Стагнация, переходящая в обвал
Эксперты оценивают рынок недвижимости в развитых странах
мировой рынок
В последние годы на рынке недвижимости развитых стран наблюдается настоящий бум. Отношение средней цены на недвижимость к среднему доходу — самое высокое с конца 1980-х годов. Но тогда бум на рынке недвижимости закончился обвалом. Неудивительно, что эксперты и участники рынка озабочены тем, как предотвратить повторение этой ситуации. В этом контексте особое значение приобретает изменение Центробанками учетных ставок.
Опасный рост цен
Начавшийся после 2000 года биржевой спад и последовавшее за ним снижение учетных ставок способствовали удешевлению ипотечных кредитов и притоку на рынок недвижимости инвестиционных капиталов из других финансовых секторов. Резкое повышение спроса привело к росту цен. По данным инвестиционного банка Goldman Sachs, с середины 1990-х годов цены на недвижимость в реальном исчислении в США, Великобритании и Австралии выросли на 37, 96 и 82% соответственно. Бум наблюдается также в Испании и Ирландии, но даже на менее активных рынках Италии и Франции цены на недвижимость выросли больше чем на 5%.
В отдельных сегментах национальных рынков рост был еще более заметным. Так, цены на недвижимость на Манхэттене за год выросли на 28%, а средняя цена квартиры этой весной достигла почти $1 млн. Но и в целом по стране цены на вторичном рынке за год выросли на 10,3%, до $183,6 тыс., что намного выше обычного годового роста в 4-5%. По прогнозам Национальной ассоциации риэлтеров США, в этом году будет продано 6,17 млн домов, что второй год подряд составляет рекорд. В Лондоне в районе, связывающем старый финансовый центр City с новым Canary Wharf, построенным на месте старых доков, цены на недвижимость выросли на 175%. Однако рост здесь в основном наблюдался на пике фондового бума в 1999-2000 годах с небольшими колебаниями в последующие годы. Зато бум наконец докатился и до наименее зажиточных районов северной Англии — в начале этого года цены здесь росли наиболее высокими темпами. Подобная картина наблюдается во многих странах — районы высокого роста цен соседствуют с относительно стабильными сегментами рынка. Это затрудняет задачу тем, кто определяет макроэкономическую политику — надо попытаться замедлить рост цен, не спровоцировав обвал.
Учетной ставкой по дороговизне
Одним из главных макроэкономических инструментов коррекции рынка является изменение учетных ставок центробанками, что влияет на изменение объемов ипотечных кредитов и уровня цен. Этим летом центральный банк США (ФРС) дважды повышал учетную ставку — 30 июня и 11 августа, доведя ее до 1,5%. 5 августа центробанк Великобритании повысил учетную ставку до 4,75% — с ноября она выросла на 100 базовых пунктов. В Австралии учетная ставка дважды повышалась в прошлом году. Эти действия сопровождаются и устными предупреждениями. Глава центрального банка Великобритании Мервин Кинг в июне заявил, что риск падения цен на недвижимость увеличивается.
Положение усугубляется тем, что в связи с ростом цен во многих странах недвижимость оказалась переоценена — по данным Goldman Sachs, в США, Великобритании и Австралии в среднем на 10, 15 и 29% соответственно. В связи с повышением учетных ставок все три рынка, по мнению банка, находятся под угрозой резкого падения цен.
Впрочем, пока говорить об однозначных результатах повышения ставки рано. По данным Австралийского бюро статистики, цены на вторичном рынке недвижимости в первом квартале, первом после прошлогоднего двукратного повышения ставки, достигшей 5,25%, выросли на 2,5% — самый медленный рост за три года. По данным частной аналитической организации Australian Property Monitors, цены в Сиднее и Мельбурне в марте упали на 7,5 и 12,9% соответственно. Намного меньше стало покупателей, приобретающих недвижимость с целью сдачи ее в аренду, особенно в наиболее населенном штате Новый Уэльс, где власти, кроме того, ввели новый налог в 2,25% на инвестиции в собственность. На прошлогоднем пике покупки для последующей сдачи составляли 40-45% оборота рынка (для сравнения: в Британии на сделки такого рода шло 7% новых ипотечных кредитов). И все же объем выдаваемых ипотечных кредитов по-прежнему высок — с мая прошлого года он вырос на 20,3%, это самый высокий показатель за 15 лет. В Австралии за месяц выдается разрешений на кредиты на сумму 12 млрд австралийских долларов ($8,7 млрд) (в прошлом году — в среднем 15 млрд австралийских долларов, или $10,8 млрд).
