Курортная пандемия
Как COVID-19 поменял спрос и цены на черноморскую недвижимость
Во время пандемии россияне изменили отношение к собственной недвижимости: это заставило их посмотреть по-новому на покупку объектов в южных регионах страны. Но после того как первая волна ажиотажного спроса максимально приблизила стоимость сочинской недвижимости к показателям московской, многим потенциальным покупателям пришлось задуматься об альтернативных регионах, обратив внимание на Крым. Однако подобрать готовые варианты от застройщиков на полуострове все еще непросто — это заставляет задумываться о строительстве собственного дома.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Пандемия COVID-19 заставила россиян по-новому взглянуть на собственное место проживания или переосмыслить концепцию «второго дома». При этом многие сделали выбор не в пользу душных городов-миллионников. Прямым следствием этого процесса стал аномальный рост спроса на недвижимость в Сочи, который участники рынка фиксировали еще в 2020 году.
Однако вскоре стоимость жилья в главном российском городе-курорте стала психологически некомфортной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. Согласно данным «Мира квартир», по итогам третьего квартала средняя стоимость новостроек в Сочи достигла 263,3 тыс. руб. за 1 кв. м (рост с начала года оценивается в 77,5%), вторичного жилья — 225,1 тыс. руб. за 1 кв. м (плюс 66,2%). Фактически эти значения соответствуют аналогичным показателям Москвы — 279 тыс. руб. за 1 кв. м и 270,8 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Постепенно этот рынок начинает остывать. Уже в августе, согласно оценкам Nedvex, в новостройках Сочи было продано всего 575 квартир общей площадью 17,3 тыс. кв. м, что на 36% меньше, чем месяцем ранее, когда было реализовано 893 лота на 26,8 тыс. кв. м.
Аналитики констатируют, что, с одной стороны, в городе начался дефицит предложения, причиной которого помимо высокого спроса стали ограничения на возведение новых многоквартирных домов, с другой — достигнутый уровень цен на сочинскую недвижимость уже не позволяет поддерживать прежнюю динамику сделок. Согласно подсчетам Nedvex, в июле цены выросли год к году в 2,3 раза, до 332 тыс. руб. за 1 кв. м, и только в августе средняя стоимость жилья в Сочи немного скорректировалась, опустившись до 328 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя, согласно bnMAP.pro, стоимость некоторых лотов в городе и сегодня близка к 500 тыс. руб. за 1 кв. м.
Альтернативные направления
Те, кто не смог купить недвижимость в Сочи, ожидаемо переориентировались на альтернативные локации. Одним из бенефициаров волны спроса стал даже Краснодар. Согласно подсчетам ЦИАН, сейчас новостройки в городе стоят в среднем 131,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это в два раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Вторичка за тот же срок подорожала на 20,9%, до 86,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Такую динамику аналитики ранее связывали именно с перераспределением спроса.
С одной стороны, недвижимость в городе стоит значительно дешевле, чем в Сочи, с другой — теплый климат делает Краснодар популярным вариантом для переезда у жителей районов Крайнего Севера и начавших работать удаленно россиян. Согласно исследованию ЦИАН, треть желающих переехать из Москвы на фоне распространения удаленного формата работы летом 2021 года рассматривали Краснодарский край, Санкт-Петербург и Крым. При этом Краснодарский край после ограничений в связи с COVID-19 стал лидером по запросу, обогнав Санкт-Петербург. Долю Краснодарского края в структуре спроса в ЦИАН оценили в 17%, Санкт-Петербурга — в 15%, а Крыма — в 4,9%. По данным аналитиков, в Краснодарском крае москвичей интересуют квартиры площадью 59,3 кв. м, в Крыму — 55,8 кв. м.
Логично, что резкий всплеск интереса к южной недвижимости не прошел и мимо Крыма, ставшего на фоне роста сочинских цен выглядеть привлекательной локацией для потенциальных покупателей, решивших приобрести курортную недвижимость на черноморском побережье. Согласно оценкам сервиса «Мир квартир», за лето 2021 года спрос на новостройки в Крыму вырос на 18,3%. Такая динамика закономерным образом привела к росту цен на жилье на полуострове.
К концу августа средняя стоимость жилой недвижимости в Крыму достигла 116 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12,5% выше, чем в начале июня, подсчитали в «Мире квартир». Так, средняя стоимость квартиры в новостройке Ялты находится на уровне 12,5 млн руб., в Алуште — 9,6 млн руб., в Севастополе — 7 млн руб.
