Мэрия Москвы все активнее применяет механизм комплексного развитии территории (КРТ) для застройки бесхозных промзон. Вслед за «РГ Девелопмент» и «Интеко» аналогичный проект запускает «Инград» Романа Авдеева: по соглашению с властями города девелопер может построить около 550 тыс. кв. м на севере Москвы, что потребует около 50 млрд руб. Работа в рамках КРТ несет ограничения и риски, но может дать девелоперу преференции в других проектах.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото
Девелопер «Инград» (входит в группу «Россиум-Регион» Сергея Сударикова и Романа Авдеева) заключит соглашение о КРТ площадью 22 га на улице Адмирала Макарова, 2 на севере Москвы. Об этом рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. Владельцем участка считается ИФК «Лираль», бенефициаром которой на рынке называют владельца Рента-банка Алекса Секлера. В пресс-службе комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений Москвы подтвердили “Ъ”, что «Инград» участвует в проекте, подчеркнув, что пока срок подачи инициативы для правообладателей площадки еще не окончен. В «Инграде» от комментариев отказались.
По данным мэрии, на месте бывшей промзоны построят 550 тыс. кв. м недвижимости, в том числе жилье, торговые и социальные объекты. Из них около 90 тыс. кв. м застройщик передаст мэрии для переселенцев по программе реновации. Инвестиции в строительство квартала оцениваются в 50 млрд руб. Директор департамента жилья и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин оценивает выручку от продаж коммерческой части проекта на рынке в 90–110 млрд руб.
Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, о КРТ, РИА «Недвижимость», 4 июня
Мы надеемся, что собственники все же смогут договориться между собой и нам не придется включаться в этот процесс
Договор КРТ предназначен для развития обширных, но неэффективно используемых территорий, собственники которых не могут договориться о дальнейшем их развитии, поясняет аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. Кроме того, продолжает он, по договору КРТ городские власти вправе в принудительном порядке выкупать у владельцев права на участки и после оформления градостроительной документации выставлять их на торги для привлечения частных инвесторов. Источники “Ъ” на рынке недвижимости знают, что решение о КРТ участка «Лираля» было принято из-за длительного бездействия собственников площадки.
Как сообщал РБК, в 2017 году купить площадку у ИФК «Лираль» хотел американский фонд Hines. Но сделка сорвалась, и в 2019 году переговоры о покупке земли начал «Инград». Но, судя по открытой информации, «Лираль» не продал актив застройщику, а также будет участвовать в реализации проекта. «Инград» 21 июня сообщил о том, что выступит поручителем по кредиту подконтрольного «Лиралю» АО «Лираль-Ложистик», взятому у Московского кредитного банка (МКБ), основным акционером которого также выступает Роман Авдеев. В МКБ сообщили, что в рамках реализуемого «Инградом» проекта предоставили гарантию исполнения обязательств по внесению платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. В «Лирале» комментарий не предоставили.
Руководитель судебной практики Mikhailov & Partners Private Services Group Павел Желновод говорит, что договор КРТ предусматривает строительство и социальной инфраструктуры, за которую девелопер может получить преференции в других проектах или возможность построить больше жилья на этой территории. Однако дополнительная нагрузка может оказаться невыгодной при реализации проекта, добавляет господин Талалов. Кроме того, по его словам, у инвестора могут возникнуть риски оспаривания сделок предыдущим владельцем площадки, если его не устроит оценка стоимости изымаемых активов.
Господин Желновод добавляет, что девелопер также не вправе передать обязательства по застройке территории другой компании, это возможно только при выходе из договора со штрафными санкциями, после чего процедура по выбору нового застройщика проводится еще раз. Закон, регулирующий КРТ, был принят в конце 2020 года, и с тех пор мэрия Москвы успела заключить только два договора. Так, основанная Аркадием Ротенбергом «РГ-Девелопмент» построит около 200 тыс. кв. м недвижимости на территории промзоны «Октябрьское Поле», а принадлежащее «Трасту» «Интеко» освоит промзону «Коровино» площадью 40 га.