Апартамент опережает жилье

Доля премиального сегмента в общем объеме апартаментов в Петербурге составляет около 15%. В отличие от апартаментов других, более демократичных классов, элитные апарты приобретаются не для дальнейшей сдачи в аренду, а для проживания, и, по сути, этот вид недвижимости ничем не отличается от обычного элитного жилья. Цены на элитные апартаменты в некоторых локациях даже превышают цены на жилые проекты элитного класса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Большинство (около 85%) представленных на рынке Петербурга апарт-отелей относится к сервисным. Под эту категорию подпадают объекты, реализуемые и рассматриваемые покупателями как альтернатива гостинице, для сдачи апартаментов в среднесрочную и долгосрочную аренду, которые приобретаются для дальнейшего получения дохода. Этот формат предполагает наличие профессиональной управляющей компании и развитой гостиничной инфраструктуры. Но все элитные проекты, представленные в Петербурге, относятся к несервисным — они позиционируются как комплексы для постоянного проживания, с преобладанием в квартирографии двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а также с качественной инфраструктурой для постоянного проживания семьи, в состав которой входят детские сады, центры детского развития, спортивные клубы, фитнес-центры.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью», говорит: «Строительство сервисных апартаментов премиум-класса в России пока не имеет экономического смысла. Человек, покупающий элитную недвижимость, чаще всего чисто психологически не готов к сдаче ее в аренду — даже на длительный срок, не говоря уже о посуточной сдаче, без которой экономика апарт-отеля становится сомнительной. И это одинаково работает и в Москве, и в Петербурге. Мы пробовали просчитать спрос на краткосрочную аренду в Neva Towers (комплекс элитных апартаментов в "Москва-Сити"). Но ни собственники, ни девелопер — холдинг "Ренейссанс" — даже не рассматривали такую возможность. Такие апартаменты приобретаются для себя, дорого отделываются — в соответствии со вкусом владельца, а не по стандартам пятизвездочного отеля. Кроме того, считается, что гостиничный формат сам по себе противоречит клубности, приватной и закрытой атмосфере, которые подразумеваются в премиальной недвижимости».

Господин Антонов отмечает, что в России полноценно работают как отели сервисные апартаменты бизнес-класса, то есть «четыре звезды», это максимальный уровень. «Лично я видел реализованные примеры совмещенных в одном здании высококлассных апартаментов и международного пятизвездочного отеля только за рубежом — в частности, башни Трампа в Нью-Йорке и в Чикаго. Там разделили логистические потоки: сделали для постоянных жильцов и туристов разные парадные и отдельные лифты. Все успешно работает»,— рассказывает он.

Статус для уникальной локации

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Colliers в Петербурге, подчеркивает, что статус апартаментов позволяет девелоперам создавать проекты в уникальных локациях центральных районов, у воды или зеленых массивов, а также используя панорамные виды на архитектурные доминанты города. По ее подсчетам, объем элитных апартаментов на рынке составляет около 100 тыс. кв. м, или почти 15% от объема реализованных в городе проектов, среди которых известные комплексы «Пятый элемент», «Императорский яхт-клуб» и Royal Park, расположенные на островах Петроградского района, а также апарт-отели «Монферран» и «Голландия» в исторической части города. «В 2021 году началась реализация лотов в комплексе элитных апартаментов "Дом Балле", строящемся на улице Глинки, напротив Мариинского театра. Это первый проект апартаментов, вышедший на рынок за последние три года (после Royal Park)»,— делится госпожа Базаева.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, подтверждает слова коллеги, что специфика элитных апартаментов заключается в том, что они никак не отличаются от элитной жилой недвижимости и рассматриваются целевой аудиторией как полноценное высококлассное жилье. «Более того, подобные комплексы расположены в наиболее привлекательных локациях (например, на Каменном, Крестовском островах, в центре города) и обладают уникальными видовыми характеристиками. Средняя цена по элитным апартаментам составила на конец июня 2021 года 634 тыс. рублей за квадратный метр, что на 28% выше средней цены элитных квартир в этом же периоде».

Госпожа Базаева отмечает такую тенденцию: на фоне сформировавшегося дефицита девелоперских площадок в центральных районах города одними из возможных вариантов создания проектов являются редевелопмент и реконструкция. «На рынке присутствует ряд недооцененных и проблемных объектов, которые представлены в разных секторах недвижимости: исторические здания, бывшие индустриальные корпуса, морально устаревшие гостиничные, офисные и торговые объекты. Несмотря на то, что они являются частью рынка недвижимости, на данный момент многие из них не приносят прибыль владельцам. Интерес к таким объектам со стороны инвесторов активно растет: более половины объема инвестиций в существующие активы (52%), или $176 млн, за первое полугодие 2021 года пришлось на объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции. При этом самым популярным вариантом запланированного приспособления является создание апарт-отелей (40%). Редевелопмент вместо девелопмента позволяет создавать новые точки притяжения и деловые районы, не уплотняя застройку в центральных локациях города, а также вернуть объект в деловой оборот и сформировать качественный актив с высокой доходностью»,— рассуждает госпожа Базаева.

Эксперты говорят, что, как и в жилой недвижимости, в элитных апартаментах есть тенденция к снижению метражей. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», рассказывает: «Условные 200 кв. м на три комнаты не находят интереса среди покупателей, которые во главу угла ставят функциональность».

Его слова подтверждает Игорь Карцев, гендиректор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»: «Премиум-класс предполагает достаточно просторные помещения, но общая тенденция по сокращению количества квадратных метров затронула и этот сегмент. Как правило, девелоперы предлагают такой вариант недвижимости с отделкой и меблировкой, они оснащены системой "умный дом" и хорошей звукоизоляцией».

Рост продолжается

В первом полугодии 2021 года предложение на рынке апартаментов всех сегментов пополнилось на 2 тыс. юнитов. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 1 июля 2021 года в реализации находилось 38 комплексов апартаментов — всего 5,6 тыс. юнитов. За полгода в продажу поступило 2 тыс. юнитов, или 66 тыс. кв. м. Стоит отметить, что в 2021 году на рынке появилось большое число новых сервисных апарт-отелей с полной реконструкцией или реновацией зданий в центре Санкт-Петербурга. Такие проекты расположены в центральной части города, но обладают небольшим номерным фондом. Однако основное предложение апартаментов сегодня сосредоточено в Московском, Невском, Выборгском, Кировском и Приморском районах. Так, у станции метро «Старая Деревня» находится уже полностью сданный комплекс Artline от Setl Group, который состоит как из апартаментов, так и из жилых домов. В продаже представлены разные планировки — от студий до многокомнатных квартир евроформата.

«На фоне низкой привлекательности депозитов, девальвации рубля, нестабильности курса валют инвесторы рассматривают покупку апартаментов как инструмент сохранения денег и получения пассивного дохода,— отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.— Кроме того, апарт-отели становятся новыми общественными пространствами, точками притяжения, формирующими городскую среду будущего, что делает их более привлекательными и конкурентоспособными на рынке аренды».

Роман Русаков