Цена добросовестности
С каким дисконтом безопасно покупать имущество
Верховный суд РФ (ВС) на следующей неделе рассмотрит вопрос о том, насколько цена продажи имущества может отличаться от рыночной, чтобы сделка не была отменена в случае банкротства продавца. В практике нет однозначной позиции, какое отклонение цены считать существенным и подтверждающим осведомленность покупателя о цели причинить вред кредиторам. Юристы рассчитывают, что ВС установит более четкие критерии как по цене, так и по определению добросовестности приобретателя, но советуют с опаской относиться к слишком дешевым предложениям.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ
ВС назначил на 16 декабря рассмотрение дела вокруг ООО «Региональное развитие». История спора, переданного в ВС 25 ноября, началась в феврале 2017 года, когда ООО наняло риелторское агентство для помощи в продаже нежилых помещений в Москве общей площадью 836,8 кв. м по цене не менее 105 млн руб. (при кадастровой стоимости около 42 млн руб.). Риелтор разместил рекламу, которая привлекла покупателя Дмитрия Андреева. Ему предоставили согласие единственного владельца ООО на продажу недвижимости по цене не менее $1300 за кв. м, обременений зарегистрировано не было.
В марте 2017 года стороны подписали и исполнили договор, по которому господин Андреев приобрел помещения за 123 млн руб. ($2607 за кв. м). Оплата производилась путем открытия безотзывного аккредитива в Сбербанке, помещения были переданы после поступления денег на счет продавца.
В феврале 2019 года ООО признали банкротом, после чего конкурсный управляющий оспорил продажу недвижимости как «подозрительную сделку». Арбитражный суд Москвы в январе 2021 года отклонил иск, с чем согласилась апелляция.
По мнению судов, гражданин не был связан с обанкротившейся компанией, действовал осмотрительно и разумно, а оплата через аккредитив защищала продавца.
Судебная экспертиза оценила стоимость помещений по нижней границе в 161,9 млн руб., то есть цена сделки отличалась от рыночной на 30%, что суды сочли несущественным.
Но кассация отменила эти решения и отправила спор на новое рассмотрение, решив, что заниженная стоимость либо указывает на сговор покупателя с должником для вывода активов (балансовая стоимость помещений составляла 37% всех активов должника), либо покупатель понимал, что компания «избавляется от имущества по заниженной цене ввиду объективных неблагоприятных причин».
Дмитрий Андреев обжаловал это в ВС, заявив, что действовал «добросовестно, разумно и осмотрительно», сделку сопровождал риелтор и ее чистота была проверена.
Доказать же осведомленность покупателя о цели должника причинить вред своим кредиторам лишь ссылкой на отклонение цены продажи на 30%, по его мнению, нельзя — для этого цена должна отличаться в два и более раза.
Дело было передано в экономколлегию ВС.
Поднятый в деле вопрос крайне актуален, учитывая, что число споров по сделкам банкротов ежегодно растет: за 2019 год их было 10,3 тыс., за 2020 год — 11,8 тыс., за три квартала текущего года — 11,9 тыс., а процент удовлетворения исков приблизился к половине случаев (45% в 2020 году), отмечает глава правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Эдуард Олевинский.
Оспаривание сделок — «обязательный атрибут дел о банкротстве» и основной способ пополнения конкурсной массы, подтверждает адвокат практики «Разрешение споров/Арбитраж» АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Дмитрий Якушев. Для отмены сделок, совершенных в течение года до возбуждения банкротного дела, достаточно лишь подтвердить их неравноценность, то есть «существенное» отклонение цены от рыночной, поясняет он. Если же, как в деле «Регионального развития», прошло больше года, требуется доказать осведомленность контрагента о цели причинить вред кредиторам должника.
В практике нет единого подхода по определению величины дисконта, говорящей о неравноценности сделки, подчеркивает Эдуард Олевинский.
Ориентир в «два и более раз ниже», заданный в 2013 году Высшим арбитражным судом для споров о взыскании убытков с директоров, не вызывает вопросов, но в делах о банкротстве суды «пытаются нащупать более низкий порог», уточняет советник Saveliev, Batanov & Partners Юлия Михальчук.
Как правило, отклонение на 10-15% от рыночной цены суды признают незначительным, отмечает господин Якушев, но при разнице в 30% «у разумного покупателя должны появиться обоснованные вопросы» и следует выяснить конкретные причины дисконта, которые могут быть вполне объективными. Юлия Михальчук также называет дисконт в 30% существенным, но Эдуард Олевинский возражает, что по статистике на банкротных торгах имущество продается более чем вдвое дешевле рыночной цены. Во избежание проблем юристы советуют покупателям «настороженно относиться к дешевым предложениям», заказать оценку рыночной стоимости актива и тщательно проверить продавца.