Усадьбы с молотка

аукцион

Аукционный дом "Гелос" планирует проводить торги по объектам недвижимости. Речь не идет о квартирах или офисах — на аукцион будут выставляться усадебные комплексы. Правда, на первые торги попадут объекты, расположенные не в Подмосковье, а в соседних областях.

Основанный в 1988 году "Гелос" — единственный постоянно действующий российский аукционный дом. Проводит более 100 общих и тематических аукционов антиквариата и произведений искусства в год. Стоимость большинства лотов превышает $10 тыс., аукционный дом получает около 3% комиссионных с каждого лота.

Частный случай

В прошлом году компания Penny Lane Realty с аукциона продала квартиру на Кутузовском проспекте, ранее принадлежавшую генеральному секретарю ЦК КПСС Юрию Андропову. Такой способ продажи специалисты компании объясняли уникальностью объекта. Они затруднились точно определить цену квартиры, так как, по их мнению, ценообразование в таких случаях не укладывается в рамки рыночных тенденций. По неофициальной информации, организованные Penny Lane торги прошли успешно. Четырехкомнатная квартира была продана за $1 млн. Рыночная стоимость квартиры площадью 155 кв. м в этом районе примерно на $600 тыс. ниже.

С аукциона компания "Домострой-престиж" планировала продать квартиру маршала Рокоссовского. Изначально ее предполагалось продать за $1,5 млн. Когда квартира была официально выставлена на продажу, ею заинтересовались несколько клиентов. Они поочередно предложили свою цену, в результате итоговая цена выросла на 12% и составила €1,5 млн. Впрочем, это не были торги в чистом виде, говорит пресс-секретарь компании "Домострой" Лидия Сапунова. В итоге квартира была продана тому, кто первый ею заинтересовался.

Не считая этих двух случаев, которые скорее можно назвать исключением, в России с аукциона продавали только дома и квартиры злостных неплательщиков, и выражение "пустить имущество с молотка" использовали в качестве угрозы доведенные до белого каления кредиторы.

Смелая идея

Этой осенью аукционный дом "Гелос" представил новый проект: "Аукционы коммерческой недвижимости". По словам руководства аукционного дома, цель проекта — сформировать на рынке эффективную ценовую политику, которая отражала бы реальное, "рыночное" соотношение спроса и предложения. По мнению авторов проекта, существующая схема аукционных торгов хорошо зарекомендовала себя среди антикваров и любителей старины и помогла привлечь большое количество владельцев и потенциальных покупателей коммерческой недвижимости. Поэтому, учитывая возрастающий спрос, "был создан прецедент". Планировалось, что на аукцион будут выставляться здания и особняки, имеющие историческую и архитектурную ценность, в центральных районах Москвы.

Первые торги пройдут в конце октября. В качестве лота фигурирует историческая усадьба Всесвятское в Тверской области. Это усадебный комплекс XVIII века в Удомельском районе Тверской области, из которого сегодня сохранился только главный усадебный дом. Он располагается на берегу озера Молдино, обладает автономной системой коммуникаций. Общая площадь участка земли составляет 73 564 кв. м и оформляется как аренда на 49 лет без ограничений по использованию. В 10-20 минутах ходьбы от усадьбы находятся охотничьи угодья Тверской области. По словам организаторов аукциона, инфраструктура усадьбы позволяет использовать усадебный комплекс под охотничье хозяйство. Стартовая цена лота — $200 тыс. Как пояснила Полина Груганова, руководитель проекта, стартовая цена определяется исходя из рыночной стоимости объекта или устанавливается продавцом.

Госпожа Груганова пояснила, что в дальнейшем "Гелос" будет работать и с московскими, и с подмосковными объектами, которые можно использовать под офисы. Интерес "Гелоса" к такого рода объектам объясняется наличием спроса. "Что касается жилой недвижимости, то на данный момент баланс спроса и предложения соблюден,— говорит Полина Груганова.— С ней работает большое количество специалистов, которые грамотно производят оценку и тем самым удовлетворяют потребности покупателей. Но главным фактором все же является то, что историческая недвижимость в основном появляется на рынке в виде целых зданий либо особняков, которые преимущественно используются как административные или офисные".

Многие специалисты по недвижимости относятся к инициативе "Гелоса" скептически. По их словам, аналогичные схемы продаж были опробованы на зарубежных рынках и ощутимой отдачи ни организаторам, ни клиентам не принесли. Эксперты полагают, что деятельность аукционов по-прежнему будет более эффективна в традиционной сфере — продаже предметов искусства, тем более что спрос на антиквариат сегодня быстро растет как в России, так и за рубежом.

МАЙЯ БОГДАНОВА

Целесообразно ли продавать дома на аукционе?

Филипп Богданов, генеральный директор риэлтерской компании Kirsanova Realty:

— Идея продавать недвижимость с торгов несостоятельна. Таким образом можно продать разве что Дом Пашкова, и то потому, что цена его непонятна. А продавать с торгов обычный объект — значит заведомо занижать цену.

Уверяю вас, что покупатели элитной недвижимости хорошо понимают рынок и умеют считать деньги. Если они очень заинтересованы, то добавят к цене максимум 5-10%. Меценатов у нас не так много, чтобы между ними конкурс устраивать.

Кроме того, в этом сегменте люди привыкли, что агент работает лично с ними. А если агент показывает объект еще семерым, то люди просто не поймут этого. Какие торги? Они развернутся и уйдут.

Допустим, в Лондоне очень дорогая недвижимость — квартира продается за £600 тыс. А за пределами Лондона за £100-200 тыс. продаются замки. Почему? Потому что ими надо заниматься, вкладывать деньги... У хозяев этих замков есть квартиры, а замки они сдают специальным организациям, которые заботятся о сохранении культурного наследия. У нас таких фондов и организаций нет, нет и уверенности в завтрашнем дне. Сегодня я вложу в эту усадьбу несколько миллионов, пройду бюрократические препоны, а что потом? Мне на одно только восстановление понадобится десять лет, а право аренды предлагается купить только на 49 лет.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:

— Мне вспоминается лишь один случай торгов: в сентябре прошлого года с торгов продавался пентхаус в "Венском доме" в 1-м Неопалимовском переулке. В прессе появлялись сообщения о том, что этот пентхаус купил Константин Боровой, хотя потом он опровергал эти сообщения.

Аукционы не проводятся из-за специфики рынка. Покупка дорогого жилья, принятие решения о его приобретении — это не минутное дело, а достаточно длительный процесс, который может занимать до нескольких месяцев. Кроме того, практически невозможна ситуация, когда одновременно появляются несколько покупателей с одинаковыми потребностями, ожиданиями и бюджетом.

И последнее. Аукцион — это, как правило, публичное мероприятие, имеющее резонанс в СМИ, а покупатели квартиры стоимостью в несколько сотен тысяч или даже миллионов долларов обычно не хотят привлекать к себе дополнительное внимание.

Иностранный опыт

На Западе продажей недвижимости занимаются риэлтеры, и даже компания Sotheby`s International Realty, созданная в 1976 году на основе аукционного дома, занимается просто посреднической деятельностью при продаже недвижимости. Аукционный дом Sotheby`s к тому моменту имел почти 200-летнюю историю, и агентство недвижимости было создано для его клиентов. Со временем компания развилась в глобальную организацию, обслуживающую клиентов в 206 офисах, расположенных в 16 странах. В 2001 году офис компании появился и в России — ее представителем стала Kirsanova Realty. Московский офис — первый, открытый Sotheby`s в Восточной Европе.