Воронежский облсуд начал рассмотрение жалобы, которая может определить судьбу десятков домов в рыбачьем поселке Радчино в Рамонском районе. Член районной общественной организации пенсионеров — рыболовов-любителей «Радчино» (арендует земли под поселком) Олег Коновалов пытается зарегистрировать права на «рыбачий домик» площадью 104 кв. м на основании нескольких документов, выданных в 1990-х годах. Фактически речь идет о приватизации капитального дома площадью 337 кв. м на территории федерального заказника, где такое строительство запрещено, решил суд первой инстанции. Представители «Радчино» уверяют, что даже многоэтажные дома в поселке имеют статус временных строений. Эксперты в перспективы иска не верят.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
23 ноября Воронежский областной суд может провести первое заседание по апелляционной жалобе Олега Коновалова на решение Рамонского райсуда от 23 июля. Первая инстанция отказала господину Коновалову, который требовал обязать управление Росреестра включить в ЕГРН сведения о «ранее учтенном» объекте капитального строительства площадью 103,6 кв. м.
Из решения Рамонского райсуда следует, что господин Коновалов в 1995 году купил у некоего Леденева рыбацкий домик в Радчино «полезной площадью» 28 кв. м, а в 1997 году — домик по соседству площадью 18 кв. м. Строения он снес и «на землях лесного фонда, находящихся в собственности РФ, в границах государственного природного заказника федерального значения "Воронежский"» за два года без согласования с Минприроды и без разрешения на строительство возвел капитальный дом площадью 337 кв. м. При этом в 1998 году он успел получить на «рыбацкий домик» площадью 104 кв. м. технический паспорт и регистрационное удостоверение.
Через двадцать лет после строительства он решил зарегистрировать объект и обратился в МФЦ, где ему объяснили, что для этого нужно поставить здание на кадастровый учет. Но управление Росреестра в этом отказало.
Радчино / справка
Рыбачий поселок Радчино возник в 1960-е годы. Земля под поселком находится у организации «Радчино» в аренде до 2053 года. Поселок расположен на полуострове на берегу реки Воронеж в 2 км южнее райцентра Рамонь — вблизи нескольких коттеджных поселков и в часе езды от областного центра. По открытым данным, сейчас на продажу выставлена пара десятков домов в Радчино, большая часть из которых – коттеджи высотой до трех этажей и стоимостью до 12 млн руб. (до 100 тыс. руб. за квадратный метр). Дважды в поселке случались крупные пожары, тушение которых осложнялось близким (иногда менее метра) расположением домов (на рыбачий поселок не распространяются градостроительные нормы) и отсутствием централизованного водоснабжения: в 2017 году огонь уничтожил 20 домов, в 2020-м — 36.
Суд установил, что техпаспорт не является правоустанавливающим документом, а регистрационное удостоверение «не соответствовало действовавшему в указанный период законодательству». Кроме того, территория «Радчино» площадью 6,7 га — арендованный обществом единый участок на особо охраняемой территории государственного заказника федерального значения «Воронежский» (капитальное строительство в нем запрещено), хоть и с разрешенным использованием «для эксплуатации объектов недвижимости».
Невозможность приватизации господином Коноваловым федеральной земли под домом, а также снос им ранее учтенных рыбацких домиков препятствуют регистрации прав на дом, решил суд, фактически признав постройку самовольной.
Решение суда обостряет ключевую проблему Радчино — вопрос о праве собственности на постройки. Владельцы зданий массово обращаются в суды для признания собственностью временных домов, рассказал «Ъ-Черноземье» председатель совета организации Сергей Синайко:
«У кого дома были построены до 1998 года, приватизировать было легко – таких домов у нас 10 или 11, а у кого после – суды отказывают. Капитальных строений нет, водоотведения и газа нет — только если небольшие скважины на участках. Все строения временные, на столбах, но, чтобы не поддувало зимой, обкладывают снизу кто чем может, ну и чтобы было техническое помещение».
«Земля под домиками особо охраняемая. Но наша организация существует по документам уже более 60 лет,— рассказал господин Синайко.— Вообще земля по-хорошему уже давно должна быть у людей».
Олег Коновалов не стал общаться с «Ъ-Черноземье».
Директор Воронежского государственного природного биосферного заповедника (ему подчинен заказник «Воронежский») Анатолий Тарасов напоминает, что у «Радчино» есть документы на аренду земли: «На территории мы не даем рубить деревья, изменять береговую линию. А на постройки у всех есть те или иные документы, выданные разными структурами в свое время. Участки выделялись очень давно; изначально это были домики три на четыре метра, потом превратились в большие. Территория очень сложная. Нужно было оставлять в Радчино рыбацкий поселок, а у нас как – дашь палец... Та же ситуация и с турбазами, и с коттеджными поселками в заказнике: они уже есть, никуда не денешь. И бывшими колхозными землями вдоль рек теперь тоже торгуют. В заказнике новые стройки и рекреационные мероприятия запрещены, но многие люди давно воспользовались лазейками в законодательстве и кое-где даже приватизировали землю».
Управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников считает, что если бы права на объекты недвижимости у собственника дома возникли до дня вступления в силу ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, эти права были бы признаны и при отсутствии регистрации в реестре: «Как установил суд, хоть и с недостатками, но истец имеет документы-основания возникновения права на рыбацкие домики. Но также установлено, что он снес их и самовольно построил дом, а не сохранил в неизменном положении. При таких обстоятельствах шансы на положительный исход при обжаловании минимальны».