В свете новых постпандемийных реалий рынок коммерческой недвижимости претерпевает ряд изменений. Инвестиционная активность восстанавливается, при этом меняется структура спроса на коммерческие площади: востребованность гостиничных и офисных площадей уменьшается, площадок под девелопмент и складской недвижимости — растет. Этот тренд справедлив и для регионов Черноземья. Так, в Воронежской области объем запросов на 2021–2022 годы на аренду или покупку складских площадей существенно превышает свободное предложение.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Восстановление инвестиционной активности
По данным консалтингового агентства в сфере недвижимости Knight Frank, в первом полугодии 2021 года объем инвестиций в недвижимость достиг 127,3 млрд руб., что на 36% выше результата первых шести месяцев 2020 года. Восстановление активности было особенно заметно во втором квартале, когда объем вложений в активы превысил прошлогодний показатель более чем в два раза.
По данным аналитиков, этот тренд говорит о позитивном ожидании инвесторов от текущей доходности инструментов на рынке, что, в свою очередь, позволяет прогнозировать потенциально высокую активность инвесторов до конца года. Объем инвестированных средств в 2021 году может оказаться столь же высоким, как в 2011, 2016 и 2019 годах,— на уровне примерно 260 млрд руб. (256,5 млрд руб. в 2020-м, 279,2 млрд руб. в 2019-м).
С точки зрения доли инвестированных средств лидером в первом полугодии 2021 года снова стали площадки под девелопмент — 56% общего объема инвестиций против 62% годом ранее (основная часть — в Санкт-Петербурге и Москве).
Рост интереса к складской недвижимости
На фоне общего оживления инвестиционной активности особый интерес девелоперы начали проявлять к складской и логистической недвижимости, что объяснимо с учетом роста сектора онлайн-ритейла в новых условиях постпандемийных реалий рынка. По данным Knight Frank, в первой половине 2021 года инвестиции в склады в абсолютном выражении выросли более чем в два раза к тому же периоду прошлого года и составили 19,8 млрд руб. При этом объем инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости составил 16,3 млрд руб., торговой — 12,6 млрд руб.
В период с 2015 по 2019 год средняя доля вложений в складские активы составляла 5–7% (15-23 млрд руб., 5 млрд руб. в 2019-м), в то время как в 2020 году показатель составил уже 16% (41,3 млрд руб.), а по итогам первого полугодия 2021 года достиг значения 15%. Благодаря растущему спросу, доля инвестиций в логистические объекты ожидается на уровне не менее 15–20% от общего годового объема инвестиций в коммерческую недвижимость, прогнозируют в Knight Frank.
Стремительное развитие интернет-торговли во время пандемии COVID-19 потребовало совершенствования процессов хранения и дистрибуции товаров, что, в свою очередь, привело к увеличению спроса на относительно новые формы складов — так называемые дарксторы, отмечают в JLL. Они существовали и до пандемии, но, по словам руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL в Западном Сиднее Питера Блейда, в розничной торговле постковидной эпохи дарксторы сыграют ключевую роль.
«Пандемия привела к тому, что все больше групп покупателей освоили онлайн-шопинг, и многие из них не откажутся от этой привычки и в будущем. Некоторые ритейлеры воспользовались сложившейся ситуацией и переоборудовали свои обычные магазины в "темные", поскольку удобное расположение вблизи городских центров обеспечивает возможность быстрой доставки заказов»,— отмечает господин Блейд.
Региональный аспект
Тенденция роста интереса к складской недвижимости отмечается и в регионах. Аналитики отмечают возросшую с 3% до 7% долю инвестиций в региональные рынки (объекты вне Москвы и Санкт-Петербурга), при этом основная доля вложений пришлась на именно региональные складские активы (87% от общего объема инвестиций в недвижимость регионов России в первой половине 2021 года). Таким образом, складской сегмент сместил торговый и гостиничный сектора, которые традиционно являлись лидерами по объему, отмечают аналитики Knight Frank.
