Премиальное торможение

По итогам трех кварталов на рынке элитной недвижимости Петербурга наблюдается незначительное падение спроса. Рост цен также замедлился.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным GloraX, за три квартала 2021 года на рынке элитной недвижимости и бизнес-класса реализовано около 138 тыс. кв. м жилой недвижимости: 64% — в категории «бизнес», 16% — в категории «премиум» и 19% — в категории «элит». Объем продаж сократился на 12% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, при этом в бизнес-классе они уменьшились на 27%, а в «премиум» и элитном сегменте они, наоборот, увеличились на 30% и 40% соответственно. Это связано с выходом в продажу новых проектов в данных классах недвижимости, считает Руслан Сырцов, вице-президент GloraX.

Стоимость квадратного метра в проектах категории «бизнес» по итогам трех кварталов 2021 года увеличилась на 18%. При этом наблюдается тенденция замедления темпа роста цен: так, в первом квартале цена в этой категории в среднем ежемесячно увеличивалась на 9%, в последующие два квартала — сокращалась на 3%, что связано с выходом на рынок проектов с более низкой ценой. Средняя стоимость «квадрата» на сентябрь 2021 года в бизнес-классе составляет около 253 тыс. рублей, говорят в GloraX.

Цены в категории «премиум» по итогам трех кварталов 2021 года выросли на 13%. В первом квартале стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в среднем ежемесячно увеличивалась на 1%, в последующие два квартала — на 3%. Средняя цена на сентябрь 2021 года составляет около 325 тыс. рублей за «квадрат».

«Больше всего подорожала строящаяся недвижимость в элитном сегменте — на 33%. В первом квартале цена жилья здесь в среднем ежемесячно увеличивалась на 4%, в последующие два квартала — на 6%. Средняя цена на сентябрь 2021 года составляет около 446 тыс. рублей за квадратный метр. По нашей оценке, значительный рост цен во многом связан с сокращением предложения (на 30%) и с тем, что во многих проектах в продаже остались наиболее дорогие квартиры в остатках»,— рассказал господин Сырцов.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», приводит несколько иные данные по ценам, чем коллеги из GloraХ: «Средний чек за последний год увеличился на 23% и составляет около 48 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 464,6 тыс. рублей, что на 11% больше, чем полгода назад».

Он отмечает, что рынок элитной недвижимости развивается аналогично другим сегментам: продаж становится меньше из-за сокращения предложения. «Новых проектов на рынок выходит немного: буквально по одному комплексу в Центральном районе, на Крестовском и Петровском островах, на Петроградской стороне»,— говорит он.

Артем Зубенко, генеральный директор «Мир Квартир Элит Крестовский», говорит, что компания фиксирует небольшое падение спроса на рынке элитной недвижимости в течение последних трех кварталов. «Связано это, в первую очередь, c сокращением объема предложения. Большая часть предложения была реализована в 2020 году, в период роста цен и высокого спроса. Новые объекты попросту еще не подоспели. В этом году в продажу вышли всего два элитных клубных дома, что не поменяло картину».

Господин Зубенко говорит, что из-за стабильного роста стоимости элитной недвижимости на первичном рынке многие покупатели рассматривают так называемую «новую вторичку». Стоимость квадратного метра в современных домах, сданных более пяти лет назад, сегодня может быть доступнее более чем на 30% в сравнении с предложениями от застройщиков.

Изменившиеся условия ипотечного кредитования, как говорят эксперты, не сильно повлияли на рынок элитной недвижимости. С одной стороны, в последние годы доля сделок с привлечением жилищных кредитов росла: даже обеспеченным людям было проще взять жилищный кредит, чем, например, «вынимать» из своего бизнеса несколько десятков миллионов рублей. Однако по крайней мере за три месяца, прошедшие с момента урезания программы льготного кредитования (которая оказывала влияние на ставки по кредитам во всех сегментах жилья), серьезных изменений в количестве сделок с привлечением ипотеки не зафиксировано.

«Объемы ипотечного кредитования не сильно повлияли на элитный рынок. В крупных сделках ипотечные кредиты используют достаточно редко, да и застройщики сегодня предоставляют удобную систему рассрочек, которой активно пользуются покупатели»,— полагает господин Зубенко.

Владимир Ревенков, руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group, рассуждает: «Снижение доли кредитных сделок в общем объеме заключенных договоров было прогнозируемым событием на фоне изменения условий программы льготной ипотеки. Большинство застройщиков увеличили количество акций, программ рассрочек и специальных предложений, позволяющих покупателям приобрести недвижимость на выгодных условиях».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, считает, что элитный рынок в меньшей степени, чем массовый, зависит от ипотечного кредитования, поэтому и изменение ставок влияет на спрос не так сильно. «Доля ипотечных сделок здесь обычно находится на уровне в среднем 25%, в 2020–2021 годах, в период рекордно низких ставок, она увеличивалась до 35%. Рост цен на элитном рынке пока продолжается, за девять месяцев 2021 года он составил более 20%. При этом и спрос по-прежнему активный, падения не зафиксировано»,— отмечает госпожа Петропавловская.

Денис Кожин