Земельный вопрос
В ближайшие девять лет в Пермском крае необходимо построить почти 15 млн кв. м жилья. Основная доля запланированных объемов приходится на региональный центр. Однако уже с 2012 года в Перми наблюдается дефицит земли под жилищную застройку, и сегодня, по словам девелоперов, эта проблема стала еще острее. Власти Прикамья рассчитывают, что изменить ситуацию к лучшему позволит программа комплексного развития территорий, подразумевающая редевелопмент застроенных участков. Участники рынка пока затрудняются оценить эффективность этого инструмента, но надеются, что он действительно поможет сократить нехватку площадок. По их оценкам, программа начнет действовать не ранее чем через пару лет.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В 2021 году в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» в Пермском крае должно быть сдано в эксплуатацию 1,293 млн кв. м жилья. По данным Пермьстата, за первые полгода на территории региона в эксплуатацию сдано 499,7 тыс. кв. м жилых помещений. Объем ввода многоквартирного жилья составил 268,9 тыс. кв. м, индивидуального — 230,7 тыс. кв. м.
К 2030 году в Прикамье по нацпроекту необходимо построить 14,9 млн кв. м жилья — в два раза больше, чем вводилось в регионе за последние десять лет. Годовой объем ввода жилья за это время планируется увеличить с 1,07 млн кв. м до 1,63 млн кв. м. Выполнение основной доли объемов обеспечит краевая столица — в Перми за девять лет будет введено 7,77 млн кв. м жилья. Объемы строительства города должны вырасти с 638,7 тыс. кв. м в 2021 году до 1 млн кв. м к концу 2030-го.
«В крае есть все возможности исполнить целевые показатели нацпроекта. В 2020 году регион продемонстрировал темпы прироста объемов ввода жилья (3,58%) выше среднего среди субъектов ПФО (–2,56%) и Российской Федерации (0,15%). Более пяти лет подряд в Прикамье вводится в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м жилья. Объем ввода ежегодно растет. Например, в 2019 году введено в эксплуатацию 1,172 млн кв. м жилья, в 2020-м — 1,214 млн кв. м»,— напомнили в министерстве строительства края.
За последние годы участники рынка не раз поднимали проблему дефицита земельных участков, в особенности в краевой столице. По данным ассоциации «Пермские строители», нехватка участков для застройки в Перми наблюдается с 2012 года. По словам генерального директора компании «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, сейчас эта проблема стала особенно острой. «Если ранее гектар земли в близких к центру города районах, например в Индустриальном, стоил около 100 млн руб., то сейчас из-за нехватки участков цена гектара доходит до 200 млн руб.»,— пояснил господин Бесфамильный.
Руководитель отдела маркетинга застройщика «ПМД» Артем Савельев отмечает, что дефицит земли в краевом центре во многом обусловлен действующими градостроительными нормами. «В Перми много хороших районов для развития — Парковый, Садовый, часть Индустриального района. Но коэффициент плотности их застройки — 0,3. Понятно, что это запретительный коэффициент. Даже если у кого-то там есть участки, с таким коэффициентом их никто не развивает. Сейчас власти региона меняют эту ситуацию, обсуждаются изменения в правила землепользования и застройки для нормализации параметров плотности и высотности. Думаю, когда эти поправки будут приняты, ситуация с дефицитом участков изменится к лучшему»,— полагает господин Савельев.
Напомним, в начале 2021 года минимущество региона анонсировало возможное повышение плотности застройки на территории города. В июне краевые власти представили концепцию проекта. К примеру, было предложено изменить формулу подсчета коэффициента плотности застройки участков: исходить из площади жилья на участках и площади коммерческих помещений. Площадь мест общего пользования и парковок в цокольном или надземном этажах учитываться не будет. Минстрой предложил также повысить коэффициент плотности застройки до 1,6 в спальных районах, что позволит возводить там больше жилья. Предельные параметры застройки в зонах Ц-1, Ц-2, Ж-1 и Ж-2 будут менять с помощью установления новой подзоны в ПЗЗ. Устанавливать новую подзону будет можно, если участок обеспечен местами в школах и садиках или у заявителей есть источники финансирования для этого обеспечения. В начале июля краевые власти представили проект комиссии по землепользованию и застройке. Комиссия направила проект на публичные слушания.
Власти Прикамья планируют решить проблему дефицита земли и увеличить темпы жилищного строительства также за счет программы комплексного развития территорий (КРТ). В конце прошлого года в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения в части комплексного развития территорий. Поправки позволяют применять подход КРТ для территорий жилой и нежилой застройки, а также развивать незастроенные площадки и участки, находящиеся в частной собственности. Инициировать реализацию проектов КРТ смогут и органы власти, и собственники земельных участков. Законодательство дает возможность для каждого региона разработать собственные подходы для реализации проектов КРТ.