Как сообщали в компании, по итогам 2020 года на региональном (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) рынке складской недвижимости России был заключен рекордный объем сделок за всю историю наблюдения — 851 тыс. кв. м (на 45% больше, чем в 2019-м). В 2021 году совокупный объем новых региональных сделок может превысить 1 млн кв. м, прогнозируют аналитики.
Наибольшая доля в структуре спроса на склады сформирована сегментами розничной торговли (58% в 2020-м, 20% в 2019-м) и онлайн-торговли (23% поглощенных площадей в 2020-м, 22% в 2019-м).
Knight Frank из всех регионов Черноземья только Воронежскую область относит к числу крупнейших регионов — логистических центров с показателем обеспеченности складскими помещениями 0,2 кв. м/чел. (в Москве — 0,9 кв. м/чел., в Санкт-Петербурге с учетом Ленобласти — 0,6 кв. м/чел.). Складская недвижимость в регионах — логистических центрах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.
Общий объем качественных складских площадей в Воронежской области, по подсчетам директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, составляет порядка 476 тыс. кв. м. При этом уровень вакантных площадей по итогам первого полугодия 2021-го составил порядка 2,7%.
«В свою очередь, объем запросов на 2021–2022 годы на аренду или покупку складских площадей в регионе достигает 450 тыс. кв. м. Это существенно превышает не только свободное предложение, но и находится на уровне общего объема рынка региона»,— рассказал газете «Коммерсантъ» в Черноземье господин Фомиченко.
Липецкую область (0,15 кв. м/чел.) Knight Frank относит к локальным складским центрам, объясняя повышенную концентрацию логистических площадей расположением большого количества производств. В остальных регионах Черноземья обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне не более 0,08 кв. м/чел., объекты обслуживают лишь регионы нахождения.
По данным РАД, в черноземном макрорегионе наиболее активно продается коммерческая недвижимость — здания, помещения. Порядка 10% — земельные участки, 4% — жилая недвижимость. Наиболее активными являются рынки Воронежа, Липецка и Белгорода, где также отмечаются высокие показатели роста стоимости 1 кв. м площадей и наибольшее количество предложений.
При этом рост стоимости коммерческой недвижимости не успевает за ростом стоимости затрат на строительство, считает заместитель гендиректора РАД Ирина Ольшанникова: «По черноземному макрорегиону, исходя из анализа рынка, рост составил 15–17%. Аналогия с рынком жилья — рост затрат на строительство спровоцировал рост стоимости жилья в РФ, но коммерческая недвижимость подорожала значительно меньше».
Соответственно, неизбежен дальнейший рост стоимости 1 кв. м коммерческой недвижимости в регионе, прогнозирует эксперт: «Этот процесс сдерживается отсутствием роста доходов населения, но все равно будет происходить с лагом по времени относительно жилья». Кроме того, госпожа Ольшанникова ожидает снижения привлекательности строительства новой коммерческой недвижимости в ближайший год, в особенности в небольших городах.
Но в среднесрочной перспективе с ростом рынка e-commerce, который ожидается в ближайшие несколько лет (по данным аналитиков, доля маркетплейсов и остального e-commerce вырастет с 10 до 20–25%, как в других странах), Ирина Ольшанникова прогнозирует появление большего количества качественных площадей. По мнению Питера Блейда, ритейлеры, скорее всего, трансформируют и оптимизируют уже имеющиеся площади, пока будут искать новые, стратегически выгодные локации.
«Помимо этого, мы увидим значительную реконфигурацию складов крупных продуктовых сетей по мере того, как все больше пространства будет отводиться под обслуживание онлайн-заказов»,— отмечает он.
В Knight Frank ожидают, что общая инвестиционная активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будет достаточно высокой, а формировать ее будут в основном локальные игроки. В зависимости от темпов восстановления экономики показатель по итогам 2021 года прогнозируется на уровне 250–270 млрд руб.