По новому Генеральному плану, концепцию которого власти утвердили этим летом, с 2005-го по 2025 год Петербург будет развиваться в существующих административных границах. На деле это означает, что в XXI веке город будет расти не вширь, а ввысь. Таким образом, в ближайшие 20 лет в Петербурге может появиться первый небоскреб. Корреспондент "Ъ-Дом" АННА СИМОНЕНКО решила выяснить, насколько городские строители готовы к работе с такими объектами.
Совсем не слабые грунты
Существующие в России строительные нормы и правила, так называемые СНиПы, позволяют возводить здания выше 75 метров (20-25 этажей). Высотный регламент, принятый городским правительством летом этого года, предусматривает появление в Петербурге жилых домов высотой до 40 этажей. Существуют расчеты, по которым возможно строительство 70-этажных зданий. И, по утверждению самих строителей, это далеко не предел: технологии позволяют возводить даже на слабых грунтах небоскребы под 100 этажей. "При всех разговорах о том, что город стоит на болоте, под болотом мы найдем скалистую породу, на которой можно возводить такие дома", — говорит руководитель пресс-службы ЗАО "Эталон-ЛенспецСМУ" Софья Станковская.
Компания "ЛенспецСМУ" считается пионером высотного домостроения в Петербурге. Первую свою "высотку" в 22 этажа строители возвели в Озерках еще в конце 1990-х годов. До этого в Петербурге не было домов выше 14 этажей. В этот жилой дом общей полезной площадью 23 тыс. кв. м заселилось около 300 семей. Сейчас компанией возведены уже пять 25-этажных башен в жилом комплексе "Живой родник" на Поклонной горе, а самый высокий дом построен на Коломяжском проспекте: вместе со шпилем, венчающим его купол, высота здания достигает 108 метров. Впрочем, маркетинговые исследования компании показали, что городские покупатели жилья пока сдержанно относятся к перспективе любоваться видом из окон с высоты больше 30-го этажа (95 метров над землей). Так, комплекс "Живой родник" на проспекте Энгельса ЛенспецСМУ планировало дополнить 36-этажными башнями. Но интернет-опрос клиентов на сайте компании показал, что только 10% посетителей сайта хотят жить на последних этажах. В итоге компания скорректировала проект, снизив высоту башен до привычных петербуржцам 11 этажей. Да и многие городские службы не готовы к появлению таких объектов: например, у пожарных нет ни вертолетов, ни лестниц, способных доставить команду на высотки. Есть в строительстве и эксплуатации высоток и другие тонкости, о которых полезно знать их будущим жильцам.
Правила жизнедеятельности
Надежность конструкции высотного дома обеспечивается за счет глубоких буронабивных свай, которые вместе с монолитной железобетонной плитой коробчатого типа образуют его фундамент. Если вы хотите увеличить этажность дома на два-три этажа, требуется углубиться на один этаж. Каркас такого дома нельзя строить из одного кирпича. Нормы использования этого материала позволяют возводить здания не выше 16_этажей, а большие высотки требуют железобетонного каркаса. На верхних этажах таких домов используется специальное термозакаленное стекло, которое выдерживает сильные ветра с Ладоги и Финского залива.
Помимо обычных пассажирских лифтов в высотном доме существуют дополнительные лифты для пожарных команд. На каждый подъезд не менее четырех лифтов. Шахты пожарных лифтов сооружены из специального огнеупорного железобетона, который может противостоять огню на два часа дольше обычного. Кроме того, из всех квартир должен быть предусмотрен выход на незадымляющуюся лестницу со специальной изоляцией. Также в высотных домах необходимы специальная система вентиляции и дымоудаления и пожарный водопровод. При этом на каждом этаже возле лифта устанавливаются шкафы с пожарными рукавами такой длины, чтобы их можно было дотянуть в любую точку каждой квартиры. Управление всеми инженерными сетями здания осуществляется с единого диспетчерского пульта.
Дорогие метры
Понятно, что все это ведет к удорожанию как строительства, так и эксплуатации. А значит, квартиры в таких домах не могут быть дешевыми.
Длительный цикл строительства высотных комплексов делает цены на жилье в них чувствительными к конъюнктуре рынка стройматериалов. Например, по данным Союза петербургских строительных компаний "Союзпетрострой", цены только на песок за последние пять месяцев выросли на 38%. Это тоже ведет к удорожанию проектов и снижает доходы строителей.
