Недостижимый финиш
Отделка
Эксперименты некоторых девелоперов, пытавшихся привить петербургскому рынку элитной застройки спрос на жилье с отделкой, можно считать провалившимися. Эксперты констатируют, что за последние годы доля квартир, сдающихся с финишной отделкой, остается неизменной и вряд ли превышает 10%. Для сравнения: в столице доля такого жилья в премиальном секторе в разы выше. Это связано с тем, что в Москве больше элитной недвижимости приобретается с инвестиционными целями.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Екатерина Аридова, управляющий партнер офиса Russia Sotheby’s International Realty в Санкт-Петербурге, подсчитала, что доля элитного жилья с отделкой в Санкт-Петербурге за последние пять лет практически не изменилась и на сегодняшний день не превышает 10% от рынка.
«Количество проектов с полностью готовой отделкой так и остается небольшим на рынке элитной недвижимости. Такие квартиры индивидуальны, и покупатели хотят их сделать под себя, учесть свои особенности»,— поясняет Андрей Вересов, исполнительный директор Группы «Аквилон».
Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой», также уверена, что за последние пять лет доля элитных объектов с отделкой осталась неизменной — их по-прежнему единицы. «Прежде всего это связано с особенностями самого сегмента — так как жилье подобного класса практически невозможно стандартизировать. Элитные квартиры — максимально индивидуальный продукт. И если девелопер может ориентироваться на известные западные примеры в отделке лобби, общественных пространств и МОПов, наполнения дома инфраструктурой и круглосуточными сервисами, то в вопросах отделки квартир нужно учитывать вкус и желания конкретного покупателя — вплоть до дизайна выключателей и межкомнатных дверей. Как правило, клиенты сами приглашают дизайнерские бюро для разработки уникального жилого пространства либо еще на этапе покупки запрашивают контакты дружественных нам проектных и интерьерных мастерских»,— рассуждает госпожа Кравцова.
«Максимум, который возможен сейчас,— это квартиры с предчистовой отделкой, разведенными вчерне коммуникациями. И в ближайшие несколько лет я не вижу причин для изменения этого тренда. Возможно, лет через десять что-то изменится. В бизнес-классе изменения происходят быстрее — в нашем новом проекте в Сестрорецке часть квартир будет продаваться с отделкой, часть — без»,— рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор девелоперской компании Elements.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, считает, что в Петербурге клиенты до сих пор склонны к созданию собственного и уникального дизайна. «Однако спрос на данную услугу действительно есть со стороны некоторых покупателей, которые не готовы тратить время и вовлекаться в процесс ремонтных работ. Отделка от застройщика позволяет четко понимать сумму, которая будет затрачена на отделку, и получить готовый лот в определенный срок»,— говорит она.
Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK, при этом замечает, что в более демократичных классах движение в сторону квартир с отделкой в первую очередь связано с ипотекой. Люди хотят, чтобы в цене ипотеки было полностью готовое жилье. В противном случае на время ремонта люди живут в другом месте, снимают жилье и платят два раза.
Московский опыт
По мнению госпожи Аридовой, отсутствие предложений продиктовано низким спросом на такой тип жилья среди петербуржцев. «Готовое жилье премиум-класса чаще востребовано у инвесторов, которые планируют сдавать квартиры в аренду и получать пассивный доход — это особенно распространено в Москве, где доля инвесторов на рынке элитной недвижимости достигает 30%. В Петербурге, напротив, в 90% случаях элитная недвижимость приобретается для собственного проживания, поэтому большинство покупателей предпочитают квартиры с предчистовой отделкой, чтобы оформить интерьер по собственному дизайн-проекту»,— поясняет она.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, также считает, что предложение без отделки — это особенность именно петербургского рынка элитной первичной недвижимости. «Это связано преимущественно с желанием собственников создавать уникальный дизайн квартир и использовать в оформлении качественные материалы»,— говорит она. С 2017 года в продаже представлены два жилых комплекса — «Фонтанка, 76» (прежнее название Hovard Palace) и One Trinity Place. На них приходится около 12% объема элитного жилья. «Каждый объект по-своему уникальный, отличается друг от друга, а также от остальных представленных на рынке объектов локацией, проектом, квартирографией, видовыми характеристиками и многими другими параметрами. Поэтому однозначно назвать разницу в цене от предложений без отделки довольно сложно. Например, сопоставимые по площади квартиры в One Trinity Place дороже квартир в ближайшем по локации ЖК Futurist на 10–80%. В свою очередь большие по площади квартиры с отделкой в "Фонтанка, 76" на 20–40% дешевле, чем квартиры без отделки в ЖК "Приоритет"»,— перечисляет она.
По мнению господина Борисова, есть и еще несколько причин слабой популярности элитного жилья с отделкой в Петербурге. «Первый связан с тем, что у нас нет квалифицированных отделочников в должном объеме. Это головная боль для девелоперов, так как они получают огромное количество рекламаций, связанных именно с качеством отделки. Еще один фактор связан с завышенными требованиями клиентов. Запросы по качеству отделки у нас гораздо выше, чем, к примеру, в Европе. Например, даже в английских проектах по £20 тыс. за один "квадрат" качество очень плохое. Такие же проблемы — во Франции и Германии, но там это нормально воспринимается. У нас же девелоперов заваливают претензиями, что не стимулирует их продвигать эту услугу»,— замечает эксперт.
Дорогое удовольствие
Госпожа Аридова считает, что стоимость квартиры с отделкой whitebox на 10–12% выше, чем той же площади без отделки. Но наценка варьируется от качества материалов и сложности ремонта: например, недвижимость с отделкой от известного дизайнера и полной меблировкой может стоить значительно дороже.
По оценке госпожи Конвей, отделка может увеличивать стоимость одного квадратного метра в элитных проектах в среднем на 30% в зависимости от материалов и привлеченного бренда или дизайнера.
«Тем не менее мы ожидаем рост спроса на элитные квартиры с отделкой в Санкт-Петербурге в ближайшие пять лет. Мы связываем это со снижением среднего возраста покупателя элитной недвижимости с 40 до 30 лет: сейчас все больше запросов на подбор жилья приходит от молодых it-специалистов и топ-менеджеров компаний, которые не хотят тратить дополнительное время и средства на ремонт и, скорее, выберут готовые квартиры с отделкой и даже мебелью»,— говорит госпожа Аридова.
Предусмотрительность девелопера в предложении трех-четырех вариантов дизайнерской отделки дает застройщикам весомое конкурентное преимущество, считает она. «Такая тенденция уже существует, но интересных предложений на рынке элитной недвижимости Петербурга по-прежнему дефицит. Акцент можно делать не только на разнообразии дизайнерских решений, но и на использовании концепции устойчивого развития — сейчас все больше потребителей предпочитают экологичные решения как в архитектуре, так и в интерьере жилых комплексов. Те девелоперы, которые раньше других смогут предложить покупателю такие объекты, получат серьезное конкурентное преимущество. С другой стороны, внедрение экологичных стандартов, как правило, увеличивает затраты на строительство объекта, что ведет к увеличению цены квадратного метра»,— полагает госпожа Аридова.