Падение в маске спецпредложения

Падение в маске спецпредложения

       Банковский кризис, лихорадивший российскую экономику в июле, затронул и рынок недвижимости. Официально считается, что цены и на первичном, и на вторичном рынках просто остановили рост. Но риэлтеры лукавят. Снижение цен, которое действительно произошло в июле, они прикрывают скидками по случаю праздников и хорошей погоды. Банковская лихорадка совсем не затронула только элитный сектор жилой недвижимости — спрос остался стабильным, а рост цен, как и в прежние месяцы, достиг 2%.

Рынок замер
       Банковский кризис если и не явился основной причиной приостановки роста цен в прошедшем июле (процесс проявился уже в мае и продолжился в июне), все же сыграл в этом не последнюю роль. Вкладчики банков, планировавшие летом решать свой жилищный вопрос, в панике стали активно снимать наличность со своих счетов, но на рынок недвижимости ее выносить не спешили. Особенно это касалось первичного рынка, где основными игроками являются банковские структуры, финансирующие проекты и выкупающие большие объемы площадей.
       Покупатели не теряли надежду, что в непростой для себя ситуации банки станут избавляться от квартир — и цены пойдут вниз. Пассивности на рынке способствовали и заявления высокопоставленных чиновников о слишком высоких ценах на жилую недвижимость и необходимости принятия мер по формированию рынка доступного жилья.
       На вторичном рынке недвижимости продавцов тоже оказалось больше, чем покупателей. База предложений по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась практически на 25%, а количество сделок, заключаемых риэлтерами, упала. К середине июля заметно выросло количество сделок, заключаемых после небольшого торга по ценам ниже заявленных на 2-5%. Например, однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м, расположенную в старом панельном доме в районе метро "Каширская", выставленную на рынок в начале июня за $65 тыс., в июле удалось продать за $62 тыс., то есть практически с пятипроцентной потерей стоимости. Традиционно высокий спрос сохранился только на самое дешевое панельное жилье (пятиэтажки и девяти-двенадцатиэтажные дома с маленькими кухнями), которое служит, по словам риэлтеров, разменной монетой на рынке. По данным компании "Инком-недвижимость", квартиры стоимостью до $1,7 тыс. за кв. м оставались на рынке не дольше 7-14 дней, в то время как жилплощадь, выставленная на $200 дороже, уже находила покупателей за 45-59 дней. Цены на панельные дома местами падали. Самое стремительное падение цен зафиксировано в Зеленограде, где средняя цена квадратного метра в домах панельной застройки стала ниже на 2% ($1,346 тыс.), а кирпичной — на все 8,6% ($1,333 тыс.).
       
Плутовство со скидками
       Застройщики и риэлтеры, потерявшие в середине лета заметную часть своих клиентов, все чаще стали предлагать квартиры в своих домах по "специальным летним ценам" в надежде, что хоть эта мера повлияет на продажи. Так, в середине июля ДИПС объявил, что по 3 сентября включительно будет действовать пятипроцентная скидка на жилплощадь, расположенную в большинстве инвестируемых ведомством объектов.
       Объявляя скидки, департамент позаботился о пристойном их обосновании: ни слова о кризисе, просто "традиционная ежегодная акция, приуроченная ко Дню строителя и Дню города". Акция ДИПСа носила в том числе имиджевый характер. В число банков, лицензии у которых были отозваны в июле, попал Промэксимбанк, участвующий в финансировании строительства объектов в Куркине, и руководство департамента всеми силами убеждало покупателей, что проекты все же будут достроены. В компании "Миэль-недвижимость" на ряде объектов в июле действовали "специальные предложения". Заключая сделку в июле, в этой компании можно было сэкономить от $30 до $100 за кв. м. Активную кампанию по продажам жилья по "специальным ценам" в июле вела компания "Дон-строй". При стопроцентной оплате до $100 за кв. м можно было сэкономить, обратившись в компанию "Собор-СМ", продающую жилплощадь в Куркине. В выигрыше оказались и те клиенты, кто решил заключить сделки с ГК "Русский монолит", возводящей жилой комплекс "Шмидтовский, 16". "Летними предложениями" в июле привлекали покупателей в компании МИАН и других агентствах недвижимости. Следует отметить, что в основном скидки и "специальные летние предложения" действовали на объектах, вышедших на рынок в прошлом году или в начале текущего года, когда цены на этапе строительства достигли своих высот, а на новые проекты не распространялись.
       
Элитное жилье как твердая валюта
       Банковский кризис не сказался только на секторе элитного жилья. Владельцы дорогих домов утверждают, что они практически не продавали банковским структурам квадратные метры оптом на нулевом этапе застройки с целью последующей перепродажи. В результате, по данным компании Paul`s Yard, доля элитных квартир, которые банкам удалось приобрести с целью инвестиций, на сегодняшний день составляет не более 5-7%. Застройщики говорят, что в случае продажи профессиональному игроку части квартир их влияние на ценовую политику и график продаж резко уменьшился бы, а рентабельность проектов — снизилась. Участие банков в строительстве элитного жилья чаще всего ограничивалось открытием кредитных линий, а продажа квартир на этапе строительства позволяет девелоперу рассчитаться с банком в самые короткие сроки.
       В июле средняя цена квадратного метра на элитных объектах стала дороже на 2%. По информации компании Blaxkwood, самые дорогие квартиры находятся в районе "золотой мили" (район Остоженки), где в середине лета зафиксированы продажи по цене $11 тыс. за кв. м. В компании Penny Lane Realty также отметили, что спрос на элитное жилье к июлю по сравнению даже с мартом 2004 года вырос по количеству запросов на 30%, по общему бюджету — на 40%. В компании "Капитал Груп" отмечено резкое увеличение интереса к жилплощади в домах "Город яхт" и "Панорама".
       
