Губернатор Воронежской области Александр Гусев подписал указ, определяющий критерии сноса или реконструкции не признанных аварийными многоквартирных (МКД) и индивидуальных (ИЖС) домов для комплексного развития территорий (КРТ). По документу под реновацию попадают здания, которые не признаны аварийными, но в которых конструктивные элементы изношены на 65% и отсутствует одна из централизованных систем снабжения коммунальными ресурсами. Инициаторами сноса могут стать власти и застройщики, а собственники получат взамен другое жилье или средства на него. Участники рынка считают, что указ о реновации позволит отрасли «двигаться вперед», но предупреждают о «сложной экономике» подобных проектов.
Воронежские девелоперы изучают возможности работы в рамках реновации территорий
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Воронежские девелоперы изучают возможности работы в рамках реновации территорий
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Указ губернатора Александра Гусева «О комплексном развитии территорий в Воронежской области» был подписан и опубликован в конце минувшей недели. Документ определяет критерии, по которым могут быть снесены или реконструированы не признанные аварийными МКД и ИЖС. Также в указе содержится информация о возмещении жилой площади собственникам, чья недвижимость попала в программу КРТ.
Согласно документу не признанные аварийными и подлежащие реновации МКД должны соответствовать хотя бы одному из четырех критериев. Физический износ основных конструктивных элементов — крыши, стен, фундамента — должен превышать 65%. Степень износа определяет «специализированная организация». Кроме того, совокупная стоимость капремонта конструктивных элементов и внутридомовых систем в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений должна превышать стоимость, «определенную уполномоченным органом» региона.
Также МКД должен находиться «в ограниченно работоспособном техническом состоянии». Его определяют по нормам, устанавливаемым «федеральным органом исполнительной власти», ответственным за выработку и реализацию госполитики в сфере строительства и архитектуры. Наконец, в доме должно не быть хотя бы одной из централизованных систем инженерно-технического обеспечения: теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения. Критерий износа конструктивных элементов применяется также к ИЖС и домам блокированной застройки — комплексам застройки до трех этажей, состоящих из блоков и имеющих общие стены (например, таунхаусов).
В некоторых случаях допускается комплексная застройка несмежных территорий. Инициировать реновацию могут муниципалитеты, региональный департамент строительной политики и «заинтересованные» юрлица.
Проект решения о комплексном развитии территорий определяют муниципальные власти, а согласует областной департамент архитектуры и градостроительства. Ведомство также обращается в профильные структуры облправительства для заключения по вопросам, входящим в компетенцию этих структур. Само решение о КРТ принимает облправительство и главы муниципалитетов. Застройщик определяется по итогам торгов.
В указе отмечается, что департамент архитектуры может отказать проекту, если планируемый участок подпадает хотя бы под один из критериев: находится в федеральной собственности, обременен правами третьих лиц, изъят из оборота, готовится к продаже или аренде с торгов, зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, предназначен для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, пересекается с другой землей, предназначенной для комплексной застройки.
В документе также указаны случаи, когда реновация на застроенных территориях невозможна: земля ограничена в обороте, на ней расположены объекты коммунальной, социальной или транспортной инфраструктур, объекты культурного наследия. Кроме того, исключены участки, на которых находятся объекты, необходимые для обеспечения «стратегических интересов» РФ в области «обороны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан», а также для работы органов власти различного уровня.
Губернаторский указ определяет и порядок возмещения жилья собственникам, чьи дома попали под реновацию. Владельцы недвижимости могут подать заявление о предоставлении взамен другого жилья «с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение». Если новое жилье окажется большей площади, разницу будет оплачивать собственник. В том числе он это может сделать за счет материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат. Инициатор реновации также может предложить обмен «на иных условиях».
Руководитель областного департамента архитектуры Андрей Еренков пояснил “Ъ-Черноземье”, что указ был составлен в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ: «По федеральным нормам каждый регион должен принять такой документ».
Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин пояснил, что термины «КРТ» и «реновация» перекликаются, «но не всегда означают одно и то же». «Для застройщиков КРТ — это возможность работать на территориях, которые раньше нельзя было развивать: до появления этого документа бизнес мог работать только на территориях, застроенных ветхим и аварийным жильем. Новая нормативная база позволяет более многопланово оценивать ситуацию»,— добавил господин Астанин.
По его словам, в Воронеже немало участков для включения в КРТ. При этом новый документ не вступает в противоречие с недавно принятыми генпланом и правилами землепользования и застройки: «Возможно, придется принимать в них изменения, но это не фатально, это "подвижные" документы. Главное, чтобы изменения были обоснованны и разумны».
Генеральный директор воронежской ГК «Проект инвест строй» Николай Ступин заявил “Ъ-Черноземье”, что его компания уже планирует заходить на две площадки в рамках КРТ. Однако из-за того, что документ опубликован на днях, преимущества новых правил игры для девелоперов по сравнению с нормами о развитии застроенных территорий еще не изучены, пояснил господин Ступин. Их «тщательно изучают юристы».
Глава строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев также не исключил участия в КРТ, однако комментарии о правилах реновации счел преждевременными. Девелопер заметил, что важнейшим условием любой программы сноса жилья должно стать расселение людей в районе проживания: «Населению таких территорий необходимо предоставить возможность оставаться в привычной среде: больницы, детские сады, поликлиники, соседи, родственники! Переселение на окраины не должно быть вынужденным, а только добровольным. В противном случае мы выражаем свое неуважение к людям и пренебрежение к их нуждам, тем самым настраиваем против власти! Муссолини и Сталин переселяли насильно, но, надеюсь, сейчас другие времена».
Генеральный директор ФК «Аксиома» Иван Кандыбин, оценивая региональные правила КРТ, заметил, что это «один из немногих инструментов, чтобы оставаться в отрасли». Он предположил, что площадки в рамках КРТ могут дублировать участки, уже включенные ранее в проекты развития застроенных территорий.
Глава ГК «Бик» Дмитрий Большаков считает, что сложная экономика расселяемых территорий с проектом КРТ «серьезно не изменится». «Есть территории, к которым был интерес девелоперов, они и останутся. На тяжелые территории привлечь инвестора по-прежнему будет трудно»,— уверен господин Большаков. Первые торги по КРТ, по сведениям девелопера, власти планируют провести до конца текущего года.
Как воронежские власти рассуждали о многофункциональной застройке
На форуме «Бизнес для города» в Воронеже архитектурный блок облправительства вновь заявил о необходимости перестройки бывших промышленных площадок в «многофункциональные зоны». По ожиданиям чиновников, такие площадки могут стать в спальных районах Воронежа «локальными подцентрами» и сократить «маятниковые движения» в исторический центр за работой и досугом. Власти признают, что для местных застройщиков выгоднее сносить и строить жилье заново, поэтому ждут заинтересованного в редевелопменте игрока