С начала года по конец августа по всей стране началось строительство более 28 млн кв. м жилья, почти вдвое больше, чем за тот же период 2020 года, подсчитали в «Дом.РФ». Но уже к концу лета в ряде крупных регионов, включая Петербург, Татарстан и Красноярский край, число новых проектов начало сокращаться. Локальные девелоперы не спешат запускать стройки на фоне снижения спроса, который еще в начале года был ажиотажным.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
С января по август в РФ запущены новые проекты на 28,3 млн кв. м жилья, что на 92% больше, чем за тот же период 2020 года, говорится в обзоре «Дом.РФ». Пик пришелся на июнь, когда стартовало строительство 5,3 млн кв. м. Август оказался не таким рекордным: на рынок вышло проектов на 3,2 млн кв. м.
Больше всего жилья с начала года застройщики стали возводить в Москве (16 млн кв. м), Подмосковье и Петербурге (по 9 млн кв. м). На долю этих рынков приходится 38% всех возводимых новостроек, подсчитали в «Дом.РФ».
Всего же, указывается в обзоре компании, на конец лета в России строилось в целом 99 млн кв. м с учетом проектов, вышедших на рынок в прошлом году.
«В Московском регионе и Петербурге заметнее всего и вырос спрос после запуска льготной ипотеки под 6%, хотя зимой этого года девелоперы не спешили выводить на рынок больше новых проектов»,— отмечает председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова. Спрос был подогрет как раз нехваткой нового предложения, заявляла неоднократно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Но уже в августе этого года, продолжает госпожа Доброхотова, после повышения ставки до 7% и сокращение кредитного лимита до 3 млн руб. для всех регионов, на некоторых рынках, например в Петербурге, наблюдается снижение покупательского интереса.
Этот тезис отчасти подтверждается данными «Дом.РФ»: в Петербурге в августе новое строительство по сравнению с июлем сократилось на 4,5%, или на 466 тыс. кв. м, хотя в мае—июне наблюдался рост. В августе 2021 года предложение в этом городе уменьшилось на 7,2% год к году, приводит свои данные гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.
Из крупных регионов (к таковым аналитики «Дом.РФ» относят те, где объем строящегося жилья превышает 1 млн кв. м) в августе заметное снижение зафиксировано в Татарстане — на 9,3%, или на 179 тыс. кв. м.
К концу лета стал иссякать платежеспособный спрос в регионе, так как за год цены выросли в полтора раза — до 108 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит руководитель «Центра делового консультирования» Никита Бубякин. По данным ЦИАН, в августе 2021 года в регионе объем сделок на рынке новостроек сократился на 10%, а в целом за полугодие — на 24%.
Август оказался не самым удачным и для рынка Красноярского края: в прошлом месяце «Дом.РФ» зафиксировал в этом регионе сокращение новых проектов на 8% по сравнению с июлем, или на 179 тыс. кв. м. «Сейчас средняя цена в новостройках города — 100 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 40% больше, чем год назад»,— отмечает замдиректора агентства недвижимости ИЖИ Светлана Русанова. Это, по ее словам, уже привело к перетоку спроса на вторичный рынок, где цены за год выросли на 15%.
В списке регионов, где общий объем строительства не превышает 1 млн кв. м, в августе по сравнению с июнем заметное снижение — на 5%, или на 35 тыс. кв. м — оказалось в Крыму, говорится в обзоре «Дом.РФ». Аналитики объясняют это отзывом местными застройщиками проектных деклараций, по которым предусматривалось строительство 27 тыс. кв. м жилья. «Причиной отзыва стали сложные условия для девелопмента в регионе»,— не исключает Павел Луценко. По его словам, на полуострове из-за проблем с водоснабжением длительный процесс подключения к коммуникациям и мало готовых под застройку участков.
Отсутствие готовых под застройку площадок — проблема многих регионов страны.
Это, по словам директора по развитию регионов ГК «Самолет» Александра Лефеля, мешает выходу туда системных девелоперов. По словам гендиректора «Мармакс» Юрия Юрова, другая причина, по которой крупные застройщики не готовы идти в регионы,— низкая маржинальность. «Им интересна рентабельность в 25–30%, чего на многих региональных рынках нет»,— говорит он. Поэтому, заключает эксперт, столичный рынок еще долгое время будет удерживать заметную долю на рынке новостроек страны.