Бюджет экономит на жилье
фискальная политика
В августе Совет федерации одобрил принятые Думой восемь законов из так называемого пакета по формированию рынка доступного жилья, которые необходимо учесть в бюджете-2005. Ожидается, что законы обеспечат снижение налогового бремени на продавцов и покупателей квартир, а также добросовестных застройщиков. Остальные 19 законов пакета Дума примет осенью.
Напомним, что пакет законов, необходимых для развития в стране рынка доступного жилья, направлен на стимулирование его строительства и приобретения. Стимулировать рынок предполагается так, чтобы к 2010 году удвоить строительство жилья (до 80 млн кв. м) и сделать ипотечные кредиты доступными не для 7% населения, как сейчас, а для 30%. При этом, как прогнозируют разработчики законов, когда все предложенные меры сработают, появится жилье, стоимость квадратного метра в котором будет составлять в среднем около $300. Однако в ближайшие несколько лет, по оценке руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко, цены на жилье в целом по стране падать вряд ли будут.
Предлагаемые меры стимулирования спроса и предложения на рынке жилья весьма разнообразны — от снижения рисков для банков при выдаче гражданам ипотечных кредитов до урегулирования отношений застройщиков с местными властями, что снизит многие их издержки. Большая часть законов пакета - это исправление недостатков и несуразностей действующего законодательства. Пожалуй, так комплексно ни один вопрос в экономике власти еще не решали.
Принятые восемь налоговых законов (в основном это поправки к Налоговому кодексу) весьма существенно облегчают жизнь в первую очередь гражданам. С 1 января 2005 года не будет больше взиматься НДС при продаже земельных участков и жилых помещений. Примечательно, что от уплаты НДС при продаже квартир застройщики и риэлтеры уходили просто: привлекали граждан в соинвесторы на стадии строительства. Такая схема повышала риски для граждан: всем известны случаи, когда "соинвесторы" не получали ни квартиры, ни денег. Теперь с отменой НДС добросовестным застройщикам будет не менее выгодно строить жилье, просто взяв кредит.
С 1 января 2005 года существенно подешевеет и оформление договоров ипотеки (более того, если Дума осенью примет другой закон из пакета — поправки к Гражданскому кодексу, то нотариальное заверение договоров ипотеки вообще станет необязательным. Обязательной останется только госрегистрация этих сделок).
Кроме того, в следующем году граждане будут получать полный однократный налоговый вычет, то есть будут освобождены от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, если она находится в собственности не менее трех лет (а не пяти, как сейчас). Если же жилье находилось в собственности менее трех лет, то налоговый вычет составит максимум 1 млн руб. При приобретении квартиры или строительстве жилья под вычет будут подпадать и суммы процентов по взятым кредитам. А если гражданин получил льготный кредит по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования ЦБ на приобретение квартиры или строительство жилья, то он должен будет уплатить не 35% налога на прибыль, а всего 13% (напомним, что этот налог вводился для борьбы с "серыми" зарплатными схемами, когда компании уходили от уплаты подоходного налога, оформляя высокооплачиваемым сотрудникам зарплату в виде беспроцентных кредитов).
Со следующего года будут также снижены налоги на доходы граждан по операциям с ипотечными ценными бумагами, а ипотечные агенты будут освобождены от налога на прибыль.
Что касается застройщиков, то они смогут уменьшать свою прибыль, то есть налогооблагаемую базу, на величину амортизационных отчислений на переданные им в пользование объекты инженерной инфраструктуры. Это означает, что у инвесторов в распоряжении останется больше средств для инвестиций. В инвестициях в строительство жилья будут больше заинтересованы и местные власти, которым достанутся теперь все налоги от продажи и аренды земли. Сейчас эти налоги муниципалитеты делят поровну с регионами.
Наконец, со следующего года должно стать меньше застройщиков, которые берут в аренду или покупают земельные участки не для строительства, а просто с целью выгодного вложения денег. Если застройщик за три года нормативного срока строительства ничего не построит на участке, то плата за землю для него увеличивается в четыре раза (сейчас базовая плата за землю составляет для городских земель от 0,5 до 4,5 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от региона и численности населения в городе, местные власти могут увеличивать его для курортных зон в 1,5-8 раз, в зависимости от статуса города — в 1,9-3 раза. Налог на участки под жилищную застройку составляет 3% действующей в данном населенном пункте ставки, но не менее 10 руб. за 1 кв. м).
В борьбе с долгостроем правительство и депутаты несколько ужесточили налогообложение и для добросовестных застройщиков. Чтобы недобросовестные застройщики не могли каждые три года продавать и покупать участки, уходя таким образом от четырехкратного налога, все застройщики сразу будут платить двойной земельный налог. Если за три года дом построен, то излишне уплаченные суммы налога будут возвращаться. Застройщики не очень довольны этим положением — ведь это означает отвлечение денег от инвестирования в строительство. Фактически они будут три года бесплатно кредитовать бюджет.
Наконец, власти решили бороться и с долгостроем граждан. Если за десять лет гражданин ничего не построил на своем участке, то он будет платить двойную ставку земельного налога (платы за землю).
ИРИНА ГРАНИК