В краевом минстрое подчеркивают, что в регионе довольно много перспективных мест для строительства. «Необходимо наращивать активность вовлечения земельных участков в оборот в целях жилищного строительства для обеспечения целевых объемов ввода жилья. Такая задача поставлена губернатором перед муниципалитетами, работа ведется. Механизм комплексного развития территорий — один из наиболее перспективных. Он позволяет одновременно развивать жилую и нежилую застройку, инженерную и дорожную инфраструктуру»,— рассказали в пресс-службе ведомства.
В 2022–2027 годах в Пермском крае планируется реализовать пять масштабных проектов КРТ в Перми и Чайковском. Сейчас по этим проектам ведется разработка концепций и мастер-планов участков. Кроме того, рассматриваются возможности реализовать проекты комплексного развития сельских территорий, например в селе Кыласово (Кунгурский район) сейчас ведется разработка концепции.
Отвечать за исполнение решений краевого правительства по КРТ будут АО «Корпорация развития Пермского края» (КРПК) и АО «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» (ПАИЖК). Операторы займутся регулированием вопросов, связанных с застройкой, с учетом всех требований законодательства. КРПК и ПАИЖК также будут координировать взаимодействие всех сторон, заинтересованных в проектах КРТ.
Кроме того, для упрощения поиска участков в региональной системе обеспечения градостроительной деятельности (РИСОГД), запущенной в начале этого года, появится вкладка «банк земельных участков» (на уровне региона и муниципалитетов), которая упростит подбор участков для инвестпроектов, а также оценку площадки для бизнеса. С помощью ресурса можно будет найти и участки, не поставленные на кадастровый учет.
Заместитель гендиректора консалтинговой компании «ЮКЕЙ» Анжелика Сабурова полагает, что КРТ при его активном использовании позволит преодолеть дефицит территорий для застройки в регионе. «Если говорить о преимуществе КРТ в разрезе расширения территории (КРТ, безусловно, имеет много других преимуществ), то можно отметить возможность вовлечения в застройку большого количества участков. Так, расширены возможности изъятия земельных участков и иной недвижимости в рамках проектов КРТ. Теперь это может быть не только незастроенный участок или участок с аварийными объектами, но и часть территории, где находятся различные объекты, которые впоследствии могут быть изъяты у собственников для целей застройки»,— объясняет госпожа Сабурова. В качестве преимуществ КРТ с позиции инвесторов она выделяет прозрачность процедур, четкие обязательства, возлагаемые на публичное образование с конкретными сроками (например, это могут быть обязательства по строительству или реконструкции объектов транспортной, инженерной социальной инфраструктуры, по принятию решений об изъятии участков, по утверждению документации по планировке территории и так далее). Эксперт также обращает внимание, что градостроительный кодекс предусматривает возможность принятия публичным образованием актов, устанавливающих льготы и меры господдержки лицам, заключившим договор о КРТ.
Михаил Бесфамильный затрудняется оценить, насколько программа КРТ поможет в решении проблемы. «Мы поймем это только тогда, когда увидим конкретные результаты ее реализации. Пока программы нет, и в ближайший год она вряд ли начнет действовать. Затем участки выставят на торги, проведут эти аукционы, застройщик разработает проект и приступит к строительным работам — это еще примерно год. Соответственно, думаю, в предстоящие пару лет мы не будем наблюдать снижения дефицита земли»,— считает глава «Орсо групп».
Банк земельных участков, по его мнению, вряд ли сильно изменит положение. «Я пока не очень хорошо знаю, что это за инструмент. Но мне кажется, если бы участки были, их бы выставляли на торги. Если торги не проходят, значит земли нет. Как именно банк мне поможет как застройщику, пока не совсем понятно»,— отмечает предприниматель.
Директор по развитию группы «Мегаполис» Михаил Крепак соглашается, что комментировать новые механизмы рано. «Но мы поддерживаем КРТ. Пока у нас достаточно участков для развития, однако мы не исключаем, что в будущем примем участие в такой программе. Сейчас изучаем правила и регламенты. Программы КРТ подразумевают редевелопмент территорий, и это действительно лучший выход из сложившейся ситуации. В столице застройщики давно занимаются редевелопментом»,— говорит господин Крепак.
В Перми уже есть примеры редевелопмента территорий. Так, на площадке бывшей табачной фабрики ГК «КОРТРОС» построила элитный жилой комплекс «Астра», а компания «ПМД» возвела на части территории Пермской научно-производственной приборостроительной компании ЖК «Солнечный город».
По словам Артема Савельева, при редевелопменте территории наличие на ней каких-либо зданий и сооружений мало влияет на сложность реализации проекта, но подготовка концепции и согласования градостроительной документации занимает много времени. «С этой точки зрения для инвестора быстрей, а значит, выгодней строить на свободном участке, изначально предназначенном именно для возведения жилья. Но реновация территорий и развитие города — тоже интересная для застройщика задача. Поэтому хотелось бы большей диверсификации проектов: чтобы были как простые, с уже понятными параметрами застройки, так и сложные, когда территорию нужно развивать»,— считает руководитель отдела маркетинга ПМД.