Строители сводят счет

рейтинг

После банковского кризиса в июле рынок недвижимости до сих пор лихорадит — крупные застройщики массового жилья тщательно скрывают наличие проблем с ликвидностью и незаметно для широкой публики пытаются снизить цены на свои объекты. Однако, как выяснил "Дом", летние события практически не затронули сегмент дорогой и коммерческой недвижимости. Элитные квартиры по-прежнему в цене. Более того, их число непрерывно растет — поэтому "Дом" провел собственное исследование рынка и выявил 20 самых дорогих предложений во всех секторах рынка.

"Золотая миля" продолжается

Специалисты говорят, что на рынке клубного жилья наступил переломный момент — площадок под застройку на Остоженке практически не осталось, а спрос на такое жилье сохраняется. Поэтому инвесторы обратили внимание на другие районы, обладающие потенциалом для строительства малоэтажного жилья,— Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды. В частности, строительство комплекса такого класса, как "Три тополя", еще больше повысило стоимость квартир на Плющихе, которую сегодня называют "серебряной милей". "Не исключено, что в ближайшие пять лет именно Плющиха составит реальную конкуренцию району Остоженки",— говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. Эксперты компании Soho Realty прогнозируют рост цен в этом районе на 30% в ближайшее время при условии, что реализуемые застройщиками проекты не будут свернуты. Кроме того, на рынке дорогого жилья увеличивается разрыв в цене между по-настоящему элитным жильем и жильем бизнес-класса. Эксперты называют это естественным процессом сегментации рынка и отмечают, что время, когда все нетиповое жилье считалось элитным, проходит.

Самой востребованной концепцией малоэтажного жилья на сегодняшний день является сочетание клубного дома с частными особняками. Отличительная черта клубного дома — его камерность. Именно поэтому застройщики такого жилья отказываются от размещения на территории этих объектов развитой инфраструктуры. Как правило, дом ограничивается просторным холлом, помещениями для консьержа и охраны, подземными гаражами, благоустроенным и огороженным внутренним двором. По словам директора отделения новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каармы, высокую стоимость квартиры определяют также местоположение дома в престижном районе и расположение квартиры: традиционно дорогими считаются пентхаусы. "Многие клиенты, к примеру, сразу объясняют, что им нужен пентхаус с видом на Кремль. Стоит отметить, что наши соотечественники предпочитают квартиры либо без отделки, либо с ремонтом, но без мебели. Европейцы же и американцы чаще желают приобрести квартиры, полностью готовые к проживанию",— говорит Кайдо Каарма.

Земля, вода и лес

Наиболее востребованные для покупки земельные участки находятся в Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Участники рынка называют их знаковыми местами, за которые люди готовы платить сколько угодно. Например, цена земли в Барвихе может достигать $90 тыс. за сотку. А участок, расположенный напротив, через Подушкинское шоссе, оценивается уже в три раза ниже — $30 тыс. Однако специалисты отмечают, что Рублево-Успенское шоссе ограничено в предложении земли от застройщика.

Популярным в последнее время становится Калужское шоссе. Стоимость сотки земли здесь превысила $10 тыс. При этом участники рынка отмечают, что не всегда заявленная продавцом цена отражает реальную стоимость объекта — как правило, в нее закладывается еще и сумма потенциальной скидки.

Кроме направления привлекательность участка земли зависит от его близости к воде и лесу. По информации управляющей компании "Северо-Запад", лес на участке поднимает его стоимость на 30%. Хотя строить на нем неудобно: необходимо вырубить большие территории под застройку, при прокладке коммуникаций подрубаются корни деревьев, что нарушает естественный водообмен в почве. Кроме того, на лесных участках меньше возможностей для ландшафтного дизайна. "Если раньше строилось много корпоративных поселков — 'Газпрома', группы 'Мост', ЛУКОЙЛа, где люди объединялись по 'цеховому' признаку, то сейчас люди все чаще объединяются по интересам. Востребованы участки у воды — в первую очередь любителями яхтинга",— говорит Надежда Маляровская, вице-президент по маркетингу и реализации управляющей компании "Северо-Запад". На большой воде строятся поселки двух типов — камерные, как Ривьера на Истре, до десяти домов, и довольно большие, такие как Зеленый Мыс и Аврора, на несколько десятков домов.