По данным британских риэлтеров, объемы сделок уменьшаются, а продавцы начинают снижать цены. Снижение активности наблюдается и на рынке ипотечных кредитов. В США результат повышения ставок еще виден, хотя ожидается рост ставок по стандартным 30-летним фиксированным кредитам с 6,3 до 7,5% в следующем году, что, по мнению экспертов, должно привести к постепенному охлаждению рынка. Европейский центробанк пока не повышал ставку в странах еврозоны, и здесь цены на недвижимость продолжают расти.
Ставка на стагнацию
Проблема в том, что применение одного макроэкономического инструмента для корректировки рынков имеет неодинаковые последствия для разных его сегментов. Реакция рынка недвижимости на изменение ставки обусловлена многими факторами.
В частности, состояние рынка определяется соотношением покупателей, зависящих и не зависящих от учетной ставки, то есть тех, кто платит единомоментно, и тех, кто берет ипотечные кредиты. Первая категория ориентирована на дорогие районы. По данным компании FPD Savills, 60% покупок на сумму более £1 млн в Лондоне были оплачены без привлечения кредитов. Неудивительно, что этот рынок, стагнировавший после 2001 года, оживился в этом году, на фоне общего подъема экономики и роста фондового рынка, и, соответственно, увеличились выплаты бонусов, что позволяет покупать недвижимость без кредитов.
Важно и соотношение объема ипотечных кредитов с фиксированными и плавающими ставками (последние зависят от изменения учетной ставки). Большая часть рынка Британии относится ко второй категории. В США, где преобладают долгосрочные, 30-летние кредиты с фиксированными ставками, зависимость от изменения ставки центробанка меньше, чем в Британии и Австралии.
Кроме того, на всех западных рынках развитие ситуации во многом зависит от тех, кто покупает свою первую недвижимость. Как правило, это люди 25-35 лет. По данным британского Совета ипотечных кредиторов, на молодых покупателей традиционно приходится до половины всех сделок по недвижимости. Но в прошлом году их число уменьшилось до 29% — сказался рост цен. По данным Halifax, самой большой ипотечной компании Британии, в прошлом году 80% недвижимости в 667 основных городах Британии были недоступны для большинства желающих впервые купить недвижимость. И все же спрос остается высоким, из чего эксперты делают вывод, что, если резкого повышения ставок не будет, на рынке будет стагнация, а не обвал.
В США молодых покупателей также вытесняют с рынка — цены растут, а банки по мере роста ставок дают все меньше денег по 30-летней ипотеке. То же наблюдается и в Австралии — средняя цена на дом теперь в девять раз выше среднего дохода на душу населения (в 1990-х существовало шестикратное соотношение). По данным австралийского отделения JP Morgan, в этом году первичных покупателей на 40% меньше, чем обычно из-за недоступности недвижимости. Федеральное правительство даже создало программу для таких покупателей — в 2001 году им предлагался грант в 14 тыс. австралийских долларов ($10 тыс.), который позже был сокращен до 7 тыс. ($5 тыс.). Для них предусмотрены и налоговые льготы, а местным властям рекомендовано разработать долгосрочные программы предоставления земли под строительство жилья.
Все это дает экспертам и участникам рынка основания надеяться, что нынешний бум на рынке недвижимости не закончится так же драматически, как это было в 1980-х годах. Рынок, скорее всего, начнет стагнировать, а это один из тех немногих случаев, когда стагнация — благо.
ЕЛЕНА ЧИНЯЕВА