Новые предложения лета
       Снижение покупательской активности привело к тому, что застройщикам пришлось начинать реализацию жилья на своих новых объектах по ценам более низким, чем это было в начале года. В конце июля строительное объединение "Элгад" вывело на рынок недвижимости ЖК "Каскад", который на данный момент является самым большим строящимся жилым домом в ЦАО. Архитектурное решение объекта отдаленно напоминают стилистику знаменитых московских высоток. Однако "Каскад" интересен не только в архитектурном ключе. Покупателям предоставляется возможность на этом этапе строительства приобрести качественные квартиры свободной планировки общей площадью от 50 до 160 кв. м по очень низким для центра города ценам — до $2 тыс. за кв. м. Компания "Миэль-недвижимость" в качестве инвестора представила новый монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту на улице Дыбенко, влад. 14, корп. 2 недалеко от метро "Речной вокзал" — в зеленом районе, рядом с Химкинским лесопарком. В доме реализуются одно-четырехкомнатные квартиры площадью 51,2-138,8 кв. м по цене $1,35-1,67 тыс. за кв. м. Интерес вызывает жилой комплекс "Раменки-20", трехсекционный 23-этажный монолитно-кирпичный дом рядом с Олимпийской деревней. Достоинство жилого комплекса — широкий выбор разных по площади и планировке квартир (от 51 до 233 кв. м) и панорамный вид из окон. Июльская цена на этом объекте — от $1,45 тыс. за кв. м. Очень низкие цены (от $1,33 тыс. за кв. м) отмечены в начале реализации другого нового проекта — на улице Наримановская, влад. 6. Две одноподъездные 22-этажные башни будут располагаться недалеко от национального парка "Лосиный остров" (метро "Преображенская площадь"). Отличительная особенность дома — небольшой метраж квартир (однокомнатные — 41 кв. м, двухкомнатные — 56 кв. м, трехкомнатные — 73 кв. м). Второй жилой комплекс, который появится на Суворовской улице в районе Преображенское, носит название Green Fort. Он представляет собой четыре монолитно-кирпичных корпуса бизнес-класса с застекленными лоджиями. Неотъемлемой частью комплекса будет подземная парковка с автомойкой. Предусмотрен собственный детский сад, а также просторный двор с мощеными прогулочными дорожками. Все квартиры свободной планировки поступили на рынок по цене от $1,8 тыс. за кв. м — по ценам, практически не отличающимся от тех, которые сложились на рынке вторичного типового жилья.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       

ПРЯМАЯ РЕЧЬ        Как повлиял банковский кризис на рынок столичного жилья?        Эльвира Еремина, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век":        — Незначительно. Больше повлиял сезон отпусков — люди решили повременить с покупкой недвижимости. У некоторых банков несколько возросли ставки, стали жестче требования по залогу. Однако надежных и проверенных заемщиков банки кредитовать не перестали. К тому же застройщики имеют достаточно широкий выбор финансовых инструментов.                Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:        — На разные сектора рынка недвижимости кризис повлиял по-разному. Больше всех пострадал рынок коммерческой недвижимости (особенно жилье бизнес-класса) и загородные проекты. В меньшей степени кризис затронул элитное жилье и жилье экономкласса. Рынок элитного жилья наименее восприимчив к кризисным ситуациям с точки зрения спроса и колебания цен, как, впрочем, и рынок дешевого жилья экономкласса. Оценивать влияние банковского кризиса на объемы строительства можно будет в декабре 2004 — январе 2005 года. Скорее всего, к этому времени обозначится недостаток проектов на стадии завершения. Среди основных последствий для рынка недвижимости станет превращение многих объектов коммерческой и загородной недвижимости в долгострой из-за возникших у девелоперов, среди которых много средних банков, наиболее сильно пострадавших в результате кризиса, сложностей с ликвидностью и предложение незавершенных объектов.                Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании:        — Имеет место сокращение инвестиционных вливаний в недвижимость. Венчурное вложение банковских денег в стройку сократилось практически в два-три раза, а для проектов со сроком окупаемости более двух лет практически приостановилось. Сейчас банковский капитал стал более внимательно разделять термины "вложение в недвижимость" и "вложение в строительный проект": никто не хочет оказаться с долгостроем или хуже того — недостроем на руках. В связи с этим я прогнозирую затягивание сроков строительства больших по площади объектов, которые либо только что начаты, либо собираются стартовать в ближайшее время, потому что от долей в таких проектах банки будут, скорее всего, избавляться.                Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт":        — Банковский кризис никак не отразился на нашей прослойке покупателей, в первую очередь он ударил по более низким по сравнению с элитным сектором сегментам. Уже сейчас многие компании наблюдают спад спроса на недвижимость, появились первые "летние предложения" — таким образом многие операторы рынка рассчитывают вернуть покупателей. Но все это не относится к элитным объектам в центре Москвы, уникальным как по месту строительства, так и по своему качеству.                Олег Репченко, руководитель аналитического центра Irn.ru:        — Июльский банковский кризис был локальным, во многом связанным с переделом сфер влияния в этом секторе экономики. Но с дальнейшим развитием ситуации на рынке недвижимости полной ясности пока нет. Я не уверен, что в ближайшие месяцы банковский сектор будет вполне стабилен. У банковских экспертов самые разные мнения на этот счет. А если повторится встряска в банковском секторе, она будет иметь для рынка недвижимости куда более существенные последствия, чем июльские неурядицы.