Загородная легкость бытия
Как малоэтажная застройка спасает горожан в пандемию
Есть страны, где частные дома — это не только неприкосновенность, но и просто вполне системообразующая история, где индивидуальное жилищное строительство сформировало ландшафт больших и малых городов, став неотъемлемой частью комфортной жизни. BG выяснил, почему в таких странах люди стремятся жить в частных домах.
Фото: Westend61 / Getty Images
Фото: Westend61 / Getty Images
В Коннектикут к бабушке
Даже после бума высотного строительства американцы не стали массово переселяться в небоскребы. Благодаря такой ментальности сейчас в американских городах смешанный тип застройки, когда даунтаун, где в основном протекает деловая жизнь, состоит весь из башен с офисами и фешенебельными апартаментами, а окружен он районами с домиками в два этажа. Даже такой мегаполис, как Нью-Йорк, разделен на такие зоны: Манхэттен с его высотными зданиями и, например, Бруклин с густой сетью улиц с малоэтажными домовладениями.
Такая страсть американцев к частным домам спасла их в пандемию. В прошлогодний локдаун The New York Times сообщала, что жители мегаполиса ищут возможности уехать из города и поселиться, например, в соседнем Коннектикуте. Это стало решением не только для обеспеченных ньюйоркцев, но и для тех, кто старался в первый год кризиса сбежать из дорогого для жизни города. Похожая ситуация наблюдалась почти во всех крупных городах.
Высокий спрос на такое жилье ожидаемо привел и к росту цен на недвижимость. Рынок США, несмотря на кризис, стал переживать бум. Банки начали фиксировать рост обращений за ипотекой для покупки домов, а застройщики — приток новых покупателей.
США с точки зрения развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — эталонный пример. Сейчас доля такой недвижимости в общем объеме существующего в стране жилищного фонда достигает 69%, а в новом строительстве — 71%. Более того, 70% ипотечных кредитов, выдаваемых банками, приходится именно на покупку частных домов. Так что за 84 года с момента выхода знаменитого романа Ильфа и Петрова Америка практически не изменилась, оставшись такой же одноэтажной.
В этой стране существуют различные программы, стимулирующие спрос на дома индивидуального формата. Речь не только о широком выборе кредитных продуктов для покупателей объектов ИЖС. Банкам предоставляются госгарантии при кредитовании девелоперов таких проектов. Почти все крупные застройщики страны работают в этом сегменте. Сейчас 75% продаваемых домов строятся «под ключ». Поэтому в Штатах практически нет такого понятия, как «строить дом самостоятельно». Целые кварталы домов по типовым проектам появляются там ежегодно.
В этом плане не отстает от США и соседняя Канада с похожим образом жизни. В этой стране почти 54% жилого фонда — объекты ИЖС, а на строящееся сейчас малоэтажное жилье приходится свыше 45%. Более того, Канадская корпорация ипотечного жилищного кредитования предоставляет беспроцентные краткосрочные (как правило, на три года) займы для граждан с низкими доходами для покупки домов. В Канаде обычная практика — возмещение НДС при покупке готового коттеджа, при строительстве такого объекта девелоперами и даже при его ремонте.
Помимо стандартных для всей страны мер поддержки ИЖС власти провинций Канады реализуют свои программы. Например, в Ванкувере застройщик может претендовать на дополнительные налоговые преференции при строительстве индивидуальных домов для сдачи в аренду по фиксированной ставке семьям, чей совокупный годовой доход близок к установленному в этой провинции прожиточному минимуму. Власти Квебека и Торонто, где сейчас остро стоит проблема с социальным жильем, также задумались о стимулировании местных девелоперов развивать социальное жилье в формате ИЖС.
Сад за окном
Принято считать, что в Великобритании из всех европейских стран один из самых высоких показателей индивидуального жилищного строительства. Но статистика говорит об обратном: ИЖС в доле существующего в стране жилого фонда составляет 25%, а в сегменте строящегося жилья — 16%. По сравнению с США и Канадой показатель кажется невысоким.
Но в Британии свои особенности владения частным домом: это могут позволить себе люди с достатком выше среднего. Жители кварталов, застроенных исключительно малоэтажными домами, помимо налогов и расходов на коммунальные услуги платят обязательные взносы муниципальным властям, которые направляют эти средства на поддержание дорог и социальной инфраструктуры района. Это такая схема софинансирования: власти также вкладывают средства в ремонт дорог и содержание местных детсадов, школ, больниц и общественных зон.
