Как стало известно “Ъ”, банку «Дом.РФ» перешли права на жилой комплекс «Лампо», который начинал возводить в Ленинградской области проблемный девелопер «Петрострой». Теперь банк вынужден достроить его своими силами, так как средства дольщиков проекта аккумулированы на эскроу-счетах в этой финансовой организации. С момента введения новых правил по привлечению денег соинвесторов в строительство жилья это первый известный случай, когда кредитор забирает себе объект.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Банк «Дом.РФ» 20 октября стал единственным владельцем ООО «Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино"», обнаружил “Ъ” в базе ЕГРЮЛ. Эта структура входит в ГК «Петрострой» и является застройщиком ЖК «Лампо» на 59 тыс. кв. м в Мурино Ленинградской области. Директор по продажам и маркетингу «Петростроя» Анна Князева подтвердила передачу проекта банку. В «Дом.РФ» сообщили “Ъ”, что это произошло из-за многочисленных нарушений застройщиком обязательств перед покупателями и банком. Там добавили, что самостоятельно завершат строительство и уже привлекли для этого нового генподрядчика.
Владельцы «Петростроя» — Людмила Яковлева (66%) и Дмитрий Ипатов (34%), следует из данных Kartoteka.ru. Сейчас у компании 11 недостроенных домов общей площадью 155 тыс. кв. м, вошедших в Единый реестр проблемных объектов. В Федеральном фонде защиты прав дольщиков пояснили “Ъ”, что речь идет о ЖК «Материк», «Чистый ручей», «Северный вальс» и «Ломоносов». На достройку этих домов, где пострадавшими признаны более 6 тыс. граждан, будет привлечен новый инвестор, добавили в фонде.
Случай с банком «Дом.РФ», который вынужден забрать себе на баланс объект, строящийся по проектному финансированию в рамках новой схемы привлечения средств дольщиков через эскроу-счета, прецедентен, говорит совладелец ГК «Родина» Владимир Щекин.
Новый механизм запущен два года назад: пока идет стройка, средства покупателей аккумулируются на специальных счетах, раскрываемых только после ввода объекта в эксплуатацию. Это, как считают власти, страхует дольщиков от недостроя объектов в случае банкротства застройщика. Сейчас уже более 70% всего многоквартирного жилья строится по такой схеме, уточняет вице-президент банка «Дом.РФ» Дмитрий Дубенецкий.
Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко не исключает, что в ЖК «Лампо» могли возникнуть существенные отклонения фактических объемов продаж квартир от заявленных на старте. С начала старта проекта в ЖК продано только 27% площадей, подтвердила Анна Князева. По ее словам, с «Дом.РФ» было подписано соглашение, по которому банку переходят права на проект в случае неудовлетворительной бизнес-модели. В «Дом.РФ» настаивают, что главной причиной стало нецелевое использование застройщиком средств проектного финансирования.
Между тем девелоперы через отраслевые ассоциации, включая НОСТРОЙ, пытаются инициировать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, не дожидаясь завершения строительства.
Но это, по сути, возвращение к старой модели привлечения средств дольщиков, от которой власти намерено отходили, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Ситуация с ЖК «Лампо» — весомый аргумент в пользу того, чтобы пока отложить дискуссию о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, считает руководитель департамента по анализу акций средней и малой капитализации инвестбанка «Синара» Анастасия Егазарян. «Для возвращения к этому вопросу нужно сначала, чтобы рынок полностью очистился от недобросовестных застройщиков»,— добавляет она.
Эскроу-счета защищают средства граждан, но, по мнению господина Гордейко, не застраховывают девелоперов от финансовых, технических и маркетинговых ошибок в проектах. Подобных кейсов в регионах в ближайшее время может стать больше, так как региональные девелоперы продают жилье на грани себестоимости, считает Владимир Щекин.
Но банкам невыгодно забирать объекты застройщиков себе на баланс, отмечает гендиректор РАСК Федор Выломов. Это сопряжено с большим количеством проблем, включая поиск нового подрядчика и выделение на достройку дополнительного финансирования, резюмирует Дмитрий Сергиенко.