Сложности предложения
Но выбрать подходящую недвижимость в Крыму не так просто. Как отмечают в «Мире квартир», местный рынок жилой недвижимости считался дефицитным и до пандемии, а резкий рост спроса только усугубил проблему. По данным портала, в первой половине 2020 года объемы ввода нового жилья в Крыму снизились вдвое, что не позволило компенсировать увеличение спроса. По оценкам Единого реестра застройщиков, по состоянию на 1 апреля текущего года на полуострове действительно велось строительство только 103 жилых домов и 14 комплексов апартаментов общей площадью 721,14 тыс. кв. м. До конца 2021-го застройщики планируют ввести в эксплуатацию 307,4 тыс. кв. м жилья и апартаментов, в 2022-м — 206,6 тыс. кв. м, в 2023 году — 119,524 тыс. кв. м.
В Крыму ограничено количество жилых комплексов, подпадающих под действие льготной ипотеки, и девелоперов, работающих по ФЗ-214, регулирующего долевое строительство. Поэтому еще до лета около 70% лотов в новостройках на полуострове было распродано, указывают в «Мире квартир», добавляя при этом, что девелоперы не спешат выходить на рынок Крыма с новыми проектами из-за сложностей с получением разрешений на строительство и ограниченного числа свободных участков, прежде всего с уже подведенными коммуникациями. Максимальный дефицит свободной земли аналитики фиксируют на Южном берегу Крыма, где одновременно и самые высокие цены на жилье на полуострове.
На этом фоне по итогам третьего квартала 2021 года Севастополь стал шестым городом в России по средней стоимости нового жилья: с января показатель вырос на 12,1%, до 133,56 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных «Мира квартир». Аналитики связывают резкий рост цен с тем, что в городе уже полтора года не выдаются разрешения на строительство, а застройщики продолжают реализовывать действующие проекты.
Средняя стоимость нового жилья в Симферополе за январь—сентябрь 2021 года выросла на 13,2%, до 112,74 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует 11-му месту в рейтинге «Мира квартир». Динамика также сказывается на цене вторичной жилой недвижимости. Так, в Севастополе за первые девять месяцев 2021 года вторичка подорожала на 12,7%, до 134,92 тыс. руб. за 1 кв. м, в Симферополе — на 3,6%, до 99,01 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в «Мире квартир».
Дом у моря
Согласно данным «Авито Недвижимости», по итогам второго квартала спрос на покупку участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Крыму вырос в 1,6 раза относительно аналогичного периода прошлого года. Это наиболее высокая динамика среди анализируемых аналитиками регионов. Для сравнения: в соседнем Краснодарском крае аналогичный показатель увеличился в 1,5 раза. В то же время на полуострове эксперты «Авито Недвижимости» зафиксировали самую высокую стоимость земли. Средняя цена участка под ИЖС в Крыму по итогам второго квартала достигла 166,7 тыс. руб. за сотку, увеличившись за год на 13%. В находящейся на втором месте Ростовской области рост аналогичного показателя составил 9%, до 133,3 тыс. руб. за сотку, в Краснодарском крае — 2%, до 106,3 тыс. руб.
Такой скачок объясняется активными темпами строительства. Согласно расчетам ЦИАН, за первое полугодие в Крыму ввели 150 тыс. кв. м объектов ИЖС. Это более чем в полтора раза превышает показатель за аналогичный период допандемийного 2019 года. Средняя стоимость дома в регионе при этом достигла 13,42 млн руб., увеличившись за год более чем на 20%. Это заметно выше средних показателей по стране. Так, согласно расчетам ЦИАН, в июле дом в РФ в среднем стоил 6,27 млн руб., за год подорожав на 16,7%.
Впрочем, такая картина характерна для всей страны: по оценкам ЦИАН на базе данных официально статистики, за первое полугодие россияне в общей сложности ввели 20,2 млн кв. м такой недвижимости, превысив аналогичное значение 2019 года на 29,5%. Такую динамику аналитики считают закономерной. На фоне пандемии многие россияне осознали дополнительные плюсы жизни за городом, получив возможность организации удаленного процесса работы.
Важным фактором могло стать и постепенное вымывание с рынка наиболее ликвидных предложений. Строительство нового жилья частично компенсирует снижение ликвидного предложения: в регионах, где на рынке стало существенно меньше объектов, зафиксировано увеличение темпов ИЖС, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Однако потенциальным инвесторам в крымские объекты важно не забывать о специфических рисках, которые несет покупка жилья на полуострове. Как отмечают аналитики «Мира квартир», на крымском рынке новостроек остается довольно много проблемных объектов, построенных с превышением этажности, на землях ИЖС или без разрешения на строительство. А на вторичном рынке встречаются дома с незаконными перепланировками и квартиры граждан Украины, реализуемые по поддельным доверенностям. По оценкам, которые приводит «Мир квартир», вероятность приобретения проблемного жилья на вторичном рынке в Крыму приближается к 80%.
Кроме того, владельцы крымских квартир на профильных форумах отмечают: для купли-продажи недвижимости потребуется личное присутствие участника сделки на полуострове из-за существующего «обособления» Госкомрегистра Крыма и федерального Росреестра.