает эксперт. Он считает, что по итогам летнего периода цены вырастут еще на 5–6%.

Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX, рассуждает: «Продление льготной ипотеки при снижении лимита кредитования негативно скажется на проектах со средним чеком от 6 млн рублей, поскольку небольшую часть можно будет оформить по субсидированной ставке. В течение 2–4 месяцев продажи могут снизиться на таких проектах до 20%. В низкобюджетных проектах, как правило в Ленинградской области, продление субсидированной ипотеки окажет поддерживающее действие». Однако затем, уверен эксперт, ситуация восстановится, большинство компаний закроет год в плановых показателях по объемам реализации. Девелоперы готовы к такому сценарию развития событий, у многих действуют собственные программы субсидирования процентной ставки, специальные акции и рассрочки с гибкими условиями оплаты жилья, напоминает господин Сырцов.

Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу Legenda, комментирует: «В комфорт-классе по сравнению с элитным сегментом ситуация складывается несколько лучше. Экспозиция пополняется активнее, поэтому сокращения предложения к началу года мы не наблюдаем».

Без премьер

Некоторые эксперты отмечают, что за первое полугодие на рынок не было выведено ни одного нового проекта. Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», говорит: «Пожалуй, главный тренд первой половины года — отсутствие реальных стартов новых проектов со стороны девелоперов. Многие компании ждали принятия в марте 2021 года нового Генплана, который бы внес ясность в перспективы развития застраиваемых ими локаций. Так что они вынуждены были сдвинуть сроки выхода на площадку как минимум на год. Это обусловило еще больший дисбаланс растущего спроса, подогреваемого льготной ипотекой, и сокращающегося качественного, ликвидного предложения на петербургском рынке. Думаю, ситуация может сбалансироваться не ранее 2022 года, когда город примет и утвердит основные градостроительные документы и полноценно заработает новая Градостроительная комиссия, которая призвана сделать прозрачными процессы обеспечения новостроек социальными объектами. Но как и по каким регламентам будет работать новый орган, рынок пока не понимает, и это еще один фактор неопределенности, который не дает выстраивать стратегию работы».

Рассуждая о других трендах, Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», отмечает: «Анализируя спрос, можно отметить возросшие требования к общественным пространствам на территории ЖК, а также повышенный интерес к грамотным функциональным планировкам самих квартир. После локдауна весны 2020 года покупатели стали больше ценить наличие балкона или лоджии, обращают внимание на наличие дополнительных мест хранения как в самой квартире, так и в общедомовом имуществе. Колясочные и места для хранения велосипедов стали нормой не только для бизнес-класса, но и для эконом-сегмента. Популярным становится создание коворкингов в ЖК, но успешность этой функции будет напрямую зависеть от оператора коворкинга».

«Основных тенденций две. Новые проекты становятся все более качественными и продуманными: разнообразие планировок, закрытые обустроенные дворы, оригинальная архитектура. Вторая тенденция: все больше жилых комплексов в сегменте масс-маркета сдается с чистовой отделкой, причем качество и дизайн становятся выше, чем было еще несколько лет назад»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Господин Заседателев также говорит, что из трендов можно отметить устойчивый спрос на квартиры с отделкой. «Сегодня около 60% сделок в структуре сделок застройщиков, работающих в сегменте массового спроса, составляет жилье с готовым ремонтом. Появляются предложения с частичной меблировкой. Из планировочных решений предпочтение отдается евроформату за счет возможности максимально удобно зонировать жилое пространство. Покупатели заинтересованы в наличии дополнительных мест для хранения вещей — просторные лоджии и балконы, гардеробные или кладовые, даже в малогабаритных квартирах. Возрастает запрос на разнообразную внутреннюю инфраструктуру — от детских площадок и спортивных объектов до коворкингов и комьюнити-центров. Социальные объекты в шаговой доступности уже воспринимаются как стандартный набор»,— заключает эксперт.

Господин Сырцов подтверждает: «Запрос на комфорт как внутри жилого пространства, так и за пределами квартиры укрепляется. В планировках актуально наличие дополнительных мест для хранения вещей — гардеробные, кладовые, просторные балконы и лоджии. Увеличилась доля квартир евроформата. Покупатели все чаще отказываются от классических планировок, поскольку не готовы переплачивать за лишние метры в холлах, но ищут варианты с большой кухней или объединенной кухней-гостиной. Растет спрос на недвижимость с предчистовой и полной отделкой. Основные покупатели такого формата жилья — студенты, молодые семьи, региональные покупатели и инвесторы».

Постепенно меняется наполнение внутренней инфраструктуры в проектах масс-маркета. У покупателей есть запрос на мультиформатное пространство, способное удовлетворить максимум бытовых потребностей, чтобы не пришлось выезжать за пределы жилого комплекса. Фитнес-студии, кафе и рестораны, библиотеки, переговорные, коворкинги, семейные клубы, площадки для занятий спортом на свежем воздухе и другие объекты инфраструктуры — все это должно быть на территории новых кварталов, перечисляет господин Сырцов.

Андрей Рубцов

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...