Кроме того, возведение небоскребов требует специальной техники для высотного строительства и высококвалифицированных специалистов. Строители вынуждены вкладываться в кадры. Например, компания "М-Индустрия" ежегодно отправляет специалистов стажироваться в Германию, где они осваивают новые технологии и оборудование. В планах компании — привлечение для работы на своих строительных площадках зарубежных специалистов в сфере организации эффективного управления технологическим процессом.
По данным "ЛенспецСМУ", рентабельность проекта "Морской фасад" составила 8%. При этом застройщик два года работал себе в убыток, пока тянул инженерные сети к новым домам, что, в принципе, оправдывается только при строительстве многоэтажных комплексов. Сегодня стоимость квадратного метра в одном из этих домов в среднем составляет около $1000. Когда строительство только начиналось, цены были почти в три раза ниже.
Дополнительная рентабельность высотных объектов может достигаться за счет грамотного управления уже готовым объектом. Как правило, строители предпочитают заниматься этим бизнесом самостоятельно. В своих домах холдинг "ЛенспецСМУ" довел уровень фактической оплаты жилья до 92%. Как считают в компании, вопрос жить или не жить на высоком этаже — это вопрос цены и ничего более. При этом особое внимание управляющему приходится обращать на снижение издержек за счет внедрения технологий водо- и энергосбережения.
Высотка — двигатель прогресса
Дальнейшее развитие "высотной" темы обещает прибыли не только строителям, но и предприятиям стройиндустрии. Так, отвечая на вызов рынка, ПО "Баррикада" (группа ЛСР) уже приступило к производству новых вентиляционных блоков, которые позволяют устраивать вентиляционную шахту в зданиях до 25_этажей в одну нитку, что в конечном счете экономит площадь жилых помещений. На сегодняшний день объем выпуска таких вентблоков составляет 10_штук в день, и в ближайшее время он будет удвоен. По прогнозам специалистов "Баррикады", данный вид вентблоков будет пользоваться большим спросом в связи с увеличением числа высотных домов, строящихся в Петербурге.
Несколько лет назад "М-Индустрия" совместно с ООО "НПО 'Энергосберегающие технологии'" разработала новый метод прогрева бетона, который позволяет сократить время набора прочности материалом на 30%. Свой первый 25-этажный дом "М-Индустрия" возвела в 2002 году в Кировском районе. Сегодня компания ведет строительство трех аналогичных объектов — в Дачном, на пересечении проспектов Ленинского и Маршала Жукова и в Озерках.
В погоне за имиджем
Несмотря на сдержанный интерес населения к высотному жилью, высотки в нашем городе растут как грибы после дождя. По словам самих строителей, строительство высотки для них если не источник сверхприбылей, то хорошая имиджевая акция. ЗАО "Петротрест", например, сдало в 2003 году дом высотой 96_метров (25_этажей) на проспекте Пятилеток. По словам пресс-секретаря компании Кирилла Дмитриева, в ходе строительства применялась специальная опалубка немецкой фирмы "Дока", приглашались специалисты-высотники, использовались специальные насосы для подачи раствора на верхние этажи. "Обычно такие проекты из-за применения новых технологий, дополнительных издержек на усиление фундамента дороже стандартных на 20-30_процентов". Но в данном случае можно говорить о том, что строительство высотки — это имиджевая акция для строителя", — говорит господин Дмитриев.
"Принципиально вопрос, строить или нет высотные здания в Петербурге, вообще не должен стоять", — считает директор "Союзпетростроя" Лев Каплан. — Высотные здания строят во всем мире: Париж и Лондон ими не брезгуют. Конечно, Петербург — город-памятник, но это не означает, что из него надо устраивать могильник и сохранять руины. Если меня спросят, нужно ли сохранить ансамбль Невы, категорически отвечу: конечно! Но почему бы не строить высотные здания на Выборгской стороне? Нельзя быть консерваторами, когда речь идет о живом организме, которым, безусловно, является наш город".
По мнению строителей, толчком к развитию высотного домостроения в Петербурге могут стать единые правила такого строительства, которых пока не существует. Сейчас новые строения высотой более 25_этажей возводятся без единой нормативной базы. Все, что "выше" ГОСТов и СНиПов, согласовывается напрямую в Госстрое. Строители жалуются, что это неудобно и долго. "В отношении зданий высотой до 75_метров необходимые нормы и правила давно выработаны и успешно работают. А вот со строительством жилых сооружений большей высотности все происходит по принципу 'кто во что горазд'. При этом земля дорожает, и город неизбежно будет расти вверх. Потому единые правила все равно придется вырабатывать", — полагает господин Каплан.