Коттеджи по классике

Коттеджное строительство стало активно развиваться к середине 90-х годов, а появление коттеджных поселков с определяющими факторами, такими как внутренняя инфраструктура, охрана, общая территория, относится к 2000-2001 годам. По информации cottaje.ru, в 2001 году было около 30 коттеджных поселков, сегодня их больше 300, с каждым годом прибавляется до 100 новых комплексов. Все дорогие поселки расположены в 20-километровой зоне от МКАД, за некоторыми исключениями, такими как Ривьера на Истре — уникальном природном объекте и Николино на Рублевке — у поселка хороший имидж, отстроенная действующая инфраструктура. По словам Надежды Маляровской, дорогих поселков на рынке не становится заметно больше: "Хотя на рынке ощущается дефицит эксклюзивных объектов, количество дорогих мест ограничено". По словам специалистов, проект должен быть актуальным. "Если он задержался на рынке, он морально устаревает — появляются новые тенденции как с точки зрения стиля и эстетики, так и с точки зрения планировок и т. д.",— говорит госпожа Маляровская.

По словам Сергея Леонтьева, директора департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, сейчас для покупателей наиболее важны не внешний лоск и оригинальность строения, а комфорт и эффективное использование площадей. Согласно результатам исследований Vesco Realty, порядка 40% покупателей отдают предпочтение классике (поселок Николино), 16% — английскому стилю (поселок Чигасово), 14% — модерну (поселок Лукоморье), 6-7% — шале, стиль деревянных домов, традиционно строившихся в горах Швейцарии (поселок Парк Шале) и около 1-2% — стилям лофт — здания с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками (яркий пример — поселок X-Park) и хай-тек (Горки-21).

Специалисты отмечают, что покупатели стали более требовательными. Если несколько лет назад основным требованием было наличие организованной охраны поселка, то сейчас современный коттеджный поселок должен быть не просто охраняемым, но и иметь высокое качество строительства и коммуникаций. Что касается ландшафтных предпочтений покупателя, то его уже не интересует стандартный дом в поле. Как рассказывают в "Северо-Западе", подобные поселки, которых появилось великое множество, особенно на Новорижском шоссе, не пользуются спросом у клиентов, которые все чаще требуют наличия уникального леса, водоема. Еще одна тенденция — выход городских застройщиков элитного сегмента на загородный рынок: например, проекты "Х Парк" от Rose Group, "Бельгийская деревня" от "Лоджик Риэлти".

Офис следующего года

Спрос на качественные офисы по-прежнему превышает предложение — сейчас примерно на 10%. Разрыв сокращается незначительно. В ABN-Realty говорят, что грамотно спроектированное здание, построенное с использованием высококачественных материалов, оснащенное современным инженерным оборудованием и расположенное в деловых частях города, реализуется еще до сдачи его в эксплуатацию. Характерный пример — первая очередь бизнес-парка класса A "Крылатские холмы", офисные площади в котором практически полностью сданы в аренду, несмотря на то что объект будет введен в эксплуатацию лишь к концу года. Предлагаемые владельцем здания предварительные договоры аренды по максимальным для рынка базовым ставкам ($600-850 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС) активно подписывают в основном западные компании.

В компании Knight Frank отмечают, что цена квадратного метра в бизнес-центрах на последних этажах, особенно с хорошими видовыми характеристиками, может увеличиться до 25%. Классический пример такого объекта — новый бизнес-центр Central City Tower, расположенный на Овчинниковской набережной, 22. "Арендаторы смогут сверять время в буквальном смысле по часам на Спасской башне, всего лишь выглянув в окно",— говорят специалисты. Популярность района Крылатское, несмотря на его близость к МКАД, стабильно растет как среди девелоперов, так и среди арендаторов.

Эксперты прогнозируют стабилизацию уровня арендных ставок в классе A в 2005 году. Это будет результатом выхода на рынок наибольшего за всю историю существования рынка офисных помещений в классе premium объема площадей. Колебания средневзвешенных арендных ставок составят не более 1-2%. Среди наиболее известных проектов стоит отметить City-Enka (первую очередь офисов — 17 тыс. кв. м — компания сдала в минувшую субботу, 9 октября), "Неглинная Плаза", Ducat Place III, Aurora Business Park.

БЭЛА ЛЯУВ

При составлении рейтинга использованы данные риэлтерских компаний Penny Lane Realty, Soho Realty, Delight Realty, Vesco Realty, Blackwood, МИАН, МИЭЛЬ.