В кризис британские власти рассчитывали, что граждане начнут активнее покупать объекты ИЖС с учетом меняющегося почти во всем мире из-за пандемии потребительского поведения — когда жители многоквартирных кондоминиумов меняют жилплощадь на дом с палисадником и собственным садиком. Чтобы стимулировать людей покупать такое жилье, а заодно и поддержать местную стройиндустрию, чиновники страны на время отменили гербовый сбор — аналог российского налога на недвижимость. Это, конечно же, привело к активизации спроса, но и потянуло за собой рост цен на недвижимость — не только частных домов, но и квартир в кондоминиумах.
Но в Европе есть страны с высокой долей ИЖС. Это Германия, где на долю таких домов приходится 66% от общего имеющегося жилого фонда и 60% в совокупном объеме возводимого жилья. В этой стране нет масштабных программ прямой поддержки индивидуального жилищного строительства, как, например, субсидирование процентных ставок по ипотеке или госгарантии по кредитам для застройщиков, работающих в этом сегменте. Все-таки в ФРГ, как и в целом в Евросоюзе, стоимость заемных средств ниже, чем в нашей стране.
Зато оказывается косвенная поддержка, стимулирующая граждан выбирать для постоянного места жительства частные дома. Так, например, в Германии существует система, когда собственники такой недвижимости могут обратиться к муниципальным властям за получением субсидий для строительства необходимой инфраструктуры для кварталов с малоэтажной застройкой. Чиновники могут компенсировать до 10% затрат владельцев жилья.
Для регулирования миграционных потоков внутри страны немецкие власти время от времени запускают специальные программы по развитию жилищного строительства в небольших городах. А в таких местах жилье, как правило, малоэтажное. Хотя власти Германии не назовешь щедрыми, но немцы в силу своей ментальности стремятся жить в собственном доме. Даже в таких крупных городах, как Берлин или Франкфурт-на-Майне, пригороды застроены аккуратными, как принято у немцев, домами максимум в два этажа. Собственно, этим можно объяснить, почему в ФРГ такая высокая доля ИЖС.
Повсюду одно дерево
Фото: Westend61 / Getty Images
Фото: Westend61 / Getty Images
Впрочем, желание перебраться из квартиры в многоэтажном доме в частный может быть естественным. Возьмем, например, шведов. Они, как прирожденные экологи, готовы при малейшей возможности поменять квартиру в кондоминиуме на коттедж. Такой дом, по их мнению, не вредит окружающей среде и намного комфортнее квартиры.
Жителей Швеции не останавливает даже рост цен на такую недвижимость. Так, по данным индекса местной ассоциации агентов по недвижимости Svensk Maklarstatistik, средняя стоимость дома для одной семьи за три месяца 2021 года взлетела на 17% — это рекордный показатель с 2005 года. Это дало повод экспертам говорить о перегреве на локальном рынке ИЖС. В то же время за тот же период недвижимость в многоквартирных домах подорожала на 8%.
Но спрос на частные дома не снижается. Причина — в низких ипотечных ставках в стране, считают аналитики ассоциации агентов по недвижимости. Сегодня для заемщика кредит на покупку жилья обходится в среднем в 1,3% годовых. Чтобы избежать перегрева на рынке жилья, шведский регулятор уже заявил о необходимости повышения ставок. А до конца текущего года Центробанк страны обещал вернуться к практике ужесточения выдачи кредитов, применяя строгий анализ финансового положения потенциальных заемщиков. Такой банковский скоринг в Швеции существует давно, но в разгар пандемии регулятор сделал некоторые поблажки, чтобы поддержать спрос со стороны населения и строительный сектор.
Шведский дом — это в основном одноэтажный или двухэтажный дом из деревянного каркаса. Из этого материала построено почти 90% всего малоэтажного жилья в этой стране. Традиция деревянного домостроения в Швеции, как и во всей Скандинавии, формировалась столетиями. В нашем представлении такое жилье напоминает привычный нам сруб. Но современные шведские дома — это пример эволюции такого вида строительства, под который заточена практически вся строительная отрасль страны.
