Занимающаяся редевелопментом районных московских кинотеатров ADG Group Михаила и Григория Печерских задумалась о корректировке проекта. Вместо «Ленты» якорным арендатором в 30 объектах может стать «Перекресток», что должно увеличить трафик покупателей. Сделки по аренде с одной сетью не позволяют учитывать потребности жителей каждого района, поэтому необходимо подбирать разных продуктовых ритейлеров, предупреждают эксперты.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
ADG Group Михаила и Григория Печерских может сменить якорного арендатора в 30 центрах «Место встречи», планируемых к открытию на месте старых районных московских кинотеатров, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, на место сети «Лента» рассматриваются магазины «Перекресток» (входит в X5 Group). Как отмечает источник “Ъ”, менеджмент ADG Group оказался не удовлетворен трафиком, который показывает «Лента» в шести открытых центрах. Другой собеседник “Ъ” утверждает, что «Лента» сама обратилась к девелоперу с предложением о расторжении договоров аренды или изменении форматов из-за низкого трафика в запущенных объектах.
«Открывать супермаркеты, в которых ежемесячный оборот меньше 20 млн руб., невыгодно обеим сторонам»,— указывает источник “Ъ”.
Григорий и Михаил Печерские выкупили 39 старых кинотеатров у мэрии Москвы за 9,5 млрд руб. в 2014 году. По условиям торгов 30% площади объектов должно сохраниться под культурно-просветительское назначение. По задумке мэрии, районные кинотеатры должны стать «центрами притяжения» и «клубами для встреч, местами семейного, спортивного и культурного досуга». Общий объем инвестиций в проект — 60 млрд руб., из которых 46 млрд руб. предоставил банк ВТБ. «Лента» стала одним из первых крупных арендаторов проекта, подписав в 2017 году пакетную сделку об аренде помещений в 36 объектах ADG Group. Изначально все 39 центров должны были открыться к 2018 году, пока открылось только 7 объектов.
В ADG Group сообщили “Ъ”, что ни один из арендаторов, с кем подписывались пакетные сделки по аренде помещений в объектах, не вышел из проекта полностью. «Что касается сокращения объема пакетных сделок, у каждого бренда на это свои причины, но важно понимать, что арендные ставки, подписанные до пандемии, отличаются от текущих»,— заявили в компании, не уточнив, о каких арендаторах идет речь. В «Ленте» и X5 Group отказались от комментариев.
Григорий Печерский, совладелец ADG Group, в интервью газете «Ведомости», июнь 2021 года
Операторы с опаской относятся к развитию собственного бизнеса и инвестированию в новые локации
Управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф говорит, что в среднем вакантность в центрах «Место встречи» достигает 25–35%. Для сравнения: средний показатель, по данным CBRE, в торгцентрах Москвы в первом полугодии 2021 года был на уровне 9,6%. Собеседник “Ъ” говорит, что ежедневно объекты ADG Group посещают 3–4 тыс. человек. Тогда как для их формата требуемый трафик должен быть около 10 тыс. человек в день, отмечает управляющий партнер компании «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. Но, добавляет он, стабилизируется трафик только на второй год жизни комплекса, а большинство из них открылись в 2020 году.
По словам Наталии Тишендорф, на московском рынке «Лента» пока не вышла на качественный уровень, а «Перекресток», напротив, сильно укрепляет позиции и показывает более высокие обороты, поэтому готов платить более конкурентные ставки.
Алексей Ванчугов подтверждает, что у «Перекрестка» гораздо лучше выстроена логистика, а трафик и продажи могут быть на 15–20% выше, чем у «Ленты».
Но, подчеркивает господин Ванчугов, в целом пакетная сделка на размещение якорного арендатора — это архаизм. «Каждый московский район — это уникальный потребительский рынок, где у каждого ритейлера своя доля. В одной локации нужна "Лента", в другой — "Перекресток", а где-то "Пятерочка" в новом формате»,— говорит он. Директор департамента ритейла CBRE Марина Малахатько согласна, что у аудитории в районах, где расположены комплексы «Место встречи», разная покупательная способность, поэтому в каждой локации необходимо в индивидуальном порядке подходить к подбору арендаторов.