За последние годы в Екатеринбурге было утрачено 76 памятников архитектуры. Однако тенденция уже начала меняться. На исторические здания обратили внимание девелоперы. Один за другим старинные постройки начали выкупать и восстанавливать, выводя на рынок уникальные объекты недвижимости. Сегодня, когда требования к офисным пространствам высоки, все больше арендаторов ищут статусные площади «с историей». Рынок пока не готов удовлетворить этот спрос, потому как процесс восстановления исторических зданий очень трудоемкий и дорогостоящий. На такие проекты способны единичные представители уральского бизнеса. Один из них — холдинг «Деловой Дом на Архиерейской».
I и II очереди БЦ Деловой дом на Архиерейской
I и II очереди БЦ Деловой дом на Архиерейской
Благородное дело
Архитектурное наследие Екатеринбурга многие годы не дает покоя ни городским властям, ни горожанам, ни застройщикам. И если жители в большинстве своем выступают за сохранение памятников архитектуры, то у мэрии и застройщиков мнения расходятся. Администрация уральской столицы рада сохранить исторические постройки, но денег в бюджете на их содержание нет. В администрации заявляют, что для сохранения памятников архитектуры сегодня нужны новые механизмы для привлечения инвесторов и законодательные новеллы, которые смягчат требования к реставрации зданий.
По сути, сегодня никто, кроме частных компаний, не способен восстановить памятники архитектуры. Однако застройщики часто не готовы вкладывать внушительные суммы в проекты восстановления исторических зданий. Многие компании признаются, что намного проще снести объект и возвести на его месте новострой.
ДДА I очередь (бывш. Архиерейство)
ДДА I очередь (бывш. Архиерейство)
К счастью, не все девелоперы настроены столь радикально. В последние годы в Екатеринбурге появляется все больше проектов восстановления исторических особняков. Большая часть из них реализуется холдингом «Деловой Дом на Архиерейской». Компания занимается восстановлением и комплексным управлением объектов культурного наследия уже 15 лет.
Первым проектом холдинга стало «Здание духовного ведомства» на Чапаева, 14/5. Сейчас компания занимается «Усадьбой ротмистра Переяславцева» на Карла Либкнехта, 3, а также зданиями на Базарной площади в Тобольске.
Игра в долгую
Проекты восстановления зданий с историей — долгий и сложный процесс, в котором важны не только инвестиции, но и опыт, экспертность, уважение к истории. Такие объекты не создаются ради сиюминутной выгоды. Как рассказали представители холдинга «Деловой дом на Архиерейской», средний срок окупаемости таких проектов составляет — от 15 лет. При работе с обычными объектами вложения окупаются в среднем около десяти лет.
Что касается стоимости подобных проектов, то зачастую цену покупки самого объекта приходится утроить для того, чтобы в итоге здание отвечало современным требованиям, предъявляемым к объектам коммерческой недвижимости. Кроме того, девелоперам приходится сталкиваться и со значительными законодательными ограничениями. Закон строго регламентирует все, что можно и нельзя делать с историческими постройками. Это обстоятельство отпугивает многих инвесторов.
«Представьте компанию, которая готова вложиться в реставрацию памятника культуры и истории. Перед ней обязательно встанет ряд вопросов, которые необходимо будет решить. Нужно будет спроектировать здание в условиях жестких ограничений, очень деликатно работать с предметом охраны и охранной зоной. Нужно будет работать с общественным мнением, так как горожане могут быть настроены очень негативно. Нужно рассчитать экономику и понять, насколько это бизнес, а не меценатство»,— отметил директор Музея истории Екатеринбурга Сергей Каменский.
Вот один из последних примеров. В конце сентября «Деловой дом на Архиерейской» выкупил на торгах двухэтажный памятник «Дом городского головы Симанова» в самом центре Екатеринбурга. Лот обошелся в 79 млн руб., но конечная цена проекта станет понятна только после того, как будет разработан проект реконструкции и пройдены все экспертизы. На первом этапе девелопер изучит состояние особняка и составит так называемую карту реставрации: что нужно восстановить с нуля, что можно заменить, а что представляет собой историческую ценность, и это нужно реконструировать руками. Разработка проекта, взаимодействие с госструктурами и надзорными органами займет около года. После этого будет разработан проект реконструкции и потребуется время на его защиту.
«Безусловно, этот проект не окупится за год или за два, но мы в первую очередь делаем социальную работу по сохранению таких объектов, они получают вторую жизнь»,— отмечает генеральный директор «Делового дома на Архиерейской» Эльвира Черепанова.
Еще один пример из практики холдинга — особняк предпринимателя Павла Флоринского, расположенный неподалеку от клубного дома «Тихвин». Его покупка обошлась холдингу в 17,9 млн руб. Но экспертиза здания показала, что для дальнейшего безопасного использования дом нуждается в комплексной реставрации, которую нужно провести с соблюдением требований и норм по охране объектов культурного и исторического наследия.
Дом Флоринского на Сакко и Ванцетти, 69
Дом Флоринского на Сакко и Ванцетти, 69
Холдинг сейчас проводит конкурс по отбору компаний, готовых заняться восстановлением. Победитель должен разработать проект реставрации, полного обновления внутренних коммуникаций и инженерных систем. Наш собеседник уточнил, что одной из главных задач для проектировщика станет создание концепции восстановления интерьеров в соответствии с эпохой XIX века. Подготовительные работы займут около года.
Разрушить, чтобы спасти
Реставрация и восстановление памятников архитектуры требует определенной смелости и досконального знания законов. Ведь при работе с ОКН девелоперам приходится сталкиваться с необходимостью частичного демонтажа.
«Многие объекты доходят до нас в таком состоянии, что без частичного демонтажа и полной замены коммуникаций за реставрацию браться бессмысленно. Ни один арендатор не захочет стены с плесенью, пол с дырами и трещины в потолке, даже если они часть истории»,— говорит заместитель генерального директора по недвижимости «Делового дома на Архиерейской» Ольга Томаткина.
Так произошло, например, с усадьбой ротмистра Переяславцева на Карла Либкнехта, 3 в Екатеринбурге. Часть здания, которая не представляла исторической ценности и была сильно повреждена, пришлось снести. Это вызвало большой ажиотаж среди защитников исторического наследия города. В итоге представителям холдинга пришлось объясняться. К ситуации подключилось региональное управление госохраны объектов культурного наследия.
«Проведенная экспертиза выявила, что текущее состояние ряда конструкций здания, фундаментов, стен, перекрытий и крыши оценивается как недопустимое»,— подтвердили в ведомстве.
Вложения в этот памятник оцениваются в 49 млн руб. Сдача его в эксплуатацию намечена на 2022 год. «Мы понимаем, что это сохранение истории для будущих поколений. Классическая архитектура позволяет прочувствовать дух дореволюционного Екатеринбурга XIX века, понять людей, которые создавали эти усадьбы, особняки»,— поясняет Эльвира Черепанова.
Деловой дом на Архиерейской, II очередь
Деловой дом на Архиерейской, II очередь
«С точки зрения девелопмента такие здания обладают рядом несомненных преимуществ. Например, расположение. Как правило, исторические здания располагаются в самом центре, окруженные отличной инфраструктурой. Сами здания, если ими занимались, также представляют собой уникальный дизайн, презентабельный вид»,— рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости риелтерской компании «Метр» Александр Смирнов.
Материал предоставлен ООО «Деловой Дом на Архиерейской»