Локальные застройщики настолько развили технологии в этом сегменте, что из дерева могут построить объект любой высоты, сложности и архитектурных решений. Специалисты говорят, что дерево в интерьере ощущается аутентичным, приятным и естественным. Тот факт, что это органический и возобновляемый материал, также способствует положительному восприятию. Дерево в помещении гибкое, и его легко перекрашивать, восстанавливать, вешать картины, полки и так далее. Это также делает акустическую среду более приятной, чем в аналогичных помещениях с более твердыми фасадными материалами, поскольку деревянная поверхность сокращает время реверберации в помещении.
Кстати, власти не всегда были так благосклонны к этому материалу. Больше века в стране действовал запрет на строительство деревянных домов выше двух этажей. Но в 1994 году правила изменились, после чего последовал бум деревянного строительства жилья.
К соседям за сахаром
Фото: Westend61 / Getty Images
Фото: Westend61 / Getty Images
В Новой Зеландии, где традиционно превалирует доля двухэтажных домов на одну семью, ИЖС проходит свою эволюцию. Гражданам недостаточно уюта внутри дома, сегодня они хотят более плотной социализации и постоянного общения с соседями. Так, неожиданно в этой стране стал зарождаться кохаузинг — формат, который впервые появился в 1960-х годах в Дании. В этом случае основной центр притяжения для жителей не гостиная в их домах, что свойственно Новой Зеландии, а общественные пространства рядом с местом жительства и инфраструктура, которой могут совместно пользоваться все соседи: от гостевой парковки до кладовых.
Главная идея кохаузинга — постоянная коммуникация соседей. Пока в Новой Зеландии в таком формате построены два экспериментальных малоэтажных комплекса. Один из них был заселен недавно в районе Данидин в Отаго. «В некотором смысле такой образ жизни напоминает о прежних временах, когда соседи могли попросить присмотреть за их детьми, попросить взаймы газонокосилку или чашку сахара»,— описывает новый комплекс местная газета Otago Daily Times. Нам, в России, такое хорошо знакомо. «Но в Новой Зеландии это чуждо, потому что мы привыкли жить, не выходя из периметра своего личного пространства, ограниченными четырьмя акрами при доме»,— приводит газета слова новосела в Данидине архитектора Тима Росса.
По словам архитектора, его семья решила переехать в комплекс формата кохаузинг именно ради укрепления социальных связей. Каждый человек решает, насколько он хочет общаться с другими людьми, но даже простое рукопожатие с соседом через забор не позволяет чувствовать себя изолированным, говорит Тим Росс. Дома в новом комплексе спроектированы таким образом, что из кухни можно выйти в общий двор, пообщаться с соседями.
Росс считает, что повсеместное развитие таких коттеджных поселков по всей Новой Зеландии позволит подтолкнуть к деурбанизации и решить ставшую для страны актуальную проблему с разрастанием городов. Но пока, по его словам, банки страны с опаской смотрят на такие проекты. «У нас крупные банки невероятно консервативны,— говорит Тим Росс,— Поскольку они раньше не видели, что такое кохаузинг, и не понимают этот формат, то приняли решение пока не выдавать ипотеку тем, кто решил купить дома в нашем коммьюнити».
Но ситуация меняется, потому что среди новозеландцев появился запрос на такой формат. «Как правило, жить в таких комплексах хотят те наши сограждане, кто часто бывает в Европе или жил там некоторое время. А там таунхаусы, где все время соседи коммуницируют между собой, дома с террасами, априори делающие жизнь их владельцев открытой для соседей, не являются чем-то необычным»,— отмечает урбанист из Веллингтона Шевон Адамс. По ее мнению, формат кохаузинга позже трансформировался в клабхауз — не модное нынче виртуальное приложение, а офлайн-общение соседей. Такую опцию в свое время придумали американские девелоперы, строившие небоскребы на Манхэттене в Нью-Йорке. «Клабхаузы дают людям, живущим в одном высотном комплексе апартаментов, возможность общаться и социализироваться, как в случае с кохаузингом»,— считает эксперт.
«Мы видим, что в эпоху пандемии у новозеландцев ужались и без того узкие социальные связи, которые ограничены общением с коллегами и членами семьи, но окружающий мир намного больше»,— говорит Шевон Адамс. Поэтому, не сомневается урбанист, новый для страны формат создания коттеджных комплексов в ближайшее время станет привычным.